ממשרד לדירה: איך הופכים מגדל תעסוקה לבניין מגורים

עוד לפני משבר הקורונה דובר בענף על עודף היצע ועודף תכנון של שטחי משרדים. תקופת הקורונה, שהביאה איתה נטישה כפויה של מקומות עבודה, גרמה להתרוקנות המשרדים מעובדים ולמחשבות על מעבר רחב היקף לעבודה מהבית. עכשיו כבר ברור שיש עודף שטחי משרדים בתכנון.

בתזכיר חוק ההסדרים שפורסם בחודש יולי השנה ביקשה המדינה לקדם את העניין בצורה צנועה יחסית: לאפשר לרשויות מקומיות לאשר הוספת שימוש למגורים במגרש שאושרה לו תוכנית לתעסוקה או מסחר, כך שניתן יהיה להוסיף לו דירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר ושימושים ציבוריים נלווים. כרגע עוד לא ברור איך ייראה חוק ההסדרים, אבל אפשר לבחון אם הרעיון ריאלי, ומה החסרונות שלו.

הסכנה: "לא לקחת גרם מהתעסוקה"

אדריכלית נעמי אנג'ל, לשעבר מתכננת מחוז ת"א במנהל התכנון וכיום מרצה בפקולטה לאדריכלות בטכניון, מאמינה שנוצרה עכשיו הזדמנות חשובה אך יש לנצל אותה בזהירות, ומדגישה שיש צורך בניתוח יסודי של צורכי המרחב לפני שמחליטים על שינוי: "כל זמן שלא נעשה ניתוח ארוך טווח של צורכי שטחי המשרדים והתעסוקה, וגם החלק היחסי של משרדים מתוך תעסוקה, אין לקחת גרם מאזורי התעסוקה. כי זה החמצן שלנו".

"החשש שלי הוא שיהיה מי שיעשה את המחטף הכלכלי וילך הביתה ואנחנו בסוף נישאר בחסר של דיור ושל תעסוקה. יזמים צריכים להרוויח, אבל אסור שהמדינה ותושביה יפסידו כתוצאה מזה".

לדבריה, אפשרות ההסבה של תעסוקה למגורים צריכה להיעשות באופן זמני בלבד: "כל שימוש למגורים במבנים שייעודם תעסוקה חייב בשימוש חורג ובהקלה מוגבלת בזמן. בשום פנים לא לעשות שינוי ייעוד אלא אם כן יש תכנון ארוך טווח שמראה שיש באמת עודפים".

תמי גבריאלי, לשעבר מנהלת המחלקה לתכנון אסטרטגי בעיריית תל אביב, וכיום מתכננת ערים ויו"ר שותפה של איגוד המתכננים, מסתייגת מהיוזמה כפי שנוסחה בחוק ההסדרים: "לא נכון לקבל החלטה אחת גורפת שתאפשר לכל מי שרוצה לשנות את ייעוד התעסוקה למגורים. יש הבדלים בין מקום למקום וצריך להיזהר מזה ולהתחשב קודם כול בשיקולים המקומיים. שלא יצא מצב שתהיה הכתבה ממשלתית מלמעלה".

 תמי גבריאלי / צילום: איל יצהר, גלובס

המגבלה: העיריות זקוקות לארנונה

"אחד מהמכשולים להסבת שטחי תעסוקה למגורים הוא ההכנסות הגבוהות שרושמת העירייה מארנונה על תעסוקה, ביחס להכנסות הנמוכות יותר שהיא רושמת על מגורים", אומר ערן ענבים, מנכ"ל אזורים ליבינג, קרן הריט של חברת אזורים.

משמעות ההוספה של דירות היא הגדלה של העלויות לעיריות (בשל הגידול בתושבים), וירידה בהכנסות מארנונה עסקית שהיא גם גבוהה יותר וגם דורשת פחות שירותים.

לצד הירידה בהכנסות מארנונה, בעיריות מודאגים גם מהצורך בהוספת שטחי ציבור (גני ילדים, בתי ספר, גינות ציבוריות וכיו"ב) בשכונות שלא תוכננו לכך. בחוק נתנו לכך פתרון בצורת האפשרות להוסיף 10% זכויות לשטחי ציבור.

ההזדמנות: לספק דיור בר השגה

נעמי אנג'ל ותמי גבריאלי תמימות דעים ביחס לכך שאת המבנים שיעברו הסבה למגורים יש להקצות לטובת דיור בר השגה, עם הפרשה לצורכי ציבור (גני ילדים, מתנ"סים ושצ"פים) וניהול משותף. גבריאלי: "אפשר להתנות שינוי כזה רק בתמורה ליצירת דפוסי מגורים שקשה מאוד להגיע אליהם באמצעים רגילים. למשל, השכרה לטווח ארוך או דירות לסטודנטים".

אנג'ל: "הדירות האלה יהיו תמיד מיוחדות, וזה החן שלהן. יהיה צורך להשלים את החסרים שלהן בחללים קומתיים - סלון משותף, מטבח משותף, חדרי עגלות, חדרי כביסה, תחליף לממ"ד. לעבוד באופן יצירתי".

  נעמי אנג’ל / צילום: ליאור מזרחי

לדברי האדריכלית אורית מילבאואר-אייל: "אני חושבת שתוספת דירות להשכרה יכולה לייצר סוג אחר של מגוון, כי מגיע קהל יעד שונה. דירות קטנות מתאימות למצמצמי דיור, שרוצים לבוא לגור במרכז העיר, או לצעירים, שמחפשים לגור בדירות יותר בנות השגה".
ענבים: "הסבה של שטחים כאלה לצורך השכרה לטווח ארוך הגיונית מבחינת העירייה כצעד חברתי שמאפשר לאוכלוסיות שונות, בדגש על אוכלוסייה צעירה, להישאר בעיר ולקבל פתרון מגורים יציב ואיכותי, לצד יצירת אזור שוקק חיים בשעות היום והלילה".

בשטח: יש מעט מאוד פרויקטים

בינתיים יש פרויקטים שמקודמים באופן מקומי. עו"ד זיו כספי ממשרד גינדי-כספי מייצג כמה בעלי קרקע המבקשים לשנות את תוכניות בניין העיר הקיימות לטובת מגורים: "יש לי היום ברובע התעסוקה של בת ים לא מעט יזמים שמבקשים לשנות את תמהיל התב"עות. המלחמה מול עיריית בת ים היא להגדיל את המינון כך שכמה שיותר שטחים יהיו למגורים. אין יזם שיהיה מסוגל היום לבנות פרויקטים של עשרות אלפי מטרים רבועים כשהתמהיל מדבר על 60% לטובת משרדים - התמהיל הזה לא מספק. יש לי דוגמאות נוספות בתל אביב, בראשון לציון ובחולון".

אדריכל אבי לייזר מקדם בימים אלה תכנון של כמה פרויקטים באזורי תעסוקה. לדבריו, המגמה שמתרחשת כרגע, של הכנסת ייעודי מגורים לאזורי תעסוקה, מבורכת: "בנס ציונה יש החלטת ועדה מקומית שאפשר להוסיף בפארק המדע, לכל מגרש מגודל מסוים, עד 150 יחידות דיור למעונות סטודנטים. למה הם עושים את זה? הרשויות מבינות שאי אפשר שיהיה רק אִיזוּר (zoning), וצריך לייצר עירוב שימושים. מאחר שלא רוצים להפסיד את הארנונה, נותנים תוספת. בוודאי שאני תומך בזה כי זה תיקון לשגיאה של עשרות שנים. זה יפעיל את האזור בשעות הערב, בסופי השבוע".

לייזר אינו מוטרד מכך שלא יהיו באזורי התעסוקה תשתיות מתאימות למגורים כמו שצ"פים או מוסדות חינוך: "יש דברים שזוגות צעירים, רווקים, סטודנטים - לא צריכים".

הסבת מבנים קיימים: מאופן ספייס לדירת 4 חדרים בלי מרפסת

לפני כ-18 שנה רכש ד' מבנה שהיה פעם מלטשת יהלומים בדרום שכונת מונטיפיורי בתל אביב. אזור זה מאופיין היום בעיקר במבני מוסכים, מלאכה, מסחר ומועדונים. שטח המבנה שבבעלותו הוא כ-300 מ"ר ויש בו ארבע קומות. ד' פועל ללא לאות לאפשר במבנה שימוש מגורים. ללא הצלחה: "עיריית תל אביב מקדמת כבר כמה שנים מסמך מדיניות לאזור שמציע להוסיף לאזור כ-30% מגורים, אבל האפשרות היחידה להכניס מגורים למבנה היא תוספת של עוד שתי קומות שרק הן יוקדשו למגורים. הבעיה היא שמסמך המדיניות נתקע ולא קודם וכדי שנוכל לעשות תוספת צריך לעשות תב"ע חדשה, שזה עניין של שנים".

ד' מוסיף שעניין הסבת המבנים בשכונת מונטיפיורי אינו פשוט כלל: "לרוב המבנים שם יש עשרות אם לא מאות בעלים. הישימות של התחדשות באזור זה לפי המתכונת שהעירייה מקדמת היא קטנה מאוד".

אדריכלית אורית מילבאואר-אייל, שבימים אלה מקדמת הסבה של מבנה משרדים למגורים בפיראוס, יוון, סבורה שהסבת מבני תעסוקה למגורים הגיונית ופשוטה: "ברור לי האינטרס הכלכלי של העירייה שמעדיפה משרדים ותעשייה על פני מגורים, אבל משרדים ריקים, בסופו של דבר, לא משלמים ארנונה.

"הסבה מהירה של מבני משרדים ושל מבני תעשייה ישנים לקומפלקסים של דירות המיועדות למגוון של קהלי יעד (צעירים, מבוגרים שרוצים לחזור לעיר ועוד) יכולה להוות את הפתרון למשבר הדיור וגם להכניס חיים במבנים השוממים.

"היתרון הגדול בפתרון הזה, שהוא מנצל את המשאבים הקיימים, אינו מצריך שינויים בתכנון האורבני ו/או היתרי בנייה מסובכים ומאפשר לקבל תוצאות בטווחי זמן קצרים ביותר".

מילבאואר סבורה שטכנית לפחות, העניין כלל אינו מסובך: "קל בעיניי להסב בנייני משרדים למגורים כי בהם יש קומות גבוהות וכל המערכות עוברות בתקרה. בדרך כלל הבניינים האלה בנויים במודולים חזרתיים, כלומר שיש מרווחי עמודים כל שלושה-ארבעה מטרים, ולכן קל להתאים את החללים האלה לרוחב חדר מגורים. הקונסטרוקציה של בנייני המשרדים בדרך כלל חזקה יותר מבנייני מגורים, מה שמאפשר אפילו להוסיף קומות. נוסף לכך, יש לבניינים האלה הרבה חלונות".

מילבאואר-אייל סבורה שניתן לנצל את המבנה הקופסתי של בית המשרדים כדי לייצר הרבה דירות קטנות, עם כיוון אוויר אחד, ובפינות דירות גדולות יותר עם שני כיווני אוויר.