אופי החברים יקבע: מה מוביל להצלחה של קבוצת רכישה

"גמירות דעת". בשתי המילים הללו מגדיר אריק גולדיאן את ההבדל בין קבוצת רכישה מוצלחת לבין קבוצה בעייתית. אותה גמירות דעת שמפרידה בין קבוצה שחותרת קדימה, לסיום הפרויקט, לבין קבוצה שמסתבכת ומסתכסכת בתוך עצמה ונתקעת. גולדיאן הוא בעלים ומנהל של חברת האשראי החוץ בנקאי "בונוס".

בונוס, אחת מהחברות המובילות בתחום האשראי החוץ בנקאי, מנהלת כיום תיק אשראי של כ-700 מיליון שקל, חלקם מהונה העצמי וחלקם באמצעות כספים שהיא מגייסת מבנקים ומחברות ביטוח.

גולדיאן הקים את החברה לפני כ-30 שנה. עיקר פעילותה בעבר היה ייעוץ לרשויות מקומיות בעניינים חשבונאיים מיוחדים כמו שכר, מים וארנונה, ולפני 12 שנה פנתה לעסוק גם במתן אשראי בתחומים שונים, בהם נדל"ן. בתחום הנדל"ן החברה מלווה יזמים וקבוצות רכישה.

מדוע בכלל לבוא אליכם? הרי הריביות שאתם גובים גבוהות מאלה של הבנקים.
"אנחנו הרבה יותר מהירים מהם. אם גוף מסוים צריך כסף ומבקש מהבנק, הוא צריך להביא חומרים, יש שם ועדות, וסיפורים ועיכובים. אצלנו, לעומת זאת, אם מישהו רוצה הלוואה הוא שולח את כל החומרים במייל, נפגש איתנו ובימים בודדים ניתן להביא את הכסף.

"מעבר לזה, יש ביורוקרטיה וגמישויות שקיימות אצלנו ולא אצל בנקים, שמאפשרים לנו לתת יותר כסף ללווה. לדוגמה, כדי ללוות פרויקט צריך להיות לו הון עצמי של 15%-20% לפחות. אם הוא יכול לתת לי נכסים או קרקעות שלו, אין לי בעיה להכיר בזה כהון עצמי ולשעבד אותם, כי זה מחוץ לפרויקט. בנק לא יעשה את זה".

כדי לפעול כך אתה צריך להעסיק מערך שלם לבדיקת הנכסים.
"לצורך זה אנחנו עובדים עם שבעה שמאים שאנו קשורים עימם בהסכם, לביטוח מוגדל של אחריות אישית. הם קיבלו מאיתנו הנחיות כיצד לערוך את השומות. על הערכים שהם קובעים מפחיתים מיסוי והתוצאה הסופית לא מאפשרת לתת יותר מאשר 50%-60% לפי תקן 19 (תקן שמאות המשמש לצורכי בטוחה - א.מ).אם אתה נצמד לדוקטרינה הזו - אין חובות אבודים. אני מעסיק גם שמאים פנימיים שלי שבודקים את השמאים החיצוניים.
"אנחנו לא נותנים כסף כמו בנקים, רק משום שאנחנו מאמינים שמישהו יכול להחזיר ושיש לו משכורת טובה. אצלנו זה מגובה בנכס".

"אם יש יכולת, קבוצת רכישה זה פנטסטי"

בונוס עובדת מול חברות כמו גבאי, אלונים, אורבן ואחרות, בעיקר בפרויקטים של תמ"א 38. גולדיאן מספר כי לפני כשש שנים החברה החלה ללוות גם קבוצות רכישה.

זה לא כאב ראש?
"תלוי בקבוצה. המון תלוי בהומוגניות של הקבוצה, בהנהגה שלה וביכולת קבלת ההחלטות שלה. אם יש יכולת כזו, הדבר פנטסטי. אם מתחילים להתפזר, הקבוצה הופכת לבלתי אפשרית. יש לי קבוצות שכיף לעבוד איתן. יש אחת בקרית שלום, למשל, שקיבלה את הכסף תוך שבוע. אני לא שומע מהם לא רואה אותם והם מקדמים את הדברים. בקבוצות אחרות אין גמירות דעת, וזה אסון.

"יש לנו קבוצות, גם גדולות, שברגע שחתמו והחליטו - מתקדמים. ויש קבוצות שגם אם יש החלטות - לא מתקדמים".

לאחרונה נקשר שמה של החברה לפרשת אלדד פרי, שעה שהממונה על חוק המכר עמית גריידי הודיע כי הוא פותח בהליכים מינהליים נגדה בחשד שפעלה בניגוד לחוק המכר בפרויקט "פרי הורייזן" בבת ים, שבו החברה מימנה את רכישת הקרקע.
נכון לעכשיו, אומר גולדיאן, ההליכים נפסקו והממונה שוכנע שהחברה פעלה כשורה, אבל ההתנהלות סביב הפרויקט הזה וסביב פרויקט נוסף של פרי שהחברה מעורבת בו במודיעין, הביאה אותו למחשבה שנייה לגבי אופן מתן הליווי לקבוצות הרכישה. לטענתו, גם לחברי הקבוצות יש חלק בחוסר ההתקדמות של הפרויקטים.

"במקרה של 'פרי הורייזן' בבת ים, שיזמה פרויקט של 170 דירות. אנחנו נתנו לה את הכסף לרכוש את הקרקע ובשלב הבא הצענו לה גם כסף לבנייה. הם עשו בדיקות בין כמה חברות, היה כנס עם כל החברים, והחליטו לעבוד עם בונוס. הכסף היה מוכן, ההסכמים הוכנו, ואולם אז 30%-40% מהחברים לא הגיעו לחתום עם ההסכמים. ואז אי אפשר לתת את הכסף לליווי. אז אם כל כך הרבה לא באים לחתום - יש בעיה בקבוצה.

 פרויקט פרי הורייזון בבת ים. "חברי הקבוצה בכל זאת ירוויחו כסף" / צילום: תמר מצפי

"בהתארגנות של מארגן טוב, הוא היה צריך לקחת את אלה שלא חתמו, ועל פי כללי השיתוף ללכת ולהחליף אותם, אחרת הקבוצה תיתקע לעולמי עד. זה לא נעשה. אם היו לוקחים את הכסף אז - אז בקרוב יכלו כבר לגור בדירות שלהם. במקום זה עכשיו יש שם בור גדול של חפירה ודיפון".

כמה קבוצות של פרי אתם מלווים?
"אנחנו מלווים שלוש קבוצות של פרי: ברמת גן, במודיעין ובבת ים. ברמת גן לקחו את הכסף, הבניין גמור, קיבלו טופס אכלוס, יקבלו משכנתאות ויחזירו לנו את הכסף; במודיעין היו צריכים כבר לגור בדירות שלהם, כי הצענו להם הצעה, אבל לא לקחו את יתרת הכסף שהצענו להם, והם נתקעו בשלב שלד משום שההון העצמי נגמר שם".

גולדיאן שב ומדגיש כי אינו יודע מה בדיוק קרה בתוך הקבוצות, וכי אין לו מידע באשר לטענות הקשות שמופנות כלפי פרי וכלפי ההתנהלות בכספים של החברות. ואולם בכל נושא הליווי הכלכלי, הוא נחרץ: "ברגע שקבוצת רכישה נכנסת לליווי, לא פרי ולא אחר קובע. חשבון הליווי מנוהל על ידי מי שחותם על הצ'קים: זה רק אני וקבוצת הרכישה.
"מה שאצלנו היה חשוב שבעלי הקרקע יהיו קבוצות הרכישה ולא פרי, ושלנו תהיה משכנתה על הבעלות שלהם".

הממונה על חוק המכר נכנס לעניין משום שהגיע למסקנה שפרי פעל לא כמארגן קבוצות רכישה, אלא כיזם.
"ברגע שקבוצת הרכישה היא הבעלים על הקרקע, היא מוגדרת כקבוצת רכישה על ידי רשות המסים. אנחנו עשינו עסקה רק עם קבוצת הרכישה שהיא הבעלים של הקרקע. אני שוב מדגיש, שאנחנו לא ליווינו את הקבוצה אלא רק עזרנו להם לרכוש את הקרקע, וזה היה ב-2017.

"מעבר לזה, אין לי מושג מה בדיוק קרה שם. לפי מה שקראתי בעיתונים, היו כאלה שעשו עסקה עם פרי שלא קשורה בקבוצת הרכישה. מישהו סיפר שהוא שילם לפרי מיליון שקל, שניתנו כהלוואה ואולי כזכות לדירה. זה משהו ערטילאי".

גולדיאן מספר כי בימים אלה הנאמנים של פרי הוריזן נמצאים עימו במגעים לליווי לצורך השלמת הפרויקט. "אותה גמירות דעת שלא הייתה קודם לכן בקבוצה, נכנסה עכשיו כשיש נאמנים מארגנים".

הלקח שלו מהפרשה הוא שיש ללוות את הקבוצה באופן מלא, ולא לפצל בין רכישת הקרקע לליווי הבנייה. גולדיאן: "ניתן לפצל את הליווי הזה, ולהכניס לתוכו תחנות יציאה, אבל כדי למנוע מקרים כאלה הוא צריך להיעשות", הוא מסכם.

מה היו דרישות הממונה על חוק המכר בנוגע לפרויקט בבת ים?
"הבעלות על המגרש היא באמצעות עו"ד נאמן שלהם, והוא ירשום באופן פרטני את הרוכשים. כשנפגשנו, הצגנו בפניו את כל החומרים שביקש. הם ראו את החומרים והבינו שאנחנו הבחורים הטובים בסיפור. אני בטוח שזה ייפתר. ובסופו של דבר הקבוצה הזו - למרות כל הבלגן - תגיע לדירה שהם שילמו עליה פחות משווי שוק. הם עדיין ירוויחו כסף".

גם אם יפעלו כנדרש, הם יצטרכו להוסיף כסף מכיסם.
"בקבוצת רכישה אין מחיר סופי. הם יוסיפו כספים יחסית לדוח אפס, ובמידה מסוימת הם אשמים בהתנהלות שלהם".

האם הקורונה שינתה משהו בהתנהלות שלכם?
"אני צריך להיות הכי אופטימי בעולם, כי אני מלווה כסף וצריך להאמין שיחזירו לי אותו. בגדול צריך לראות לטווח רחוק. אנשים צריכים לגור איפה שהוא והדרישות קיימות והמחירים אולי לא יעלו, אבל לא יירדו, כי המשכורות ירדו קצת, אבל הביקוש יעלה.
"היום הכול עוד תחת הנשמה, המשכנתאות נדחות והבנקים עוד לא בודקים את תלושי המשכורות של הלקוחות, שכנראה ירדו. יכול להיות שזה יתבטא בעתיד, אלא אם כן המדינה תעשה דברים דרסטיים, או שתפרוס את החובות שנוצרו על פני 10-20 שנה. עם זה אני טוען שברגע שהחיסון יעבוד זה יהיה כמו פקק של בקבוק שמפניה וזה עוד עלול להתפרץ".

תגובות: "ההליך המינהלי הופסק"

תגובת משרד השיכון: "משרד הבינוי וממונה חוק המכר שמו לעצמם מטרה לסייע ברישום הקרקעות על שם קבוצות הרוכשים של פרי נדל"ן ולהעלות את הסיכויים להשלמת הפרויקטים. לאור ההתקדמות המשמעותית בשיח מול החברה, בראי האינטרסים של קבוצות הרוכשים, ההליך המנהלי הופסק בשלב זה תוך קביעת מתווה המטיל את האחריות על חברת המימון בדבר העברת הזכויות על הקרקע על שם חברי קבוצת הרוכשים. במקביל, המתווה מגדיל משמעותית את הסיכוי של הצדדים להגיע לכדי הסכמה על המשך המימון והשלמת הבנייה, או סיום ההתקשרות בהסכמה".

לחברי קבוצת הרכישה יש טענות קשות נגד בונוס.

עו"ד אסף אנגלרד, שותף בכיר וראש מחלקת מימון ובנקאות במשרד המבורגר עברון ושות', בא כוח הקבוצה, מסר לגלובס: "בונוס התיימרה לשעבד את זכויות חברי הקבוצה במקרקעין להבטחת חוב שבמהותו הוא חוב של פרי לבונוס שאין לו כל רלבנטיות לחברי הקבוצה. לעמדת חברי הקבוצה השעבוד אינו חל כלל על זכויות חברי הקבוצה, הריביות המופרזות שגובה בונוס בגין ההלוואה שהעמידה לפרי אין להן כל רלבנטיות לקבוצה. הממונה על חוק המכר כבר הביע עמדתו לעניין הפרות בונוס את החובות החלות עליה וההשלכות החמורות של הפרות אלה. כמובן שאת טענות הקבוצה כנגד פרי ובונוס תביא הקבוצה בפני בית המשפט". 

אריק גולדיאן

בן 57 • רואה חשבון בהשכלתו • נשוי ואב לשלושה • חובב כדורסל וריצות ארוכות