אול-יר מציגה: הסדר החוב הגדול הבא - והרביעי מקרב חברות הנדל"ן האמריקאיות

חברת הנדל"ן הזרה אול-יר, שבבעלות חסיד סאטמר יואל גולדמן, עוצרת תשלומים למחזיקי איגרות החוב הלא מובטחות שלה מסדרות ב' ו-ד', ומבקשת לדון בהסדר חוב עם מחזיקי כלל סדרות האג"ח שלה (ב'-ה'). לדברי אול-יר, ההחלטה לעצור באופן זמני את התשלומים מיועדת לאפשר לה להמשיך ולשלם את התחייבויותיה לנושים המובטחים, שלהם משועבדים נכסי החברה.

אול-יר עוסקת בנדל"ן מניב ברובע ברוקלין שבניו יורק, ועיקר פעילותה מתרכז בתחום הדירות להשכרה. מחר (ב') הייתה אמורה החברה לפרוע תשלומי קרן וריבית של כ-124 מיליון שקל למחזיקי אג"ח ב' שלה, אולם תשלום זה נעצר לפי שעה למשך 30 יום לפחות.

בסך הכול חייבת כיום אול-יר למחזיקי האג"ח שלה כ-2.35 מיליארד שקל, מתוך זה 410 מיליון שקל למחזיקי אג"ח ב', 586 מיליון שקל למחזיקי אג"ח ג' המובטחת, 524 מיליון שקל למחזיקי אג"ח ד' ו-830 מיליון שקל למחזיקי אג"ח ה' המובטחת.

את אול-יר מוביל גולדמן עצמו, שמחזיק בתפקידי היו"ר והנשיא (לחברה אין מנכ"ל). לבורסה בת"א הגיעו גולדמן ואול-יר בזכות יועצי ההנפקה רפי ליפא וגל עמית, שנחשבים לאחראים לתחילתו של גל הנפקות החוב של חברות נדל"ן אמריקאיות בבורסה בת"א.

אול-יר הופכת כעת חברת הנדל"ן הזרה הרביעית שפונה להסדר חוב עם מחזיקי האג"ח שלה, אולם היא הגדולה מכולן בהיקפי החוב שהנפיקה לציבור. בהודעה לבורסה האשימה היום החברה את התפרצות הקורונה במצוקה התזרימית שאליה נקלעה.

על פי ההודעה, עד כה לא השפיע משבר הקורונה באופן מהותי על שווי נכסיה של אול-יר ועל הכנסותיה, מאחר שמרבית נכסיה שייכים לשוק המגורים, שהפגיעה בו הייתה נמוכה יחסית, ולאור העובדה ששיעור התפוסה בנכסים עומד על 85%. אלא שלטענת הדירקטוריון, משבר הקורונה הביא ל"עיכוב משמעותי במימוש וביצוע של עסקאות מהותיות למכירה של נכסים של החברה וביצוע מימון מחדש של הלוואות שנטלה החברה".

עיכוב זה בפני עצמו, יחד עם ירידת שער הדולר לעומת השקל, עלול לדעת הדירקטוריון להביא את החברה לכדי אי-עמידה של אמות מידה פיננסיות מסוימות ולירידת דירוג נוספת של האג"ח שלה. בהודעה מדגיש הדירקטוריון, כי לחברה הון עצמי משמעותי ועודף נכסי כלכלי מהותי מעבר להתחייבויותיה, וכי תזרים המזומנים שלה יאפשר בסבירות טובה את פירעון החובות אם יושלמו העסקאות המדוברות.

"בשל כך, סבור הדירקטוריון כי החברה כשרת פירעון בהינתן פעולה במהלך העסקים הרגיל", נכתב בהודעה. אלא שהדירקטוריון גם סבור שקיים חשש שלפיו החברה לא תצליח להביא להשלמת מימושי הנכסים ומחזורי החובות, ולפיכך הוחלט לפנות למחזיקי האג"ח "על מנת להציג לנושים את הנמצב לאשורו ובמידת הצורך לדון בהסדר אשר יכלול תיקון אמות מידה פיננסיות ושינוי לוח סילוקין".

מסיבה זו החליט לעצור באופן זמני (בשלב זה למשך 30 יום) את התשלומים למחזיקי איגרות החוב (כולל התשלום למחזיקי אג"ח ב') וזאת למרות שלחברה קיימים לפי שעה המקורות הכספיים לביצוע התשלום האמור. כמו כן פנתה אול-יר לנאמן ארבע סדרות האג"ח שלה בקשה לזמן אסיפת מחזיקים לצורך דיון ועדכון על מצב החברה.

אותם מהלכים עסקיים כוללים כאמור עסקת מכירה של חלק מפורטפוליו הנכסים המניבים ועסקה אחרת למחזור מחדש של חובות על נכסים מניבים אחרים. את שתי העסקאות ניסתה החברה להביא במשך חודשים ארוכים לידי השלמה, בינתיים ללא הצלחה.

העסקה הראשונה כוללת מכירה של 74 מבני נדל"ן מניב למגורים ברובע ברוקלין בתמורה לסכום של 344 מיליון דולר. העסקה, שהייתה אמורה להותיר תזרים נטו של 40 מיליון דולר עד סוף 2020 ועוד 48 מיליון דולר ב-2021, סוכמה לראשונה טרם התפרצותה של מגפת הקורונה בארה"ב, אולם מאז טרם הושלמה. לדברי הדירקטוריון, התמשכות המשבר הובילה להתארכות המגעים להשלמת מכירת פורטפוליו הנכסים.

העסקה השנייה כללה מימון מחדש של פרויקט דניזן-בושוויק ועשרה נכסים נוספים בהיקף של 675 מיליון דולר, אשר היה אמור להניב לחברה תזרים נטו משמעותי של 275 מיליון דולר עד סוף 2020 ועוד 14 מיליון דולר ב-2021.

לדברי הדירקטוריון, התמשכות המשבר הובילה להתארכות המגעים למימון מחדש ולהקשחת תנאי ההלוואה. בפרט דרשו המלווים פיקדונות לתקופת המשבר אשר היו מצמצמים את התזרים הפנוי מההלוואה.

כספי הלוואה זו היו אמורים להביא בין השאר לפירעון מלא של סדרת אג"ח ה', שלה משועבד כיום חלק מפרויקט דניזן-בושוויק. אולם התחזקות השקל לעומת הדולר בחודשים האחרונים הובילה למצב שבו התזרים הפנוי שהיה נשאר מהעסקה (לאחר פירעון מלא של אג"ח ה') היה נמוך מהצפוי.

לדברי החברה, השלמת המימון מחדש בנסיבות אלו, מבלי שתבוצענה עסקאות משמעותיות למכירת נכסים, הייתה צפויה להשפיע לרעה על עמידת החברה באמות המידה הפיננסיות. בשל כך בחנה החברה בימים האחרונים עסקאות-בזק למכירות פרויקט דניזן-בושוויק ושישה נכסים נוספים, שהיו אמורים להניב לה מקדמות משמעותיות, ולמנוע את הצורך בביצוע המימון מחדש.

אלא שעסקאות-בזק אלו טרם נחתמו. בדירקטוריון גם חששו כי אי-השלמת מימוש הנכסים והמימון מחדש יביאו להורדה נוספת בדירוג החוב של החברה, שיגרור אחריו עילה להעמדת מלוא חוב האג"ח לפירעון מיידי.

עוד עולה מעדכוני החברה, כי חברות בנות של אול-יר הפסיקו בחודשים האחרונים לשלם תשלומי ריבית בגין הלוואות והשקעת הון מועדף שנטלו, בהיקף כולל של 155 מיליון דולר. לדברי הדירקטוריון, ציין גולדמן כי ההנהלה פועלת לקבל הסכמות בכתב מאת המלווים השונים לדחיית מועדי תשלומי הריביות ולשינוי מבנה ההון המועדף, אולם נכון להיום טרם הוצגו ראיות לוויתורים אלו.

במצב כזה, לא צפויה אול-יר להשלים את עריכת דוחותיה הכספיים לרבעון השלישי ולפרסמם עד מחר. בנוסף, לנוכח ההתפתחויות מציין הדירקטוריון כי לא ניתן היה לשלול את העובדה כי בדוחות לרבעון השלישי תיכלל לראשונה הערת "עסק חי", שעלולה כשלעצמה להוות טריגר להורדת דירוג נוספת ולפגיעה ביכולות החברה לעמוד בתוכניותיה.

איגרות החוב של אול-יר נסחרות בבורסה מתחילת 2016, אז השלימה החברה הנפקה ראשונה של סדרת אג"ח (א') למשקיעים בבורסה בת"א. מאז הספיקה החברה להשלים כמה גיוסים נוספים, שבמסגרתם הונפקו עוד ארבע סדרות (סדרה א' עצמה כבר נפרעה).

בתגובה להודעה היום צנחו איגרות החוב של החברה מסדרות ב' ו-ד' בשיעורים של 40% ו-39% בהתאמה, לרמות מחיר המשקפות תשואות שנתיות לפדיון של 84% לאג"ח ב' ו-51% לאג"ח ד'. מבין הסדרות המובטחות, נפלה סדרה ג' ב-16% למחיר המשקף תשואה לפדיון של 21%, ואילו אג"ח ה' ירדה ב-8% למחיר של 92 אגורות המשקף תשואה של 7%.

ירידות שערים של 2%-3% נרשמו גם באג"ח של חברת ספנסר, ששותפה עם אול-יר בחלק מהפרויקטים. ספנסר נשלטת בידי ג'ואל גלק, גם הוא חסיד סאטמר. גם ספנסר הגיע לת"א בסיועם של היועצים ליפא וגל, והיא אף השלימה באחרונה גיוס נוסף של כ-250 מיליון שקל ממשקיעים בבורסה, שהתבצע בדרך של הקצאה פרטית של אג"ח מסדרה ב'.