פיצלתם דירה? לא תהיו זכאים לפטור ממס כשתמכרו

ישנם כמה מסלולי פטור ממס לדירת מגורים מזכה, בהם פטור לאדם המוכר דירת מגורים שהיא דירתו היחידה, או פטור לאדם המוכר דירה שהתקבלה בירושה.

קבלת הפטורים האישיים כפופה לתנאים שונים. אם התנאים לקבלת הפטורים האישיים אינם מתמלאים, אפשר בעת המכירה לבקש להתחייב במס לפי שיעור המס הלינארי המוטב. הטבת מס זו פוטרת ממס את כל השבח שנצבר מיום רכישת הנכס ועד ליום 1.1.2014, ומחייבת במס את יתרת השבח בשיעור של 25%, כאשר החלוקה בין התקופות נעשית באופן יחסי.

אחד מתנאי הסף לקבלת הפטורים האישיים הקבועים כאמור בתחילת פרק חמישי 1, וכן לקבלת הפטור הלינארי המוטב הוא סיווג הנכס הנמכר כ"דירת מגורים", דהיינו דירה, בבעלות יחיד, שבנייתה נסתיימה והיא משמשת או מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה.

דירה עם צו הריסה אינה נחשבת לדירת מגורים

לאחרונה אימץ מנהל מיסוי מקרקעין עמדה מחמירה שלפיה דירת מגורים אשר בנויה שלא בהתאם לתב"ע או שקיים צו הריסה לגביה, אינה עונה להגדרת דירת מגורים, ולפיכך לא יחול במכירתה פטור ממס או שיעור המס הלינארי המוטב.

עמדה זו קיבלה תמיכה בכמה פסקי דין, כגון פסה"ד בעניין גבאי (ו"ע 44579-08-14) ופסה"ד בעניין גיא (ו"ע 34577-08-17). בפסקי דין אלו נקבע, לפי עמדת חלק מהשופטים, כי תנאי סף לכך שהנכס ייחשב כדירת מגורים לפי חוק מיסוי מקרקעין הוא שייעודו התכנוני יהיה למגורים, שאם לא כך ייצא חוטא נשכר. לעמדה אחרת, ר' פסה"ד בעניין שטיין (ו"ע 52894-03-17), בו נקבע בדעת רוב, כי מבחן הייעוד התכנוני של הדירה למגורים אינו מהווה מבחן עצמאי ולכן פגם תכנוני איננו שולל בהכרח מהדירה את סיווגה כ"דירת מגורים" (על פס"ד זה הוגש ערעור לעליון).

בזמן האחרון אנו עדים להחמרה בעמדת מנהל מיסוי מקרקעין גם ביחס לדירות המפוצלות ללא היתר, כך שרשות המסים אינה מאפשרת פטור ממס במכירתן אף על פי שייעודן התכנוני הוא למגורים.

לדוגמה, במקרה שבו בעלים של דירת מגורים גדולה, הבנויה במקור לפי ייעוד תכנוני למגורים ועל פי היתר בנייה כדין, יחליט לפצל, ללא היתר בנייה, את הדירה לשתי דירות נפרדות, באופן שהוא מתגורר עם משפחתו בדירה אחת ואת הדירה השנייה הוא משכיר לצד ג'.

רשות המסים עלולה במקרה כזה שלא לתת פטור על שתי הדירות המפוצלות, כיוון שבהיתר הבנייה שניתן לבניין נקבע מספר הדירות שמותר לבנות בו, וזאת בהתחשב בתשתיות, בתכנון האזורי, מבני הציבור וכו'. כאשר המוכר מחליט לפצל את הדירה ללא היתר, הוא למעשה מגדיל את צפיפות הדיור ופוגע באינטרס הציבור.

נוכח עמדה זו של מנהל מיסוי מקרקעין, קיימת חשיפה גם מצד רוכשי דירות מגורים שפוצלו ללא היתר, כי ימוסו לפי מדרגות מס רכישה של נכס שאינו דירת מגורים. תוצאה אפשרית זו קשה במיוחד במקרים שבהם רוכש ביקש לרכוש דירת מגורים שהיא דירתו היחידה ומשלם מס רכישה בשיעור גבוה בהרבה.

הכותב מבעלי משרד מאיר מזרחי. תודה לעוה"ד יוני כהן ומאיה לוברטובסקי על עזרתם בהכנת המאמר.