מכרזי הקרקע של ליצמן דווקא מייקרים את הדירות לצעירי בני ברק

במרץ 2019 התפרסמה הגרלה במסגרת תוכנית הדיור הממשלתית "מחיר למשתכן", שכללה קרקע מבוקשת במיוחד בבני ברק לבניית 1,065 דירות. לא פחות מ-8,435 משקי בית נרשמו להגרלה על הדירות הללו. לשם השוואה לדירות שהוצאו באותו המכרז בתל אביב המבוקשת, נרשמו 8,217 משקי בית. בימים האחרונים פרסמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מכרז לקרקע מוזלת נוספת באותו המתחם, אך בהבדל אחד משמעותי: כיום תוכנית הדיור הממשלתית שבתוקף היא "דירה במחיר מופחת", אותה הגה שר השיכון לשעבר, יעקב ליצמן.

מבדיקת "גלובס", המחירים במסגרתה במתחם בבני ברק עבור הזכאים, עומדים להיות גבוהים במאות אלפי שקלים מאלה שנמכרו רק בשנה שעברה.

המכרזים המדוברים כוללים שני מגרשים שמיועדים בסך הכל ל-413 דירות, מהן כ-70% שישווקו בהוזלה במסגרת הדיור המופחת והיתרה - במסגרת השוק החופשי. כחלק מתנאי המכרז מחירי הקרקעות נקבעו במכרזים ל-94.6 מיליון שקל עבור קרקע ל-243 יחידות דיור ו-62.6 מיליון שקל עבור קרקע ל-170 דירות. המחירים כוללים חיוב בגין צפי לתוספת של 10% בזכויות הבנייה, וזאת ברוח ההחלטה האחרונה בנושא של מועצת מקרקעי ישראל. מועד סגירת המכרז נקבע לעוד כחודש, ומחירי הדירות בפרויקטים ינועו בין מינימום 12,150 שקל למ"ר, למקסימום 13,850 שקל ללא מע"מ, כלומר בין כ-14,216 ל-16,205 שקל למ"ר כולל מע"מ.

האם המחירים נמוכים ממחירי השוק? התשובה חיובית. ואולם בהגרלת מחיר למשתכן מהשנה שעברה באותו המתחם, המחיר עמד על כ-11,555 שקל למ"ר כולל מע"מ (לא כולל הצמדות). מכאן ניתן להסיק כי מחיר המינימום במכרז הנוכחי יהיה גבוה ב-23% בהשוואה למכרז האחרון, ובמקסימום יכול לטפס ל-40%.

כיצד נוצר הפער? התשובה נעוצה בהבדלי החישובים בין שתי התוכניות. בעוד שבמחיר למשתכן הוקפאו השומות של הערכות השווי ליולי 2015, השומות שנערכות למכרזים במסגרת התוכנית הנוכחית, נכונים למחירים כיום, וכידוע המחירים התייקרו. הבדל משמעותי נוסף נובע מזהות הגוף שמבצע את החישובים. את המחירים בתוכנית מחיר למשתכן קבע השמאי הממשלתי, ואילו על פי השיטה החדשה מי שקובע הוא שמאי רמ"י, ויתכן שיש לו אמות מידה שונות.

ויש עוד עניין. במחיר למשתכן, משרד השיכון פרסם את גובה השומות של מחירי השוק, ואת גובה ההנחות שמקבלים הזכאים. ב"דיור במחיר מופחת" משרד השיכון מסרב להתחייב על גובה ההנחה. נכון לעכשיו ההתייחסות להנחה מצויה רק בדברי ההסבר להחלטה במועצת מקרקעי ישראל שבהם נכתב על "הנחות משמעותיות אך סבירות". מכאן שמדברי ההסבר ניתן להבין רק, כי ההנחות במסגרת דיור במחיר מופחת יהיו שוות או נמוכות מאלה של מחיר למשתכן.

המכרז הראשון שהתפרסם במסגרת התוכנית החדשה היה בבאר שבע, והוא גילם מחירים דומים לאלה שהיו במסגרת מחיר למשתכן. ההנחות בבני ברק, כפי שנמצא כעת יקטנו משמעותית. על פי סימולציה שערכנו, מחירי הדירות במתחם החדש בבני ברק, יהיו יקרים מאלה של מחיר למשתכן ב-247 אלף שקל עד 595 אלף שקל, תלוי במחיר שיתקבל במכרזים ובשטח הדירות.

ממשרד השיכון נמסר: "החלטת מועצה מפברואר 2020 עדכנה את שומות הקרקע בכל הארץ. שיטת השיווק החדשה ממשיכה לתת הנחות אטרקטיביות לזוגות צעירים חסרי דירה בכל רחבי הארץ. יחד עם זאת ההנחות מוגבלות כך שבאיזורי ביקוש כמו בבני ברק, ההנחות יהיו נמוכות יותר ומתאימות לצרכי השוק".