הצעד החדש של בנק ישראל לא חל על זוכי מחיר למשתכן

רכשתם דירה במסגרת מחיר למשתכן? מרבית הסיכויים שאינכם יכולים לקבל את תקרת המסלול של הלוואה לכל מטרה בגובה 70% ממחיר הדירה. מדובר בהטבה שהמדינה העניקה כבר בשלבים המוקדמים של התפרצות מגפת הקורונה.

 פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל / צילום: איל יצהר, גלובס

מדוע זוכי "מחיר למשתכן" מופלים לרעה? הסיבה מסתתרת בסעיף שקיים בחוזה שבין המדינה לזוכי התוכנית הממשלתית. כשהמדינה העניקה לזוכים את ההטבות שבתוכנית, היא ביקשה למנוע מצבים שהם יתחילו לסחור בדירות להפקת רווחים. לכן נקבע, כי לא ניתן למכור את הדירות ב-5 השנים הראשונות מיום הוצאת טופס אכלוס לדירות, או שבע שנים מיום הזכייה בהגרלה, לפי המוקדם משניהם. מי שיפר את הכללים הללו ייקנס ב-450 אלף שקל.

הקנס היה צעד הרתעתי, ואולם הוא סוחב קשיים עבור הבנקים למשכנתאות. אלה חששו כי אם ייתנו משכנתאות ללווים שיפרו את מועדי הקפאת המכירה, יוטלו על האחרונים קנסות, והם לא יוכלו להחזיר את חוב המשכנתאות שלהם. לאור זאת הודיע החשב הכללי באוצר כי חוב המשכנתאות על הדירות יהיה קודם לחוב הקנס, כלומר הבנק יוכל קודם לקבל את כספי המשכנתה, ורק לאחר מכן המדינה תגבה את החוב. ואולם, נאמר בהנחיות, כי נוהל זה יהיה תקף אך ורק על משכנתאות שנלקחו לצורך רכישת הדירות, ולא על הלוואות לכל מטרה שנלקחו על חשבון הדירות.

"הטבה משמעותית של בנק ישראל"

כל זה נראה היה בזמנו עניין תיאורטי ופרוצדורלי, אבל בתקופת הקורונה הוא קיבל משמעות מעשית. כזכור, בנק ישראל הגדיל באמצע חודש מרץ את האפשרות לבעלי דירות לקחת הלוואות לכל מטרה על חשבון הדירות, כך שסך ההלוואות עליהן יגיעו ל-70% משווי הדירות. המדד הזה מוכר בשם (LTV (LOAN TO VALUE, היחס בין גובה ההלוואה לשווי הנכס. לפני כן ניתן היה לעשות זאת רק עד לגובה של 50% משווי הדירות.

"ההטבה של בנק ישראל, להגדיל את היכולת לקחת הלוואות לכל מטרה על חשבון הדירה ממש משמעותית, משום שהיא מאפשרת ללווים להמיר הלוואות לכל מטרה קצרות טווח בבנקים מסחריים, להלוואות ל-20 שנה בריביות נמוכות יותר ובהחזרים חודשיים נמוכים יחסית, ובאמת לקוחות רבים ממהרים לנצל את האפשרות הזו", מסביר שימי אדזיאשוילי, חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות.

על פי נתוני בנק ישראל שפורסמו בשבוע שעבר, בחודש אוקטובר ניתנו יותר מ-1,700 הלוואות שלא למטרת מגורים (אבל על חשבון דירת המגורים), בהיקף כולל של 441 מיליון שקל. זה לא המון יחסית להיקף של 6.1 מיליארד השקלים שניתנו, כלומר כ-7% מההיקף הכספי של המשכנתאות.

כשיועצי משכנתאות התחילו להגיש בקשות דומות גם מטעם זוכי מחיר למשתכן, שכבר מאוכלסים בדירות שלהם, הבנקים ענו בסירוב. לדבריו באחד הבנקים מסרו לו כי "אנחנו לא מוסיפים הלוואה לכל מטרה, כאשר מדובר במחיר למשתכן או במחיר מטרה". בבנק אחר הסבירו כי "אי אפשר למשכן נכס, (כי) בנוסף יש קנס של 450 אלף שקל שיש להוסיף לשווי הנכס ועל כן אחוז המימון לא מאפשר משכון נכס בשלב זה. ניסינו לברר באוצר, והתשובה הייתה חד משמעית: רק בעת הרכישה - הבנק קודם לקנס. בכל הלוואה אחרת שנעשתה אחרי רכישת הדירה, הקנס קודם לרכישה ולכן הגיוני שהבנקים יסרבו לתת הלוואות כאלה", מסכם אדזיאשוילי.

ואכן בנקאי בכיר מסר לגלובס כי כשמדובר ברכישת הדירה עצמה, הבנקים יכולים לתת לרוכשים משכנתה של עד 70% מגובה העסקה ובמצב שבו הזוכה ימכור את הדירה לפני הזמן, הבנק קודם יקבל את חלקו ורק לאחר מכן המדינה תתחשבן עם הרוכש. אם לאחר מכן מבקשים הלוואה נוספת, היא כבר נחותה לעומת הקנס התיאורטי שרובץ על הרוכשים, ואז יש לקחת אותו בחשבון ולבדוק את שיעור ה-LTV הכולל. המשמעות היא למעשה, שלמעט במקרים ספורים - זוכי מחיר למשתכן מנועים לקחת הלוואה לכל מטרה.

תגובה: "היעדר נזילות מגדיל את הסיכון"

ממשרד האוצר נמסר: "שקלול רכיבי הסיוע הממשלתי השונים לרוכשי דירה במסגרת מחיר למשתכן לצורך בחינת עמידה במגבלת שיעור המימון נעשה על ידי הבנקים למשכנתאות בהתאם להוראות הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל".

מבנק ישראל נמסר: "רוב המשכנתאות בתוכנית הן חדשות יחסית, וחלק לא מבוטל הועמד בשיעור LTV גבוה. במקרים אלו הבנקים מנועים מלהעמיד אשראי נוסף. מעבר לצד הפורמלי, אפשר להניח כי היעדר נזילות במכירת הדירות מגדיל את הסיכון בהעמדת אשראי נוסף ללווים בתוכנית".