הפתרון של משרד המשפטים לטאבו: לרשום דירה תוך כדי התכנון

מוכרי דירה מופתעים לעתים לגלות בתהליך המכירה כי דירתם אינה רשומה בפנקסי המקרקעין (טאבו). צוות בראשות המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי), מר ארז קמיניץ, הוקם כדי להציע שורה של פתרונות עבור מקרים שבהם דירות שנמכרו ומתגוררים בהן משך שנים, אינן רשומות בפנקסי המקרקעין. הצוות התבקש גם להציע שינויים של הדין כך שמקרים מסוג זה לא יישנו בעתיד, וכדי שבתכנון העתידי הדירות יירשמו על שם הקונים בסמוך לסיומו של ההליך התכנוני.

מה הבעיה עם נכס לא רשום:

כאשר נכס אינו רשום בפנקסי המקרקעין, הזכויות של בעלי הנכס אינן זכויות קנייניות אלא זכויות חוזיות בלבד. במצב כזה, יש קשת רחבה של הסתבכויות משפטיות שעלולות לקרות חלילה ביחס לדירה, והם עשויים למצוא את עצמם כשידם על התחתונה. נוסף לכך, שוויה של הדירה הלא רשומה נמוך לעומת דירה זהה שמעמדה הוסדר.

גם בחיי המעשה עשויים להיתקל אותם רוכשים בפני קשיים בקבלת משכנתה ומערכת חוזית מורכבת מול המערכת הבנקאית, על רקע היעדר הרישום של הנכס.

למה יש כל כך הרבה בתים לא רשומים:

היעדר הרישום יכול לנבוע מקשת רחבה של סיבות. מלכתחילה, האחריות להשלים את רישום הנכס בטאבו מוטל על מוכר הדירה. בדירה חדשה, זהו הקבלן. אלא ששלב הרישום הוא הישורת האחרונה לאחר שורה של פעולות תכנוניות ומקצועיות שיש לעשות על פי דין. חלק מפעולות אלו דורשות מעורבות של גורמים שונים, לרבות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה והמרכז למיפוי ישראל. ההליך הבירוקרטי ארוך אבל חשוב. איך זה עובד?

סעיף 125 לחוק התכנון והבנייה מחייב הכנה של תוכנית לצרכי רישום (תצ"ר), אשר נודדת בין הוועדה המקומית למרכז למיפוי ישראל ומשם לטאבו, בהליך ארוך ומייגע שאורך לכל הפחות שנה וחצי, ופעמים רבות אף מעבר לשנתיים. אלא שגם השמחה על סיום שלב זה, אם הסתיים, לא תימשך זמן רב, שכן עד מהרה יגלה הקבלן כי עליו לעבור שלב נוסף בדרך לרישום זכויות הדיירים בטאבו - הכנה ואישור של תשריט הבית המשותף במסגרת הגשת בקשה לרישום הבית המשותף בטאבו. גם הליך זה אורך זמן ודורש משאבים.

ההליך הבירוקרטי, על שלביו השונים, מייצג דרישות שנועדו להגן על זכויות הקניין של הדיירים ולאפשר ביטוי אמין שלהן, אבל היותו ארוך ומייגע גורם לקבלנים להימנע מלעשותו, ולהתחמק מחובת הרישום הקיימת על פי דין, באמתלות שונות.
לעתים מתגלים קשיים אובייקטיבים נוספים שימנעו או יקשו על הליך הרישום, כמו מורכבות תכנונית שהתגלתה ביחס לבית המשותף, קשיים משפטיים שמעכבים את הרישום ועוד. לא אחת קורה כי במהלך ההליכים הללו, שהם ארוכים ומורכבים מלכתחילה, הקבלן פושט את הרגל, או שכבר מכר את הדירות בבניין שכבר הוקם והפסיק לגלות עניין בהשלמת הרישום.

במצבים אלו ההליכים מתמשכים עוד ועוד, כש"בני הערובה" הם רוכשי הדירות. גם אם לימים ירצו להשלים את הליך הרישום, הם ייתקלו בקשיים רבים, שכן לא כל המסמכים מצויים בידיהם, אין להם את הידע המקצועי הנדרש, והם לא היו שותפים לראשיתו של ההליך התכנוני. בנסיבות אלו השלמת רישום הדירה מהווה משימה מורכבת עד מאוד.

מהם השינויים המתוכננים ברישום בטאבו:

הרצון למנוע את הישנות התופעה הפסולה והמזיקה של היעדר רישום דירות בטאבו, חייב את הצוות לחשיבה פורצת דרך. חברי הצוות סברו כי נקיטת סנקציות נוספות לא תועיל, ונדרשת פעולה מקלה ומתמרצת.

משכך, אחת ההמלצות החשובות של הצוות נוגעת לייעול ההליך באופן שיוביל לגישור מהיר בין הליכי התכנון להליכי הרישום בטאבו, ועל כן אף נקרא שמו של הצוות "מתכנון לרישום". הצוות מצא כי ניתן לפעול להכשרת הרישום בטאבו תוך כדי הליכי התכנון והרישוי, ולא להמתין לסיומם, כפי שקורה במצב כיום.

למעשה, הצוות ממליץ למזג את ההליך האמור לתוך הליכי התכנון והרישוי. כך - אישור התצ"ר ייעשה תוך כדי ההליך התכנוני ובעת אישור התב"ע תתאשר גם התצ"ר, ואילו תשריט הבית המשותף יוגש עפ"י היתר הבנייה או היתר השינויים, שניתן לקבלן במסגרת הליכי הרישוי. בדרך זו יעבוד הקבלן בצורה מקבילה ולא בהליך טורי, ייחסך זמן רב וייעשה שימוש בהליך בירוקרטי קיים (תכנון תבע"י והוצאת היתר בנייה) על מנת לקיים גם הליך בירוקרטי אחר של אישור תצ"ר והכנת תשריט בית משותף. בהתאמה, סעיף 125 לחוק התכנון והבנייה יבוטל.

התקווה היא שמיזוג ההליכים יקל מאוד על הרישום ועל כן הקבלנים לא יימנעו ממנו.
גם ביחס לדירות קיימות שטרם נרשמו קורא הצוות שלא להרים ידיים ומציג שורה של המלצות כשהמטרה המרכזית היא להשלים את הרישום ולחזק את זכויות הקניין של הדיירים בדירותיהם.

חשוב להזכיר כי לעמדת חברי הצוות יצירת גשר נוסף בין התכנון לקניין ובין מוסדות התכנון לטאבו הוא אקוטי להצלחת הרפורמה. בסופו של דבר, כך לעמדת הצוות, כל שיפור, ייעול או קיצור מסתכם ברצונם הטוב של אנשים. שילוב הכוחות שכבר החל בשנים האחרונות, בין גורמי התכנון לגורמי המרשם, יוכל לכל חסם ויפתור כל קושי.

עו"ד כרמית יוליס היא מנהלת תחום נדלן, ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי)
במשרד המשפטים, עו"ד תמר גנוניאן פרקל מאשכול נדל"ן, ייעוץ וחקיקה, משפט אזרחי, במשרד המשפטים