המשבר לא הגיע למחירי הדירות באירופה: המדינות בהן שוק הדיור ממשיך להתייקר

הציפיות: דוח חדש של S&P על ענף הנדל"ן באירופה קובע כי המחירים צפויים להמשיך לעלות למרות המגבלות שכפתה מגפת הקורונה, ולמרות הירידה החדה בפעילות הכלכלית, אם כי יש הבדלים גדולים בין המדינות. "אנחנו צופים שהמחירים יעלו הכי הרבה בהולנד (6.1%), בגרמניה (4.6%) ובשבדיה (3%), ואילו באירלנד, בספרד ובפורטוגל נראה ירידות מחירים מתונות", כתבו אנשי S&P בדוח. הם צופים כי ההאטה במחירי הדירות תהיה חריפה יותר ב-2021, בהנחה שהתמיכה הממשלתית תרד, ולנוכח התפתחויות בשוק העבודה.

"שלושה חודשים של סגר בעקבות נגיף הקורונה, והתכווצות הכלכלה ב-15% ברבעון השני בגוש האירו, וב-22% בבריטניה, עדיין לא הביאו לירידת מחירים באירופה", קובעים כלכלני S&P. הם מעלים כמה סיבות לכך: הביקוש המצטבר לדיור, הצורך בחלל רחב יותר בבית, עלויות מימון נמוכות ויציבות ביכולת של משקי הבית לקבל אשראי. "נוכח זאת, אנחנו מצפים שעליות המחירים יתמתנו רק במעט, וצופים האטה ניכרת יותר בשנה הבאה. ב-2022 נראה חזרה לפעילות של לפני המגפה ולעלייה בביקוש ובמחירים". 

 השינוי הנומינלי במחירי הבתים, במדינות נבחרות באירופה

רמת ההכנסה: ב-S&P מעלים נקודה מעניינת: באירופה, ההכנסה של משקי-הבית נשארה ברובה באותה רמה, בגלל תשלום על חל"ת, מענקים לחברות שהשאירו עובדים בעבודה, ועוד. למעשה, הם מציינים, משקי-הבית מעולם לא חסכו הרבה כמו במהלך תקופות הסגר. הם הצליחו לחסוך 25% מהכנסתם (בגוש האירו, ו-28% בבריטניה) ברבעון השני של השנה, ולכן יש להם יותר הון עצמי.

עלויות המימון: גם עלויות המימון, בשפל של כל הזמנים, תורמות לעלייה במחירי הבתים; ואפילו שהבנקים הקשיחו את הסטנדרטים למתן הלוואות, "רוב משקי-הבית בגוש האירו נמצאים בחוב פחות גדול משהיה במשך המשבר הכלכלי". כתוצאה מכך, נאמר בדוח, הלוואות חדשות לדיור, בניגוד לאשראי צרכני, עלו בין מרץ למאי ב-30 מיליארד אירו. הסגרים גם הקטינו את ההיצע משום שפעילות הבנייה ירדה ב-32% בהשוואה לשנה הקודמת (וב-36% בבריטניה). גרמניה היא יוצאת הדופן - פעילות הבנייה נותרה יציבה משום שהמשיכה לפעול כמעט כרגיל, "והיא עדיין מתחת לרמות שהיא צריכה כדי להתאים לביקוש".

הצורך במרחב: מחברי הדוח מזהים כמה טרנדים בשוק הדיור. "הביקוש לנכסים גדולים יותר עלה הרבה יותר מהביקוש לבתים קטנים. אנשים נמצאו זמן רב יותר בבית ועבדו מהבית, ולכן חשבו מחדש על הצורך שלהם במקום. אלה שיכולים להרשות זאת לעצמם, קידמו את הרעיון להשתדרג".

היציאה מהעיר: באשר למעבר מהערים הגדולות לפרברים, מחברי הדוח אינם רואים נטייה ברורה לצאת מהערים. הם מציינים כי המחירים בערים כמו פריז, לונדון, מינכן, פרנקפורט וליון דווקא עלו ב-5% יותר בחישוב שנתי מאז אוגוסט שעבר.

המשקיעים: חלק מההון הזורם לשוק מקורו במשקיעים. "קרנות השקעה אירופיות דיווחו על גיוסים של 11 מיליארד אירו במרץ עד מאי" - וגם זה מוסיף ללחץ כלפי מעלה על המחירים, בעיקר בערים הגדולות.