ספטמבר הלחוץ: הרוכשים מיהרו לרכוש דירות יקרות יותר לפני תחילת הסגר השני

שלושה ימים לפני הסגר השני, רוכשי דירות הסתערו על השוק ורכשו דירות במחירים שגבוהים ב-5.5% מהמחירים שרכשו בשבועיים שקדמו להם. גם אם אין מדובר בשיקוף של עליות מחירים, הדבר מראה על לחץ גדול. הרבעון השלישי של השנה היה ה"חם" ביותר מאז הרבעון הראשון של 2016. כך עולה מסקירת אגף הכלכלנית הראשית באוצר, שירה גרינברג, לענף הנדל"ן שמתייחסת לחודש ספטמבר.

המסר העיקרי העולה מבין השורות של הסקירה הוא לחץ. הזוגות הצעירים לחוצים לממש זכאויות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" הגוועת, ואם לא - הם מעוניינים לרכוש דירות מחשש שמחיריהן יעלו; המשקיעים חוזרים לשוק - הן כרוכשי דירות והן כמוכרי דירות; ואילו משפרי הדיור חנוקים עם ביקושים מוקטנים לדירות שלהם ואם משך "זמן מדף" של כשנתיים, עד למכירת דירתם הישנה.

הלחץ הזה גרם ככל הנראה לכך,ששוק הנדל"ן של בין שני הסגרים, היה השוק הלוהט ביותר בחמש השנים האחרונות, והרבעון השלישי של השנה היה הפורה ביותר מבחינת כמות עסקאות, מאז הרבעון הראשון של 2016.

בחודש ספטמבר נרכשו 9.6 אלף דירות, ללא שינוי בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לאוגוסט. ואולם חודש אוגוסט היה עתיר עסקאות, כך שהממצא הזה אינו מעיד על ירידה ממשית.

"יציבות זו במספר העסקאות בספטמבר יש בה כדי להפתיע במידה מסוימת, הן לנוכח העובדה שחגי תשרי החלו השנה כבר באמצע ספטמבר והן לנוכח הסגר השני שהחל ב-18 לספטמבר, ערב ראש השנה", כותבת הכלכלנית בסקירה. "אחד ההסברים לרמה הגבוהה יחסית של עסקאות בספטמבר האחרון נעוצה בהקדמה משמעותית של חלק ניכר מהעסקאות לשלושת הימים שקדמו לסגר".

ואכן, בפילוח העסקאות בדירות יד שנייה בחודש ספטמבר התברר, כי בשלושת הימים שקדמו לסגר (15-17 באותו חודש) נרשמה פעילות מתוגברת של רכישת דירות יד שנייה. השאלה, איזו מוטיבציה גברה על איזו: האם היו אלה הרוכשים שחששו שהמחירים יעלו עד שיסתיים הסגר ומיהרו לחתום, או שהיו אלה דווקא המוכרים שחששו שבמהלך הסגר הרוכשים יתחרטו, ועל כן הם היו מי שלחצו לסגור את העסקאות? הכלכלנית הראשית אינה יודעת לענות על השאלה, וסביר מן הסתם, שהייתה מוטיבציה כפולה לעניין.

ואולם כנראה רמז לתשובה נמצא בנתוני אותן עסקאות לחוצות, כי מניתוח רמות המחירים של העסקאות עד ה-14 לספטמבר בהשוואה לאלו שהתבצעו בשלושת הימים שלפני הסגר נמצא כי המחיר החציוני בעסקאות שנסגרו בשלושת הימים שקדמו לסגר היו גבוה ב-5.5% מהעסקאות בשבועיים הראשונים של החודש. האם היה זה אך מקרה באותם שלושה ימים נרכשו נכסים יקרים יותר?

האזורים החמים: השרון, תל אביב והדרום

בדיקה גיאוגרפית של התנהגויות הרוכשים העלתה, כי שלושת האזורים שבהם נרשמו עסקאות יקרות משמעותית באותם שלושה ימים, היו השרון, שבו מחיר דירה ממוצעת שנרכשה באותם ימים הגיע לכ-2.3 מיליון שקל לעומת 2.2 מיליון שקל בשבועיים הראשונים של ספטמבר, אזור תל אביב שבו נרכשו דירות בכ-2.1 מיליון שקל לעומת מחיר ממוצע של מעט פחות מ-2 מיליון שקל בשבועיים הראשונים של ספטמבר, ואזור הדרום שבלט במיוחד עם מחירי דירות של כמעט מיליון שקל בשלושת הימים שקדמו לסגר, לעומת כ-800 אלף בשבועיים מלפני.

כאמור, אין לכלכלנית תשובה ברורה לעניין, אך ברור שהקונים היו לפחות שותפים ללחץ הגדול של שוק הנדל"ן.

המשקיעים ממשיכים לתגבר את הרכישות שלהם. אם לגבי נתוני חודש אוגוסט עוד ניתן היה להעריך, כי הרכישות הגדולות יחסית שלהם היו בגלל עצירת עסקאות שנרשמה ביולי, בספטמבר נשבר שיא של 4 שנים כשנרכשו 1.7 אלף דירות, גידול של 54% בהשוואה לספטמבר אשתקד.

"ניתוח הממצאים מלמד כי בעוד שהגידול החד ברכישות המשקיעים בחודש אוגוסט היה לפחות בחלקו על רקע דחיית עסקאות מחודש יולי, הגידול החד הנמשך בחודש ספטמבר עשוי כבר לבטא חזרה חלקית של המשקיעים לשוק. עם זאת, שיעורם מסך העסקאות עדיין נמוך משמעותית בהשוואה לתקופה לפני העלאת מס הרכישה ביוני 2015", נכתב בסקירה.

ואולם המשקיעים משחקים גם "משחק כפול", משום שהם גם מוכרים דירות. מכירות המשקיעים בחודש ספטמבר הסתכמו באלפיים דירות, עליה של 26% בהשוואה לספטמבר אשתקד.

"העובדה לפיה מכירות המשקיעים רושמות עליה חדה בחודשיים מאז הפחתת מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה, יש בה כדי לרמז כי הפחתת מס הרכישה "מסייעת" לבעלי הדירות להשקעה המעוניינים לממש את הנכס, במובן זה שגדל הביקוש (של משקיעים אחרים) לנכס בבעלותם", כותבת הכלכלנית.