"דיור במחיר מופחת" יצאה לדרך, איך ייראה שוק הנדל"ן ביום שאחרי מחיר למשתכן?

מתחת לרדאר, ובאופן צנוע וכמעט מחתרתי, יצאה לדרך בסוף השבוע האחרון תוכנית הדגל של שר השיכון לשעבר יעקב ליצמן, "דיור במחיר מופחת". זאת באמצעות שני מכרזי מקרקעין ל-523 דירות בשכונת הפארק בבאר שבע, ומכרזים ל-509 דירות בשכונת גבעת הנשיא פרס במעלות תרשיחא. מדוע נבחרה הדרך הזו לפרסם שני מכרזים לא נוצצים במיוחד, שאחד מהם כבר התפרסם בגלגול אחר? תקציב מדינה עדיין אין, כך שלא ניתן לצאת לדרך עם התוכנית במלואה. כפי שנראה עכשיו, לאנשי משרד השיכון נמאס להמתין לאוצר, ומנסים בדרך זו ללחוץ על פקידיו לפעול לאישור התקציבים. לאן יצעד מכאן שוק הנדל"ן שתלוי רבות במכרזי המקרקעין של המדינה?

 בין-?מחיר-למשתכן-ל?דירה-במחיר-מופחת

1. מחיר למשתכן לא נגמרה בפועל

"דיור במחיר מופחת" של ליצמן, היא התוכנית שמחליפה את "מחיר למשתכן" שהשיק שר האוצר לשעבר, משה כחלון, אי שם ב 2015, ושנגמרה ביוני האחרון.

נגמרה? לא ממש. עדיין קיימים במסגרתה כ-50 מכרזים שטרם נסגרו. חלקם אמנם נדחו בשל מגפת הקורונה, אבל לא רק. לחלק גדול מהם טרם הוצאו חוברות מכרז, וברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) משנים בימים אלה את חוברות המכרז, כדי שניתן יהיה לפרסמם במכרזים. על כן קבלנים צריכים אולי להתחיל לשנן את הוראות התוכנית החדשה, אבל עדיין לא לשכוח לגמרי מהתוכנית הקודמת. וכך גם הרוכשים.

2. ההתערבות הממשלתית בדיור פוחתת

עד כמה השינוי עומד להיות גדול עבור הקבלנים? בעוד שבמחיר למשתכן המכרז כולל רק מחיר מקסימלי למ"ר דירתי, בתוכנית החדשה יתווסף סעיף של מחיר מינימלי למ"ר דירתי.

על כן אומר בכיר במועצת מקרקעי ישראל ל"גלובס" כי יש לערוך רק שינויים קלים במכרזים של קרקעות שהיו מיועדים למחיר למשתכן, ושעת ישווקו לפי התוכנית החדשה.

זה למעשה השינוי המשמעותי ביותר עבור משתתפי ההגרלות. כן, גם בתוכנית הזו חלק מהקרקעות ישווקו בהגרלות. הכוונה בעיקר למכרזים בפריפריה. שינויים נוספים שבהם יחושו היזמים הם שינוי תמהיל הדירות בין דירות שייכללו בתוכנית לבין דירות שיימכרו במחירי שוק. גורמים ברמ"י מסרו, כי הכוונה במסגרת דיור במחיר מופחת, להעלות את אחוז הדירות שיימכרו במחירי שוק, ולהעמיד אותו על כמחצית מכלל הדירות בפרויקטים. כך שבשורה התחתונה ההתערבות הממשלתית פוחתת.

3. מכרז חסר מעוף בבירת הנגב

בעוד שבמחיר למשתכן התחרות בין היזמים הייתה אך ורק על מחיר מ"ר דירתי נמוך, בתוכנית החדשה ישולבו גורמים נוספים, כמו מחירי הקרקע והפיתוח. כך למשל נקבע במכרז בבאר שבע, שיכלול שישה מתחמים של 523 דירות בסך הכל, כי מחירי הדירות ינועו בין מינימום של 6,300 שקל למ"ר למקסימום של 7,700 שקל למ"ר ללא מע"מ.

קבלן שיגיש הצעה בסכום השווה למחיר המינימום הקבוע, יידרש להוסיף בהצעתו רכיב של תוספת מוצעת לתשלום התמורה המופחתת עבור הקרקע. הקרקע במכרז תימכר ליזמים במחיר מופחת של כ-4,450 שקל ליחידת דיור. כשני שלישים של הדירות בכל אחד מהמתחמים מיועדים למימוש באמצעות המסלול המוזל והיתרה בתנאי שוק חופשי.

האם יש כאן מהפכה? השוואה בין המחירים במכרז החש בבאר שבע, לדירות "מחיר למשתכן" שהתפרסמו בעבר במתחם, ושלא נמצא להם דורש (יש כיום 40 כאלה), מגלה שהמחירים דומים למדי. ובמילים אחרות, זכאים יכולים כבר כיום לרכוש דירות באותו המחיר, מבלי להמתין לכל התהליך שכלול במכרז החדש, גם מבחינת המחיר, וגם מבחינת היצע יחסית גדול של דירות על המדף.

"מעיון ראשוני במכרז החדש נראה שמדובר בתוכנית, שבסיס ההתמחרות לה, דומה מאד לקודמתה תוכנית "מחיר למשתכן". גם כאן, היזמים מתמחרים על מחיר המוצר הסופי ולא על מחיר הקרקע, כאשר המחיר הנמוך למוצר הסופי הוא זה שזוכה, מה שיוביל שוב את היזמים למתח רווחים נמוך יחסית בפרויקטים אלה", אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי.

4. התוכנית חדשה, אבל הקרקע לא

עניין אחר שיכול להנמיך את הציפיות לקראת מימוש התוכנית החדשה הוא מיקומי המכרזים. התוכנית החדשה לא ממציאה מקומות חדשים שלא נכללו במחיר למשתכן. מכרז הבכורה הבאר שבעי, כולל מספר מגרשים שהוצעו במכרזים קודמים, למשל ביוני השנה, בפברואר 2019, ובאוגוסט ובמאי 2017 במסגרת "מחיר למשתכן", אך לא נמצא להם דורש. השאלה הגדולה לפיכך היא, האם יזמים ימצאו עכשיו באותם מתחמים משהו שלא מצאו בהם בעבר, והתשובה - נראה שלא. מדוע? הבעיה מלכתחילה לא היה שם התוכנית, או ניואנסים בשיטות השיווק, אלא הסיכונים הגלומים ליזמים בימים הללו במקומות שכבר הוצפו ביחידות דיור בשנים האחרונות.

על כך אומר ניר מסיקה, סמנכ"ל מטה הדיור הלאומי לשעבר, כי "הבחירה להשיק את התוכנית החדשה דווקא בעיר באר שבע מעט תמוהה בעיני לאור היסטורית השיווקים בעיר, ונתוני הנדל"ן העדכניים של בירת הנגב כגון המשך נטישת המשקיעים מבאר שבע". על המכרז השני במעלות תרשיחא קשה להכביר מילים, משום שנתוני מחירי הקרקע והמ"ר הדירתי יפורסמו רק בחוברות המכרז.

ואולם מעבר להבדלים הלא גדולים, שאלת היסוד היא, מדוע בכלל לפתוח ביישום התוכנית, כשמשרד האוצר עוד לא חתם על אישור "דיור במחיר מופחת", וכשנכון לעכשיו עוד לא נראה שהוא יפשיר תקציבים למימושה? במשרד השיכון הגיבו, כי "המתנה חסרת מעש, בשל מגבלות התקופה והיעדר התקציב, הינה מעשה חסר אחריות. מוטלת עלינו החובה להמשיך ולהניע באחריות את שוק הדיור בישראל. האצת שוק הנדל"ן דווקא בימים אלה, קריטית להנעת הכלכלה הישראלית כולה. משרד הבינוי והשיכון שם לו למטרה לפעול בכל הכלים העומדים לרשותו להגדיל את שיווקי הקרקע, התחלות הבנייה, פיתוח תשתיות תומכות שיווק ועוד". 

ממשרד האוצר נמסר: "משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל מקיימים דיונים בנוגע להפעלת התכנית לדיור במחיר מופחת, במסגרתם ייקבעו, בין היתר, האזורים בהם ישווקו יחידות דיור במחיר מופחת. הדיונים צפויים להסתיים בעוד מספר ימים".