שוק השכירות בארה"ב עלול לגרום למשבר הדיור הבא

הפיגורים בתשלומי השכירות מאיימים על חלק מתושבי ארה"ב, זאת כאשר האיסור על פינוי דיירים חייבים מהדירות, עומד לפקוע.

מספר רב של שוכרים לא יכלו לשלם את כל דמי השכירות או את חלקם מאז מרץ, בעקבות מגפת הקורונה שכפתה סגירה זמנית של רוב העסקים. מקומות עבודה רבים נשארו סגורים או נפתחו רק חלקית, ושוכרי דירות רבים הפכו למובטלים ורוקנו כבר את החסכונות שלהם.

צווי איסור הפינוי הפדרליים והמקומיים הגנו על רבים מהם מפני אובדן בתיהם בגלל אי עמידה בתשלומי השכירות בזמן המגפה, אך האיסור הפדרלי וכמה איסורים מדינתיים ועירוניים עומדים לפקוע בינואר או מוקדם יותר. הדיירים עלולים להיקלע למצב קשה, כאשר גם חלק מאלו שעובדים יתקשו לפרוע את חובם לבעלי הבתים.

האומדנים של החוב הכולל של משקי הבית ששוכרים בתים בארה"ב אינם מדויקים, אך בכל חישוב, האפקט של תשלומי השכירות שלא נפרעו צפוי לסכן מיליוני שוכרים, ולגלוש לכלכלה הרחבה.

סקר מובטלים שפרסם בשבוע שעבר הפדרל ריזרב בפילדלפיה הראה שחובות השכירות יגיעו ל-7.2 מיליארד דולר לפני סוף 2020. מודי'ס אנליטיקס מעריכה שהוא עלול להגיע לכמעט 70 מיליארד דולר בסוף השנה, אם לא תהיה תוכנית כלכלית חדש של הקונגרס. חברת המחקר הכלכלי הזו מעריכה ש-12.8 מיליון אמריקנים יהיו חייבים שכירות בממוצע של 5,400 דולר.

אפילו האומדן הגבוה הזה יהיה נמוך בהרבה מההפסדים בסך 1.3 טריליון דולר שנבעו מפקיעת בועת משכנתאות הסאב-פריים, שהובילה לגל ארצי של חדלות פירעון ועיקולים. אבל כעת לכודים מעל 10 מיליוני בני אדם ברשת חובות דמי השכירות למגורים, בעוד שב-2007-2010 היו רק 3.8 מיליוני בעלי בתים ודירות שעיקלו להם את הנכסים בגלל אי פירעון משכנתאות.

נשים ומי שאינו 'לבן', נפגעו יותר

בעלי נכסי דיור יהיו בדרך כלל במצב טוב יותר בהאטה הכלכלית. שיעור האבטלה הגבוה לא חל על אנשי מקצועות של צווארון לבן. דירות נמכרות בקצב שיא, ומחיריהן קרובים לשיא. שוקי דיור חלשים בפרברים בצפון מזרח ארה"ב ובאזורים נוספים חזרו לחיים מפני שקונים רוצים מרחב גדול יותר בעבודה מהבית.

אבל כרבע ממשקי הבית האמריקנים עם ילדים בשכירות צברו חוב מפיגורים, לפי סקרי מנהל האוכלוסין בארה"ב. נשים ולא-לבנים צפויים יותר להיות חייבים. הסיכוי של שחורים ולטינים בקליפורניה להיות עם חובות שכירות על רקע המגיפה גבוה פי שניים ביחס ללבנים, לפי ניתוח של אוניברסיטת UCLA.

חוב שכירות מצטבר עלול גם לפגוע בהבראה הכלכלית, כאשר 30-40 מיליוני תושבים מניו יורק עד סן פרנסיסקו עלולים למצוא את עצמם מפונים מבתיהם, לפי אומדנים של גורמים פדרליים.

"משקי הבית האלו יעמדו בפני החלטות כספיות מסיביות ויצטרכו לצמצם הוצאה אחרת כדי לשלם את השכירות", אמר מארק זנדי, הכלכלן הראשי של מודי'ס. "זו מכה לכלכלה".

הפיגור בתשלום צובר ריבית שמקשה על השוכרים עוד יותר

בשבועות הראשונים של המגיפה, שוכרים רבים ניסו ללוות כספים מידידים או בני משפחה. חלקם עברו לכרטיסי אשראי, מה שאומר שסך החוב שקשור לשכירות גדול מסך הפיגורים בתשלומי השכירות.

תשלומי האשראי שקשורים לשוק השכירות למגורים עלו באביב ביותר מ-70%, לפי הפדרל ריזר בפילדלפיה. הנתונים מראים שעד הסתיו, התשלומים הללו נשארו גבוהים בכ-50% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2019.

קייט באלג'ר, יועצת פיננסית שמתמחה בחובות דיור בחברת מאני מנג'מנט אינטרנשיונל, אמרה שמספר הדיירים שהיא עובדת איתם שדיווחו על העלאת תשלומים לכרטיסי אשראי זינק. ההעברה הזו של חוב לכרטיס האשראי עלולה לפגוע בדירוג האשראי של השוכרים בטווח הארוך. שימוש מופרז במסגרות האשראי עלול להוריד את ציון האשראי של הדיירים.

"גם אם הם יכולים כעת לעמוד בתשלומי השכירות, האינפלציה האדירה הזו בחובות כרטיסי האשראי היא איום חדש על התקציבים שלהם ועל היכולת לכסות את כל ההוצאות", היא אמרה.

שוכרים אחרים שפיגרו בתשלומים מצויים כעת בתוכניות פריסת תשלומים עם בעלי הבתים שלהם, ומשלמים סכומים קטנים בכל חודש. כמה בעלי בתים גובים קנסות פיגור בנוסף לחובות כלפיהם, והחוב הכולל גבוה מדמי השכירות.

במחוז מיאמי-דייד בפלורידה, אייזיס בוזי מתקשה לשלם שכירות חודשית של 665 דולר על הדירה שבה היא מגדלת שלושה ילדים. היא איבדה פרנסה כמעצבת שיער במגפה, וכעת היא חייבת 2,175 דולר בפיגורי שכירות. בעל הבית רוצה לפנות אותה.

היא מתגוררת בדירה חמש שנים, ועבדה קשה כדי לתקן את האשראי שלה לפני שהמגפה פרצה. "אני לא בטוחה מה יהיה המצב שלי", היא אמרה. "אני רוצה להיות בעלת נכס יום אחד, ופינוי שלי לא ייראה טוב".

ההשלכות הפיננסיות של פיגור בתשלומי שכירות יכולות להימשך שנים, ורוב בעלי הבתים לא צפויים למחול על החובות הללו, אומרים יועצי אשראי. "מי שלא משלם עלול להגיע למצב של פסקי דין או עיקול של משכורות", אומרת באלג'ר.

המידע השלילי בדוח אשראי מקשה גם על השגת דיור חדש, ובעלי בתים בעתיד עלולים לדרוש ביטחונות גבוהים יותר או תשלומי שכירות מראש.

"בוודאי שאני חושש שכמה דיירים ישאירו אותי עם שק ריק", אמר רוברט נלסון, בעל בנייני דירות לבעלי הכנסות בינוניות בניו יורק סיטי. "אבל איזו ברירה יש לי?"