ועדת ערר מחוזית פסלה הוראות לבנייה של עיריית פתח תקווה

ועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז מרכז פסלה באחרונה חלק ניכר מרשימת ההנחיות המרחביות של עיריית פתח תקווה, וקבעה כי עד לתיקונן יישארו ההנחיות התקינות כמסמך מדיניות שניתן לסטות ממנו במקרים המתאימים.

הנחיות מרחביות הן מוצר תכנוני חדש יחסית שהוכנסו לחוק התכנון והבנייה ב-2014, ומטרתן להעניק לוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה סמכות לקבוע כיצד תיראה העיר, לא באמצעות תוכנית, אלא על ידי שורה של קביעות על עיצובם החיצוני של המבנים שיוקמו בעיר. הבעיה שהתגלתה בשנים האחרונות היא, שקיים גבול בין הנחיות מרחביות לבין הנחיות תכנוניות, שבפועל משנות או פוגעות בתוכניות התקפות במקומות שונים בעיר, ומוסיפות עקרונות תכנוניים שמגבילים את הבנייה.

כך אכן נהגה עיריית פתח תקווה, שב-2016 הוציאה שורה של הנחיות מרחביות, שמתייחסות לארבעה סוגים: לצמודי קרקע, לבתים של עד 9 קומות, לבתים מעל ל-9 קומות ולאזורי תעשייה ומלאכה. ואולם שני אדריכלים וארגון הקבלנים והבונים פתח תקווה עררו כנגדן, בטענה עקרונית, שהן חצו את גבול ההנחיות והגיעו למצב של הנחיות תכנוניות, כך בהנחיות שהוצאו לגבי מבנים בבנייה רוויה וכך לגבי מבנים צמודי קרקע. העוררים טענו כי ההנחיות המרחביות שהותוו בפתח תקווה חורגות מהסמכות שניתנה לוועדה המקומית, מנוגדות ליעדן בחוק, הן אחידות לכל העיר, ללא התחשבות בשונות בין השכונות העירוניות ופוגעות בזכויות הקנייניות של בעלי המגרשים.

הוועדה המקומית טענה בתגובה כי פעלה בסמכות, וכי בעקבות הגשת העררים נפגשו גורמים מקצועיים מטעמה עם העוררים ועם אדריכלים נוספים ובסופו של דבר אושר נוסח עדכני להנחיות.

ואולם מתוצאות הערר התברר כי זה לא הספיק. "הוועדה המקומית טעתה, בכל הכבוד, בפרשנות הסמכות שנקבעה בחוק לקביעת הנחיות מרחביות. לפיכך אנו מחליטים, כי עד לגיבוש נוסח מתוקן של הנחיות מרחביות שיאושר בוועדה המקומית באופן התואם את הסמכות שניתנה לה בחוק, יהיה לכל ההנחיות המרחביות שאינן במחלוקת בין הצדדים וכן להוראות שאיננו מבטלים כמפורט להלן - המעמד שהתכוונה הוועדה המקומית להקנות להן ממילא: של מסמך מדיניות שניתן לשקול לסטות ממנו במקרים המתאימים", כתבה ועדת הערר בהחלטתה. המשמעות: הנחיות רבות קוצצו ומה שנותר יהיה מדיניות שנתונה לשינוי.

ומדוע? כי גם במקרה זה הוועדה המקומית חצתה את הקו הדק שבין הנחיות מרחביות להוראות תכנוניות. "נראה לנו שהוועדה המקומית שגתה בהבנתה את הסמכות שניתנה לה בחוק לקבוע הנחיות מרחביות", נכתב בהחלטת הוועדה. "החוק הסמיך את הוועדות המקומיות לקבוע הנחיות מרחביות בנושאים עיצוביים במובן הפשוט והמצומצם של המונח... מעיון בהנחיות המרחביות שקבעה הוועדה המקומית בענייננו עולה, כי נעשתה עבודה תכנונית מקיפה הכוללת קביעה של הסדרים תכנוניים מפורטים החורגים באופן מהותי מאופי ההסדר שהחוק התכוון אליו".

הנה דוגמאות להנחיות שנפסלו: לגבי צמודי קרקע נקבע כי גובה המחסן שלהם יהיה עד 2.2 מטר. ועדת הערר קבעה כי אין מקום להנחיה מרחבית בנושא זה, וכי גובה המחסנים נקבע בתוכנית. במבנים עד 9 קומות נקבע שטח מינימלי של מגרש לחלחול מים ל-20% משטח המגרש. ואולם ועדת הערר קבעה כי נושא זה צריך להיות מעוגן בתוכניות; בדומה הקביעה שרוחב הלובי בבניין של עד 9 קומות צריך להיות מינימום שליש מרוחב חזית המבנה. גם זה נקבע כקביעה תכנונית ולא הנחיה מרחבית; עוד נדחו הנחיה למקם את דירות הגן במבנים של עד 9 קומות בעורף המבנה ולא בחלק הסמוך לרחוב והנחיה לתכנן מרפסות סוכה כחלק מהמרפסת המרכזית של הדירה.

לא הפעם הראשונה שוועדת ערר מתערבת

יצוין כי אין זה הפעם הראשונה שוועדת ערר מתערבת בהנחיות מרחביות של רשות מקומית. לפני חמש שנים פסלה ועדת הערר במחוז תל אביב הנחיות מרחביות שהוצאו על ידי הוועדה המקומית תל אביב, מסיבה דומה - שינויים תכנוניים וחריגות מסמכות, באצטלה של הנחיות מרחביות.

עו"ד עופר טויסטר, שייצג עוררים באותו ערר בתל אביב אמר כעת לגלובס כי "חלק מועדות התכנון בישראל מצאו פטנט. במקום לקיים את הנחיית המחוקק ולכתוב הנחיות פשוטות ובהירות שיקלו על בונים ויזמים, הוועדות מוציאות הנחיות עם הררי סעיפים ותתי סעיפים שבמקום להקל מקשות ומסבכות וחמור מכך, המועד להתמודד עם ההנחיות הינו בתוך 30 יום מפרסומן ולכן בוועדות רבות עוברות הנחיות אלה מתחת ל'ראדר' והיזמים והמתכננים מגלים אותם רק ערב הבניה. הבעיה, שבעוד שלגבי תכניות אפשר המחוקק לבקש הקלה מהוראותיהן, על מנת שמי שעומד בדרישות ההקלה יוכל לבקש גמישות שתאפשר להפוך את הקונפקציה לחליפה לפי מידה, הרי שלגבי הנחיות מרחביות (למעט הנחיות פרטניות) המחוקק לא אפשר מכשיר דמוי הקלה או שיקול דעת של ועדות תכנון".

מעיריית פתח תקווה נמסר: "בדומה להליכים דומים שמתקיימים בוועדות השונות, העירייה נדרשת לדייק את ההנחיות המרחביות כך שלא יכללו הנחיות תכנוניות שלא ניתן לאשרם במסגרת ההנחיות המרחביות. העירייה לומדת את ההחלטה ותפעל לאישור הנחיות מעודכנות".