כך נראית מפת ההשקעות בנדל"ן של הגופים המוסדיים

מנורה מבטחים וקבוצת בסט הודיעו לפני כשבועיים על הסכם מסגרת לשיתוף פעולה ביניהן בייזום וביצוע פרויקטי נדל"ן, בהיקף של מאות מיליוני שקלים. "מבחינתנו כחברת נדל"ן", אומר אליאס טנוס, בעלים ומנכ"ל בסט, "העובדה שיש גוף נוסף לידנו נותנת לנו את הביטחון והכוח ללכת לעסקאות גדולות, ואנחנו כבר בודקים כמה וכמה עסקאות. מבחינת הגוף המוסדי, השותפות עם גורם נדל"ני מאפשרת לו להיכנס לנדל"ן ללא צורך להשקיע בתכנון. אין לי ספק שההשקעה של גופים מוסדיים בנדל"ן תלך ותגדל, כי לטווח ארוך זה מוכיח את עצמו כסולידי וטוב".

ואכן, בעשור האחרון, חברות הביטוח והגופים המוסדיים נכנסו באופן מסיבי להשקעות בנדל"ן ריאלי (בניגוד לנדל"ן הסחיר, שבו הם מושקעים דרך אחזקותיהם בחברות נדל"ן ציבוריות). המוטיבציה לכך טמונה בתנודתיות של שוק ההון וברצונם של הגופים המוסדיים לאזן את תיק ההשקעות ולגוון אותו באמצעות השקעה בנדל"ן ריאלי, הנחשב לתנודתי פחות, יציב ובעל תשואה יציבה.

 אליאס טנוס, בעלים ומנכ"ל בסט / צילום: סיון פרג'

"זה חלק ממגמה כללית", מסביר גורם בשוק ההון. "חברות הביטוח ובתי השקעות עד לפני כמה שנים לא השקיעו כמעט במניות בחו"ל, וכיום חלק ניכר מהתיק שלהן הוא בחו"ל, כך גם היציאה לכיוון הנדל"ן הריאלי. לגופים המוסדיים היום אין מה לעשות עם הכסף, הם מחפשים אפיקי השקעה ולא רוצים לשים את כל הביצים בסל אחד, אלא לפזר סיכונים".

על פי כתבה של רון שטיין בגלובס, נכון לסוף 2018 החזיקו הגופים המוסדיים החזקות ישירות בנדל"ן מניב בכ-50 מיליארד שקל, ועוד כ-12 מיליארד שקל שהושקעו בקרנות השקעה בנדל"ן. כ-78% מההשקעות של הגופים המוסדיים בנדל"ן נעשה מתוך כספי העמיתים והמבוטחים, החוסכים באפיקי הפנסיה ובקרנות ההשתלמות, והשאר דרך כספי הנוסטרו.

ההשקעות בנדל"ן עומדות על אחוזים בודדים מהיקף הנכסים המנוהלים של החברות. הפניקס למשל מנהלת נכסים בהיקף של יותר מ-200 מיליארד שקל, ושווי החזקותיה בנדל"ן כ-10 מיליארד שקל. אבל במונחים של שוק הנדל"ן הישראלי, הגופים המוסדיים הם בין השחקנים הגדולים בענף.

מנורה מבטחים: "ניכנס גם לתחום המשרדים בישראל"

תיק הנדל"ן: 6 מיליארד שקל

"להשקעה בנדל"ן מצד הגופים המוסדיים", אומר עוזי לוי, מנכ"ל מנורה מבטחים נדל"ן, המחזיקה נדל"ן ריאלי בהיקף של כ-6 מיליארד שקל, "יש שלוש מטרות: השגת תשואה עודפת לאורך זמן, בניגוד להשקעה דרך השוק הסחיר, שהיום זה כאן, מחר זה שם; זה מכניס יסוד של יציבות לתיק, וזה מגוון את תיק ההשקעות".

תיק השקעות הנדל"ן של מנורה מבטחים, אומר לוי, מוטה חו"ל: מולטי פמילי בארה"ב, שלוי מגדיר אותו כשוק דפנסיבי שיודע לתת תשואה יציבה לאורך זמן, וכן פעילות בתחום המגורים בשוק האנגלי והאירופי, כמו גם פעילות בתחום הנדל"ן למשרדים, למרות הקורונה. לוי מכיר את השוק בצפון אמריקה מקרוב, שכן בעבר כיהן כמנכ"ל אלעד גרופ קנדה. לדבריו, "אין ספק שכרגע אנו במשבר שהעולם לא ידע כמותו ואין ספק שהקורונה תשאיר סימנים ארוכי טווח. היכולת לעבור לעבוד מהבית תשפיע על עולם המשרדים, אבל בסופו של דבר הקורונה לא שינתה אותנו כבני אדם: אנו עדיין חיות חברתיות ואנו באים למשרד לא רק כדי להגיש ניירות אלא גם כדי להפרות אחד את השני, לעבוד כצוות ולהיות חברתיים, כך שכל השינויים הטכנולוגיים לא משנים את טבענו כבני אדם. מעל הכול אנו חיות חברתיות בחברה ואף אחד לא רוצה להיות עם פיג’מה בבית ולעבור משיחת זום אחת לאחרת".

 עוזי לוי / צילום: איל יצהר

על רקע זה מנורה מבטחים מתכננת להיכנס גם לעולם המשרדים בישראל, בעוד שבמסחר ומגורים יש לה נוכחות סלקטיבית. "אנחנו בהחלט רואים בנדל"ן ענף שנרצה לגדול בו באופן מדוד ואחראי וסלקטיבי", אומר לוי, "ויש לנו כוונה להגדיל את פורטפוליו הנדל"ן בארץ. כרגע התיק שלנו מוטה חו"ל, אבל הכלכלה בישראל צומחת, ויש גם צמיחה דמוגרפית, ולכן יש מקום לשוק המגורים בישראל".

הראל: "הייתה לנו נטייה למשרדים ורצינו לגוון"

תיק הנדל"ן: 16 מיליארד שקל

הראל מחזיקה בנדל"ן ריאלי בהיקף של כ-16 מיליארד שקל. נכון להיום, התיק מוטה חו"ל, אך איציק טאוויל, סמנכ"ל בכיר בהראל ומנהל אגף האשראי והנדל"ן בקבוצה, מציין כי השנה ביצעה הראל שתי עסקאות בארץ ובכוונתה להגדיל את הפעילות כאן. העסקה הראשונה היא רכישת חלק מבית עורק ברמת גן, והשנייה - הקמת פלטפורמה לשיתוף פעולה עם חברת תדהר בייזום עסקאות.

 בית עורק בר"ג. "להגדיל את הפעילות" / צילום: איל יצהר

טאוויל: "הבנו שאם רוצים להשיג תשואות גבוהות יותר, צריך להתחיל משלב הייזום. בארץ שוק המוכרים וקונים לא פעיל מדי ועד שיש עסקה, באות קרנות ריט והחברות הגדולות בבורסה, ולכן חשבנו שהדבר הנכון הוא הייזום".

בעקבות הקורונה, הוא אומר, נעשו בהראל הרבה תהליכי חשיבה לגבי המשך הפעילות. "כבר בשנה שעברה", אומר טאוויל, "החלטנו לצמצם משרדים, כי הייתה לנו נטייה גדולה למשרדים ורצינו לגוון. הקורונה קצת חיזקה את זה, אם כי יש דעות לכאן ולכאן מה יהיה עם שוק המשרדים אחרי הקורונה. אנו לא פוסלים עסקאות משרדים אך נקפיד יותר על שוכר מראש, שיהיה שוכר עוגן".

מעבר לזה, אומר טאוויל, הקבוצה קיבלה החלטה לשים פוקוס על לוגיסטיקה, וגם כאן, "אנו מבינים שכדי להשיג תשואות צריך ללכת לשלב הייזום. נשים דגש על לוגיסטיקה בישראל". תחום נוסף שמעניין את הקבוצה הוא תחום מעבדות מחקר. מאחר שמדובר במבנים המותאמים לצרכים המיוחדים של השוכרים, אומר טאוויל, בתחום הזה יש שוכרים לאורך זמן. הראל לוטשת עיניים גם לתחום הדאטה סנטרס, שמפותח פחות בישראל.

 איציק טאוויל / צילום: מיה כרמי־דרור

ועוד תחום שהקבוצה רואה בו פוטנציאל: המגורים לסוגיהם. טאוויל: "נכון שבישראל אנחנו קצת אחרי העולם בכל מה שנוגע לדיור להשכרה, אך אלה תהליכים שהוכיחו את עצמם בחו"ל ואין סיבה שזה לא יעבוד בישראל. סיפקנו מימון לשישה פרויקטים של דירה להשכיר כאן, וזה עובד יפה מאוד, ואין סיבה שהתחום הזה לא יתרחב". 

כלל ביטוח: "תהיה מגמה הופכית של צריכה ברחוב"

תיק הנדל"ן: 10 מיליארד שקל 

לכלל ביטוח ופיננסים יש תיק השקעות בנדל"ן בהיקף של כ-10 מיליארד שקל, כולל התחייבויות: עסקאות שנחתמו ועוד לא יצאו לפועל. נדל"ן בחו"ל מהווה כמחצית מהתיק, ונחלק בין משרדים (45%), מגורים (40%), והיתרה ללוגיסטיקה ואחרים. המחצית השנייה, בישראל, נחלקת בין 70% משרדים, 20% מסחר ו-10% לוגיסטיקה.

לדברי יוסי דורי, משנה למנכ"ל כלל ומנהל חטיבת השקעות ומנכ"ל כנף (כלל נכסים פיננסיים), כלל מראש לא התמקדה בנדל"ן למסחר, ואם כן, העדיפה מרכזים שכונתיים. דורי: "הקורונה הביאה לקפיצת מדרגה בצריכת און ליין מהבית, ולהערכתנו עם כניסת החיסון, תהיה מגמה הופכית של צריכה בחנויות פיזיות, ונקודת איזון תהיה איפשהו באמצע בהמשך העשור. אנו מעדיפים נכסי מסחר במרכזי ערים שאי אפשר לבנות לידם. כל מרכזי המסחר בפריפריה, שיש להם שטחים גדולים, הם בסיכון גבוה יותר. הקניונים החזקים יכילו את משבר האונליין".

בתחום המשרדים, כלל ביטוח ופיננסים הייתה מעורבת בכמה עסקאות עם שותפים: יחד עם אלייד נכנסה לייזום פרויקט משרדים ברחוב הרכבת; השקיעה 370 מיליון שקל בפרויקט כורזין בגבעתיים עם צמח המרמן; ויחד עם תדהר יש לה את סטודיו טאוור בבני ברק, שיאוכלס על ידי ישרכארט. "המחירים נמוכים יותר בגלל הקורונה", מודה דורי, "אך עדיין טובים לנו". הכוונה, אומר דורי, היא להגדיל את ההשקעה בלוגיסטיקה ובתעשייה, בישראל ובחו"ל.

בתחום המגורים, כלל היא בעלת עניין במגוריט, וכן נכנסה לתחום מימון נדל"ן: "אנו מטפחים את זרוע ליווי הבנייה שלנו, ומקדמים קרוב למאות פרויקטים בהתחדשות עירונית. יש לנו שותפות אסטרטגית של 35% במכלול, שנותנת ליווי חוץ בנקאי לנדל"ן. זה יעד אסטרטגי גדול". באחרונה זכתה כלל, יחד עם קרן ברקת, במימון פרויקט כיכר המדינה - פרויקט של 400 דירות.

עוד תחומים שכלל בוחנת, אומר דורי, הם נדל"ן באסיה, וחקלאות ורטיקלית וכן דאטה סנטרס. 

 יוסי דורי / צילום: איל יצהר

הפניקס: "מעבר לתשואה, עובדים גם על השבחות"

תיק הנדל"ן: 10 מיליארד שקל

"השקעה בנדל"ן מהווה עוגן יחסית יציב בעל סיכון מוגבל", אומר גיא פורת, מנהל תחום הנדל"ן בהפניקס. "תיק הנדל"ן שלנו מהווה כ־6% מההשקעות. יש לנו עשרות פרויקטים בעולם, בסגמנטים של משרדים, מסחר, מגורים, יזמות. ברמה האסטרטגית רוצים ליצור תיק מפוזר, איתן, יציב, עם תזרים גבוה ועל פני זמן. בתקופה הזו אנו מסתכלים על השקעות דפנסיביות עם הטיה לסגמנטים של מגורים ולוגיסטיקה. ישראל מהווה כ־%55 מהתיק שלנו, ובחו"ל כחצי חצי בין אירופה וארה"ב. גם שם יש התפלגות בין משרדים, מגורים, מסחר ולוגיסטיקה. יש לנו מקבצי דיור להשכרה בארה"ב, דירות להשכרה באירופה, בעלויות בנכסים בישראל".

להפניקס יש קרקעות לייזום שעם סיום ההשבחה והייזום מיועדות בין היתר למגורים, משרדים ומסחר - ובעלות באחוזים שונים במסחר בישראל: קניון רמות בירושלים, קניון מול הים באילת, סטאר סנטר באשדוד, קניון רננים בסביונים, המרכז המסחרי מול זיכרון יעקב. מעבר לתשואה השוטפת בנכסים אלו, הפניקס מקדמת בהם השבחות. "הקניונים הסגורים נפגעו תזרימית", אומר פורת. "אבל אין ספק שכרגע ההשפעה נראית משהו זמני".

 קניון מול הים באילת. "רוצים תיק מפוזר" / צילום: Shutterstock

לגבי מגמות עתידות, אומר פורת, הכוונה היא להגדיל סגמנטים של לוגיסטיקה ודיור. "הקורונה התכתבה עם התוכנית האסטרטגית שלנו. הפניית התשומות הייתה לסגמנטים יותר דפנסיביים עוד טרם הקורונה ומימוש נכסים שמיצו לדעתנו את פוטנציאל השבחתם והיו קנדידטים טובים למימוש, לדוגמה מספר נכסי מולטי פאמילי, דיור להשכרה בארה"ב. ב־2019 מימשנו נכסי מגורים פרימיום שהרגשנו שהם מיצו את פוטנציאל ההשבחה ורגישים יותר לירידות ערך".

אפיק נוסף בתחום הנדל"ן שהפניקס נכנסה אליו הוא השקעה בחוב מזנין לנדל"ן. פורת: "פנינו להשקעה דרך חוב מגובה נדל"ן, שזו השקעה המשקפת תשואה עודפת בסיכון מופחת. יש היום הזדמנויות בנדל"ן סחיר כי הסחיר מגיב מאוד מהר וצריך לדעת לעבוד בשיתוף פעולה מלא ומהיר עם המחלקות הסחירות למחשבה הוליסטית בתחום הנדל"ן, שמהווה גם מרכיב גדול בשוק הסחיר". 

מגדל: "מתמקדים בתחומים שהקורונה תמכה בהם"

תיק הנדל"ן: 14 מיליארד שקל

חברת הביטוח מגדל היא בין המובילות בהיקף הנדל"ן המניב, עם נדל"ן בהיקף 10 מיליארד שקל בישראל ו-4 מיליארד שקל בחו"ל. מה שהופך אותה לאחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות בארץ. בין הנכסים המפורסמים של מגדל אפשר למנות את המגדל הצפוני בין מגדלי אלון בתל אביב; מגדל הסיטי סנטר בחיפה; בית סלקום בנתניה; מגדל רוטשילד 1 בתל אביב; פאוור סנטר נתניה פולג; מגדל המוזיאון בתל אביב; וקריית הלאום בראשון לציון.

"העובדה שיש לנו כל כך הרבה נדל"ן", אומר גיא פישר, מנהל תחום השקעות נדל"ן במגדל, "גרמה לנו לקצת נדודי שינה בתקופת הקורונה, כעת אנו עוברים לפאזה של היציאה, וככל שהדברים יתבהרו, מצב הנדל"ן יתבהר בהתאם. אנחנו מאוד מתמקדים כרגע בתחומים שהקורונה עשתה להם טוב, כמו טכנולוגיה, לוגיסטיקה, רפואה מרחוק".

 מגדלי אלון בתל אביב. "היו לנו נדודי שינה" / צילום: Shutterstock

בתחום הנדל"ן המניב למשרדים, מודה פישר, "הדברים לא ברורים. יש מעין תחושה שאנשים התרגלו לעבוד מרחוק, אבל אנחנו דווקא חושבים שהעולם יחזור לקדמותו. אנשים לקחו את העבודה מרחוק למקום קיצוני, אני די בטוח שיהיו שינויים בהתחלה ולא כולם יחזרו, בסוף נמצא את עצמנו כנראה באיזה מצב של איזון, כי אנשים רוצים לחזור למשרד. נמאס להם לעבוד מהמטבח הביתי.

"ההתייחסות שיש למקום העבודה כפינת עבודה יעילה וחסכונית, שצריך לצמצם את שטחה לאור הקורונה לא עומדת בקנה אחד עם המגמה להפוך את סביבת העבודה למהנה ויצירתית יותר וכמוקד משיכה לעובדים איכותיים. לכן אנו צופים חזרה מהירה יותר בהתחשב בעניין הבריאותי. לא זו בלבד, הריחוק החברתי שנכפה עלינו עשוי לעורר ביקוש (מצד העובדים) למרחבי עבודה מרווחים יותר. כחלק משינוי ההרגלים מהמגפה כך שמרבית השינויים נראים כמקזזים האחד את השני ברובם".

לגבי מגורים, אומר פישר, התחום מפגין חוזקה בכל העולם, ומגדל מתמקדת בו יותר מאשר בתחום המשרדים בחו"ל. בארץ, הוא אומר, "אנחנו ממשיכים בייזום משמעותי באזורי הביקוש במרכזים מתוך אמונה שבשנים הקרובות תהיה חזרה לנורמה". 

בתי ההשקעות: "אפשר לרכוש היום מלונות באירופה בחצי מחיר"

גם בתי ההשקעות משקיעים באופן ישיר בנדל"ן, אך בהיקף נמוך יותר בהשוואה לחברות הביטוח. פסגות למשל, מחזיקה בנדל"ן לא סחיר בהיקף של יותר מ-2.5 מיליארד שקל. אופיר נאור, מנהל מערך השקעות לא סחירות בפסגות, אומר שרוב החשיפה של החברה בתחום הנדל"ן היא לנדל"ן מניב, אם כי יש גם מרכיבים שהם יותר יזמיים. "המטרה היא לייצר תשואה דפנסיבית, תזרימית, סולידית ועמידה יחסית, עוגן שאמור לעבור גם תקופה של תנודתיות וגם זמנים פחות טובים בכלכלה ובשוקי ההון".

להשקעה של פסגות בנדל"ן, מוסיף נאור, יש שתי רגליים: "רגל אחת, דרך קרנות השקעה שמשקיעות בנדל"ן, וכאן הפוקוס הוא על ארה"ב ואירופה, אך יש אחזקות גם באזורים אחרים בעולם, אסיה למשל. ההשקעה היא דרך קרנות כמו בלקסטון, ברוקפילד, ברוקטון, CIM".

 אופיר נאור, פסגות / צילום: רמי זרנגר

שלא דרך קרנות, אלא באופן ישיר, משקיע פסגות בבנייני משרדים בחו"ל ובארץ. בין היתר מחזיק פסגות בבניין משרדים בבאר שבע שמושכר לממשלה; ובמקבצי דיור בדרום-מזרח ארה"ב, יחד עם אלקטרה נדל"ן ובלו אטלנטיק. "השקענו בזה הרבה מאוד כסף", אומר נאור, "וזה הוכיח את עצמו עד כה במשבר הקורונה. נכס הבסיס, מקבצי דיור, הוא נכס מאוד תזרימי, בעל פיזור פנימי גדול וקיימות מגמות רבות שתומכות בתחום לשנים קדימה".

החברה בוחנת כיום את תחום הלוגיסטיקה בארה"ב, את המשרדים לחברות מדעי החיים, וכן מקבצי דיור באירופה.

מיטב דש מחזיקה נדל"ן ריאלי בהיקף של כ-2 מיליארד שקל. גיא מני, מנהל ההשקעות: "יש לנו בעיקר מולטי פמילי בארצות הברית, תחום שלא רק שלא רשם ירידה, אלא להיפך. שיעורי הגבייה בתקופת המשבר היו 98%.

"חלק נוסף בתיק הנדל"ן אצלנו, זה חוב מגובה נדל"ן בארה"ב, קרי מזנין. גם זה תחום שתפקד מצוין ואנו רואים בו מוצר תחליפי לנדל"ן ריאלי. לפני כשנה פחות העדפנו להיכנס לאקוויטי של נדל"ן ריאלי בארה"ב לאור המחירים הגבוהים של מקבצי דיור, תחום המזנין היווה תחליף מצוין".

רגל שלישית בתיק, הוא תחום המשרדים בארה"ב: בניו ג’רזי, בקליפורניה ובוושינגטון. לחברה יש כמה משרדים שמושכרים לשוכר יחיד, כמו אמזון וחברות תרופות, לתקופות ארוכות. מני: "אנו נמנעים בשלב זה להגדיל השקעות בתחום המשרדים בעולם, כי אנו מעריכים שגם לאחר סיום משבר הקורונה, מעסיקים עלולים לצמצם שטחי השכרה ולאפשר עבודה חלקית מהבית לעובדיהם. כמו כן, כשאנו משווים את ההזדמנויות אל מול השוק הסחיר, נכון להיום שוק מניות הנדל"ן הסחיר נראה יותר אטרקטיבי, כך שאם נגדיל את הפורטפוליו בתחום זה, זה יהיה דרך השוק הסחיר".

בין היתר בוחנת החברה תחום חדש מבחינתה, מלונאות, וזאת בגלל ההזדמנות שיצרה הקורונה בתחום. מני: "אפשר היום לרכוש מלונות בארה"ב ובמערב אירופה בחצי מהמחיר טרום קורונה".