ניו יורק: מכירות בתים צמודי קרקע עולות בעקבות משבר הקורונה

בתים צמודי קרקע היו במשך זמן רב הילד החורג והבלתי רצוי של שוק נדל"ן היוקרה של מנהטן. קונים עשירים העדיפו דירות בגורדי השחקים, שלאט לאט מסתירים את השמיים.
אך במגפה ששינתה כל כך הרבה הרגלים של שוק הנדל"ן, גם זה משתנה.

כיום, כששוק הנדל"ן בעיר ניו יורק מתחיל להתעורר, בתים צמודי קרקע נמכרים יותר מדירות ומבתים משותפים, על פי הנתונים. סוכני נדל"ן מספרים שהקורונה שינתה את סדרי העדיפויות. קונים שבעבר חשקו בבניינים עם שוער בכניסה, וחלונות שנשקף מהם נוף פנורמי, מחפשים כיום בתים צמודי קרקע, עם כניסה פרטית, גינה וכמה קומות שהופכות את העבודה מהבית בזום קלה יותר. המגמה הזו היא מיקרוקוסמוס של מגמה שקורית ברחבי ארצות הברית, כשמשפחות מחפשות יותר מרחב בזמן שהן מתבודדות בבתים ומתחבאות מהנגיף.

"שוק הבתים צמודי הקרקע מצליח כי אנשים מעריכים חללים פתוחים פרטיים ובית שמכיל את כל מה שצריך", אמר כריסטופר ריצ'יו מחברת לזלי ג' גרפילד, אחת הסוכנויות שפרסמה בית צמוד קרקע בווסט ווילג' שנמכר בסכום של כמעט 20 מיליון דולר בספטמבר. "מגוון האנשים שמחפשים בית צמוד קרקע רחב יותר מאשר בשנים קודמות".
בחודש אוקטובר נחתמו עסקאות ל-13 בתים למשפחה יחידה, עלייה של 44% לעומת אותו חודש בשנה שעברה, כך על פי דוח של חברת דאגלס אלימן. בניגוד לכך, חוזים על דירות בבתי דירות צנחו ב-28% באותה תקופה, ועל בתים משותפים ב-4%.

"מתאימים לרגע הזה של הקורונה"

העלייה בברוקלין הסמוכה דרמטית אפילו יותר: באוקטובר נחתמו חוזים על 198 בתים צמודי קרקע, יותר מפי שלושה ממספר העסקאות באותו חודש בשנה שעברה, לפי הדוח של אלימן. שמאי המקרקעין ג'ונתן מילר מחברת מילר סמואל, שהכין את הדוח, אמר שהקצב המהיר של מכירת בתים בברוקלין הוא במידה רבה משום שבתים באזור נמכרים במחירים יותר בני השגה.

"מגפת הקורונה הגיעה, ומאז אנחנו לא מחזיקים בתים כאלה ריקים", אמרה נדין אברמסון, סוכנת בחברת בראון האריס סטיבנס. אברמסון אומרת שכמעט בכל המכירות על בתים צמודי קרקע שהיא מנהלת יש כמה הצעות. "הם ממש מתאימים לרגע הזה של הקורונה", אמרה.

לפני המגפה, סטיב ספורגט ושיין לי שכרו דירה בבניין עם שומר בכניסה באפר ווסט סייד, ומדי פעם בדקו דירות בבניינים לרכישה. כשהמגפה החלה, סיימו את החוזה שלהם ועברו לדירת סוף השבוע שלהם בצפון. הם המשיכו לחפש נכס לרכישה בעיר ניו יורק אך סדר העדיפויות שלהם השתנה.

"אחרי שהחלה המגפה, בתים צמודי קרקע נראו לנו מושכים יותר", אמרה לי, בת 29, שעובדת באתר הנדל"ן RealtyHop. "האפשרות לצאת לחצר האחורית ולשחק עם הכלב חשובה בשבילנו כיום".

הם אהבו בית בשכונת רד הוק בברוקלין, שגברת אדמסון, הסוכנת שלהם, קראה לו "ספיישל קורונה" מפני שהוא היה מוכן לכניסה, עם גן מטופל על ידי גננים, גג משופץ ומקום חניה מקורה. מר ספורגט וגב' לי הגישו הצעה, אך מישהו אחר עקף אותם.
הם היו מאוכזבים אך המשיכו לחפש ומצאו בית דו-משפחתי בנוי לבנים שהיה דומה לבית הראשון שראו אך לא היה משופץ. לבית, שנבנה בערך בשנת 1900, הייתה חצר ומקום לחניה. לא אכפת להם לשפץ, כי הם יכולים לגור בצפון המדינה בינתיים ולעבוד מרחוק, אמר ספורגט, שהוא בשנות ה-40 לחייו ומנהל את סטודיו הדיגיטל Big Human.
הם חתמו על חוזה לרכישת הבית במחיר שהיה רק מעט מתחת למחיר המבוקש, 1.198 מיליון דולר.

רק כ-2% מהעסקאות שנעשות בשנה

רוב הבתים צמודי הקרקע בעיר נבנו במאה ה-19 או בראשית המאה ה-20, כאשר תושבים אמידים גרו בבתים למשפחה יחידה שנבנו מאבן חומה, לבנים או אבני גיר. אך אחרי ראשית המאה ה-20, החלו העשירים לעזוב את הבתים הללו לטובת דירות בבניינים, מגמה שהמשיכה עד היום. במנהטן, בתים צמודי קרקע רבים נהרסו או חולקו לשמש כבתי דירות להשכרה; כיום מכירות של בתים צמודי קרקע מהוות רק כ-2% מהעסקאות שנעשות בשנה, אמר מילר.

בעשור האחרון, תנופת בנייה של דירות בגורדי שחקים היטתה את המשוואה אפילו יותר, אמר דקסטר גריירי מחברת הנדל"ן וונדנברג, המתמחה בבתים צמודי קרקע. בשנת 2010 נמכרו 52 בתים כאלה באפר איסט סייד, כך אומרים בחברה; בשנת 2019 המספר הזה נפל ל-21, והמחיר הממוצע למ"ר צונח משנה לשנה מאז 2015.

מגדלי דירות חדשים, כמו הבניין בפארק אווניו 432 או הבניין בסנטרל פארק דרום 220 מתגאים בנוף מגובה של מעוף הציפור, ומציעים את כל השירותים שניתן לחשוב עליהם, מבריכות שחייה וחדרי יוגה ועד מסעדות פרטיות. עם כל כך הרבה דירות כאלה לבחור מהן, קונים רבים מסתכלים בעין עקומה על בתים צמודי קרקע בני יותר ממאה שנה, שרבים מהם זקוקים לשיפוץ נרחב ויקר.

אפילו כיום, הבתים צמודי הקרקע המבוקשים ביותר הם אלה שלא זקוקים לשיפוץ, אומרם סוכני נדל"ן.

כשהמגפה החלה, לזלי רבאך ודניאל קורט מכרו את הדירה שלהם בבניין משותף יוקרתי במנהטן וחיפשו בית גדול יותר לשלושת ילדיהם הקטנים. בשלב מוקדם של המגפה, הם עברו באופן זמני לקונטיקט. אך ד"ר רבאך, מנתחת פלסטית של הפנים, וד"ר קורט, אנדוקרינולוג המתמחה בפריון, רצו לחזור למנהטן כדי להיות קרובים יותר למקומות העבודה העמוסים שלהם. עזיבת העיר באופן קבוע מעולם לא הייתה אופציה. "אני מאוד אוהבת את ניו יורק", אמרה ד"ר רבאך.

הם חיפשו דירה בבניין דירות אך העדיפו את הרעיון של בית צמוד קרקע, אמרה, כי "רצינו חלל משלנו שירגיש כמו בית, עם חצר אחורית". הם התאהבו בבית צמוד קרקע בן ארבע קומות ליד פארק קארל שורץ באפר איסט סייד. הבית נבנה בסוף המאה ה-19 והיה מוכן לכניסה, לאחר שיפוץ נרחב על ידי המעצב ג'פרי בילהובר, שרבאך הכירה את עבודותיו. "רמת הפרטים הייתה בלתי רגילה", אמרה.

באוקטובר, שילם הזוג 5.4 מיליון דולר על הבית, אשר נרשם במאי בסכום מבוקש של 5.75 מיליון דולר על ידי קתי פרנקלין מקבוצת קורקורן. המשפחה נכנסה לנכס זמן קצר אחרי שסגרו את העסקה.

המגפה הורידה את המחירים

בשביל קונים מסוימים, רכישת בית צמוד קרקע אפשרית רק משום שהמגפה הורידה את המחירים. בספטמבר, מחיר המכירה הממוצעת של בית צמוד קרקע במנהטן עמד על 6.88 מיליון דולר, 10% פחות ממה שהיה באותו חודש בשנה שעברה, על פי UrbanDigs.

מאורו קונייסקי וטטיאנה פרטה, שניהם תושבים של האפר ווסט סייד של מנהטן שנים רבות, חסכו כסף כדי לקנות בית משלהם במנהטן במשך זמן רב. הודות למגפת הקורונה, "השוק בהחלט פתח חלון הזדמנויות מבחינת תמחור", אמר קונייסקי, בן 46.

הזוג עובד בפיננסים ויש להם בנות בגילאים 9 ו-11. הם לא חשבו שיוכלו להרשות לעצמם בית עם חלל פתוח. אך הם היו מופתעים לטובה למצוא בית תלת-קומתי עם גינה - אחד מתוך שתי יחידות בבית צמוד קרקע ברחוב 112 מערב ששופץ לפני זמן לא רב. הזוג, שיוצג על ידי קולין מונטגומרי וסטן פונטה מחברת הנדל"ן סותביז, רכש את הנכס עבור 2.5 מיליון דולר; היחידה פורסמה בשנה שעברה במחיר 2.995 מיליון דולר.
דיוויד ומגאן פז'יוורה חיים בשכירות במרכז מנהטן, ובנותיהם בנות השנה והחמש חלקו חדר שינה. לפני הקורונה, הם התחילו להסתכל על בתים משותפים ועל דירות בבניינים, אך מעולם לא חשבו שיוכלו להרשות לעצמם בית צמוד קרקע. "תמיד הנחתי שזה לא יהיה בר השגה", אמרה גב' פז'יוורה, בת 38, המנהלת יחד עם בעלה את חברת העיצוב Crafted Interiors. "המנטליות שלנו הייתה שקודם שוכרים ואחר כך קונים דירה בבניין, בתים צמודי קרקע לא היו על הרדאר שלנו".

הקורונה שינתה את הפרספקטיבה שלהם. ראשית, בגלל המגפה נהיה קשה יותר להציג את הפרויקטים הגמורים שלהם ללקוחות פוטנציאליים. "לקוחות קודמים שלנו לא רוצים שזרים יסתובבו להם בבית, אפשר להבין זאת", אומרת גב' פז'יוורה. והם שמו לב ששיפוצים בבתי דירות ובבניינים האטו עד כמעט עצירה בגלל ההגבלות המוטלות בבניינים רבים בעקבות המגפה. "לא רצינו להיות במצב הזה", אמרה.

במקום לקנות דירה, הם החליטו לצאת מחוזה השכירות בבניין של המשרד שלהם ולרכוש בית צמוד קרקע במנהטן שישמש גם כבית וגם כמשרד.

בעזרת הסוכנת שלהם, פאינה קגן מקבוצת קורקורן, חיפשו נכס הזקוק לשיפוץ במחיר של פחות מ-5 מיליון דולר, שיוכלו לשפץ ולהראות ללקוחות פוטנציאליים את עבודתם.
מכיוון שהם חיפשו את המקומות "הכי הרוסים", אמרה פז'יוורה, "הנחתי שלא תהיה הרבה תחרות". אך כמה בתים נמכרו עוד לפני שהספיקו לראות אותם. "הופתעתי", אמרה, "שיש עוד אנשים שעושים את אותו דבר".