מס רכישה הופחת, והמשקיעים שבו לנדל"ן: שיא של שלוש שנים ברכישות באוגוסט

האם משקיעי הנדל"ן שבים לשוק? חודש אוגוסט המשיך את המגמה של רכישת דירות מתוגברת שנרשמה בחודשים יוני ויולי, כשהממצא הבולט ביותר הוא שיא רכישות של 3 שנים שרשמו משקיעי הנדל"ן, וזאת בעקבות הפחתת מס הרכישה. כך עולה מנתוני הכלכלנית הראשית באוצר.

הציבור רכש באוגוסט 10,500 דירות, עלייה של 23% לעומת אוגוסט 2019 ושל 8% לעומת יולי; רק באוגוסט 2009 נרשמו יותר עסקאות מכל חודשי אוגוסט של ה-20 שנים האחרונות. הדיווחים של הקבלנים על הגדלה ניכרת של מספר הדירות שהם מוכרים מקבלת גיבוי מהנתונים הרשמיים, שכן הם מכרו באוגוסט 4,000 דירות חדשות, מהן 1,500 דירות במחיר למשתכן. 2,500 דירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי, היוו את אחת מהכמויות החודשיות הגבוהות שנרשמו בחודשים האחרונים.

ככלל, הכלכלנית הראשית מדברת על התקופה האחרונה בנדל"ן כעל תקופה תנודתית, שמתאפיינת בעלייה וירידה לסירוגין במספר העסקאות. "תופעה כזו הינה חריגה בשוק הנדל"ן המקומי ויש בה כדי לרמז על אי הוודאות הגבוהה בשוק", כתבה בסקירה, וציינה כי לא נצפה דבר דומה בשוק לפחות ב-20 השנים האחרונות.

ואכן, השפעתה של הקורונה לא ניכרת עדיין במחירי הדירות, אלא בהתנהלות השוק. אחרי הסגר הראשון, שגרם להפחתה כבדה של כמות עסקאות הנדל"ן שבוצעה בחודשים מרץ-מאי, החודשים יוני-אוגוסט, הביאו להסתערות רוכשים על הדירות וממוצע רכישה חודשי של למעלה מעשרת אלפי דירות, בעוד שהממוצע החודשי הרב שנתי של רכישת דירות מגיע לכ-9,000 בלבד.

כל הסגמנטים של השוק - זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים - רשמו נתוני רכישות גבוהים, ואולם מי שבלט מבין השלושה היו האחרונים. המשקיעים רכשו באוגוסט כמות של 1,600 דירות, שיא של 3 שנים. מדובר בגידול של 55% בהשוואה לאוגוסט 2019 ושל 87% יחסית ליולי 2020, והסיבה לזה היא הפחתת מס הרכישה על דירות למשקיעים, עליה הכריז שר האוצר ישראל כ"ץ בסוף יולי.

האם מדובר בקאמבק של המשקיעים לשוק, והאם הפחתת המס היא זו שגרמה לכמות העסקאות הגדולה? הכלכלנית הראשית לא בטוחה: "יתכן שהגידול ברכישות המשקיעים בחודש אוגוסט הושפע מדחיית רכישות מחודש יולי. אינדיקציה נוספת לכך מתקבלת מהעובדה שבהשוואה לאוגוסט אשתקד אמנם נרשם גם כן גידול משמעותי ברכישות המשקיעים, אבל במונחים כמותיים רכישות "דירה יחידה" בשוק החופשי גדלו אף יותר (ושיעור המס על דירות אלו לא השתנה). דהיינו, לא בהכרח ניתן לייחס את הגידול ברכישות המשקיעים בהשוואה לאוגוסט אשתקד באופן בלעדי בגורם של הפחתת שיעור המס", נכתב בסקירה. העובדה, שגם משקלם בשוק חצה לראשונה זה שנה וחצי את ה-15%.

בין היתר נבדק תמהיל הדירות שנרכש על ידי המשקיעים ועלה, כי מדובר בעיקר בדירות זולות.

בדיקה נוספת של אופי המשקיעים העלתה, כי לפחות חלק מהמשקיעים של אוגוסט 2020 הם פנסיונרים, מה שמעדי על רצונם ליצור לעצמם תקבולים שוטפים משכר דירה, יותר מאשר להשיג רווח הון, באמצעות עליית מחירי הדירות.

מצד שני, גם בחודש אוגוסט המאזן שבין רכישת דירות להשקעה למכירת דירות על ידי משקיעים הראה על גרעון במלאי.בעוד המשקיעים רוכשים 1,600 דירות, הם מכרו 1,800 דירות, ובסך הכל מאמצע 2016, מלאי הדירות שמוחזקות בידי המשקיעים ירד ב-26 אלף, נתון שעלול להיות קריטי, כשמיתון הקורונה הכלכלית יכה בשיא.