משרד השיכון מתריע בסקירה חדשה: "מחירי הדירות יעלו בטווח הקצר"

"להערכתנו, ככל שתמונת המצב בדבר צמצום הפעילות בענף הבנייה למגורים תימשך, ומאידך תימשך העלייה בביקוש לדירות מגורים, בטווח הקצר עלול להיווצר עודף ביקוש שעשוי להוביל לעליית מחירים", כך מתריעים במשרד הבינוי והשיכון במסגרת סקירת השפעת הקורונה על ענף הבנייה ושוק הדירות בישראל שנעשה היום. הסקירה כוללת ירידה תלולה כמעט בכל ענפי הבנייה והתעסוקה בענפי הבנייה.

סך התחלות הבנייה שנרשמו במחצית הראשונה של השנה הגיעו ל-22,750, ירידה של 11% לעומת המחצית הראשונה של 2019. עיקר הירידה נרשמה במחוזות חיפה (58%), ירושלים (53%) ותל אביב (37%). במחוז צפון חל דווקא גידול של 14% בהתחלות הבנייה. "להערכתנו, מגמת הירידה עשויה להימשך גם ברבעונים הבאים, וזאת בהתאם לנתוני ההשקעות בבנייה למגורים, בהן חלה ירידה של כ-40% בשיעור שנתי ברבעון השני של 2020 , בהמשך לירידה של כ-20% ברבעון הראשון", נכתב בסקירה, שבוצעה על ידי האגף לניתוח כלכלי במשרד. "מדובר בצמצום השקעות בהיקף של כ-4 מיליארד שקל ברבעון השני לעומת הרבעון האחרון של 2019".

בעיה נוספת שמאתרים במשרד היא שנוצר בשוק מצב של "היצע ברוטו" ו"היצע נטו", עקב תוכנית מחיר למשתכן. "בעוד שבתנאי שוק רגילים חיי המדף של דירות חדשות למכירה הן כ- 10 חודשים כך שמצטבר מלאי של דירות חדשות למכירה, הרי שכיום חלק ניכר של התחלות הבנייה (כשליש) הינן במסגרת מחיר למשתכן, דירות אלו נמכרות כבר בקבלת ההיתר, כך שאינן יוצרות מלאי לא מכור, דבר המצמצם יותר את היקפי ההיצע", נכתב בסקירה.

ברבעון השני נרשמה ירידה של 18% בכמות העובדים בענף: מ-292 אלף ברבעון השני של 2019 ל-241 אלף, בלבד ברבעון השני של השנה הנוכחית. הסיבה העיקרית לירידה הזו, מסבירים במשרד, היא הירידה הגדולה במועסקים ב"מקצועות הרטובים" של הבנייה, שבה חלה ירידה מ-133 אלף ברבעון השני של 2019 ל-89 אלף ברבעון השני של השנה.

"הירידה בעסקאות עלולה להתבטא בצמצום התחלות הבנייה בשנים הקרובות"

ואולם עוד העניין הזה יכול להיות מוסבר בסגרים והקושי לייבא עובדים מאיו"ש, העניין הבעייתי אף יותר הוא ירידה בביקושים לעובדים. "על פי נתוני סקר משרות פנויות, עולה כי צמצום העסקת העובדים בבנייה נבע גם מחוסר ביקוש של היזמים, ולא רק כתוצאה של היעדרות מצד העובדים" נכתב בסקירה.

שוב חוזר עניין שיווקי הקרקעות של רמ"י בשנה הנוכחית. ב-2020, סך עסקאות הקרקע למגורים (מכרזים שנסגרו בהצלחה ושיווק קרקע בפטור ממכרז) הסתכמו בכ-17,000 דירות, זאת לעומת ממוצע של כ-28,000 בתקופה מקבילה בחמש שנים קודמות.

"הירידה בעסקאות עלולה להתבטא בצמצום התחלות הבנייה בשנים הקרובות. נציין בנוסף, כי מחסור בקרקע מדינה הזמינה לבניית מגורים עשוי להעלות את מחירי הקרקעות הפרטיות, מה שיקשה יותר על יזמות הבנייה של יזמים פרטיים. אם כי, על פי תוכנית העבודה של רמ"י, בחודשים הנותרים עד סוף 2020 מתוכננים שיווקי קרקע בהיקפים הגבוהים משמעותית מאלו ששווקו עד כה, עם הוצאות התכנית אל הפועל יש לצפות להתאוששות הענף", נכתב בסקירה.

הנתונים הללו בתוספת לעובדה שלמרות ירידת המחירים שנרשמה במדד האחרון, מעריכים במשרד, כאמור, כי הדבר עלול להביא למצב של עודפי ביקוש ועליות מחירים. עמדה זו שונה במעט מכלכלני מעלות ולאומי, שצופים ירידות מחירים בטווח הקצר, אך גם הם מסכימים, כי הירידות בהיקפי הבנייה יגרמו לעליות מחירים בשלב מאוחר יותר.

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו' הגיב כי "הנתונים מאששים את ההערכה שענף הבנייה והתשתית נמצאים במיתון חמור בשל משבר הקורונה המשפיע הן על הביקושים, והן על התחלות הבנייה. בעוד שסביר להניח שבתום הסגר והגל השני, יתאושש צד הביקוש לדירות והרוכשים יחזרו למשרדי המכירות, הרי שבצד ההיצע לא צפוי שינוי מהותי בשנה הקרובה בשל קיפאון מוחלט בשיווק הקרקע על ידי רמ"י, תיכנון שמדשדש בשנה האחרונה ולא מייצר עתודות קרקע לבנייה, הקפאה של הבנייה ושל ההתחדשות העירונית לאור התנהלות ראשי רשויות מקומיות באיזורי הביקוש, מחסור חמור בעובדים ואי מימוש החלטה להביא לכאן עשרות אלפי עובדים זרים כפי שכבר הוחלט בממשלה, רגולציה שהולכת ומחמירה ומעכבת היתרי בנייה והכבדה של המערכת הבנקאית על תנאי הליווי הבנקאי, תוספת הון עצמי וייקור עמלות - כל אלה ימשיכו להקטין את התחלות הבנייה בשנתיים הקרובות כך שהמחסור החמור בדירות אל מול הביקושים שימשיכו לעלות בתום משבר הקורונה יגדל ומחירי הדירות יזנקו בשיעורים חדים".

אמיר כהן. סמנכ"ל שיווק ומכירות של חברת י.ח דמרי הגיב כי : "אנחנו מזהים יציבות ואף עליה בביקושים בעיקר מצד מגזרים שלא נפגעו ומנצלים את תקופת חוסר הוודאות של המוכרים לצד סביבת ריבית נמוכה לשדרוג דירת המגורים שלהם, בעיקר לדירות גן או מרפסות מרווחות, ואנחנו לא רואים ירידה בביקושים או במחירים. המשך והתארכות המשבר הכלכלי יגרום לירידה נוספת בהתחלות הבנייה וביכולת הרכישה של הציבור".