העלויות האמיתיות של הפרויקט המוצלח ביותר של אלדד פרי

מה המקסימום שחברי קבוצות הרכישה של אלדד פרי רשאים לצפות לו במצב העגום של רוב הפרויקטים? התשובה לא תשמח ככל הנראה את רוח הרוכשים. הנאמנים על הקבוצות, עוה"ד אהוד גינדס וגונן קסטנבאום ענו אתמול (ב') על השאלה הזו בהדגמה על הפרויקט המתקדם ביותר של קבוצות פרי, "רמות פרי" ברמת גן. שם הם מעריכים, כי על הרוכשים להוסיף מאות אלפי שקלים, ובסופו של דבר יגיעו למצב שישלמו על דירותיהם מחיר שוק כמעט מלא.

במסגרת הבקשה שהגישו הנאמנים לבית המשפט המחוזי מרכז, לאשר פעולות שונות בפרויקט רמות פרי, תואר מצבם של הפרויקט ושל חברי קבוצת הרכישה, והוא מגלה גם חלק נוסף מההתנהלות הקלוקלת שמתגלה לעתים בקבוצות אלה.

 הבניין ברחוב נווה יהושע 44 ברמת גן / צילום: תמר מצפי

הפרויקט שממוקם ברחוב נווה יהושע 44 ברמת גן, כולל 39 יחידות דיור, מהן נמכרו זכויות ל-36 דירות ושלוש נותרו ברשות קבוצת פרי. בניגוד לפרויקטים אחרים שנמצאים על הנייר או בשלב חפירות, הבניין הזה עומד על תילו, אך לא קיבל אישורי אכלוס עקב ליקויים בחלק מהבדיקות והשלמות בטיחותיות שיש לערוך בו. לדברי הנאמנים, העירייה נאותה להוציא טופסי אכלוס ל-28 דירות תקינות ותשהה את הוצאת הטופס לדירות אחרות, שחלקן פוצלו ללא היתרים.

ואולם הנאמנים מצאו דברים נוספים בעייתיים בפרויקט. בין היתר הוברר, כי חלק מהרוכשים מחזיקים בהבטחות שקיבלו למחיר סופי, דבר שכמובן אינו מקובל בקבוצת רכישה.

להערכת הנאמנים, כתוצאה ממכירת הדירות עם הבטחה למחיר סופי, הפרויקט נקלע לחוסר כספי ממשי, רובו חוב לחברת בונוס, חברה למימון חוץ בנקאי, שתבעה מהחברים 38 מיליון שקל ובסופו של דבר התפשרה על 32.5 מיליון שקל. כמו כן על מנת לקבל טופס אכלוס לדירות שעדיין לא קיבלו אותו, יש להשקיע סכומים נוספים בעזרים בטיחותיים.

העלויות שיוטלו על החברים יהיו משמעותיות, שכן הם ציפו לחסכון של 19% במחיר השוק, אך בפועל הדירות יעלו להם במחיר דומה למחיר השוק לפי דוח שמאות שנערך בסוף 2017, ואילו בהשוואה למחיר השוק הנוכחי ההערכה היא כי המחיר שישלמו הרוכשים יהיה נמוך ב-5% בסך הכל ממחיר השוק.

חברי הקבוצה ייאלצו להוסיף מכיסם מאות אלפי שקלים, על מנת לקבל לידיהם את הדירות. לדוגמה, דירת חמישה חדרים שעל פי החוזה עם פרי תומחרה ב-1.76 מיליון שקל, תגיע בסופו של דבר למחיר של 2.17 מיליון שקל; דירת ארבעה חדרים עורפית שתוכננה להסתכם ב-1.6 מיליון שקל, תעלה בסופו של דבר 1.95 מיליון שקל; דירת גן עם ארבעה חדרים שתומחרה ב-2 מיליון שקל תגיע למחיר של 2.48 מיליון שקל. ואילו דופלקס עם חמישה חדרים שתומחר במקור ב-2.2 מיליון שקל יגיע בסופו של דבר למחיר של 2.95 מיליון שקל.

"חברי הקבוצה ידרשו להתמודד בעתיד על חשבונם עם שאר ההשלכות"

למרות הפערים הגדולים, הנאמנים הראו, כי הם חסכו לחברי הקבוצה מאות אלפי שקלים, בעיקר עקב המו"מ מול חברת בונוס. "הנה כי כן - מסירת מפתח לדירה; במחיר כולל של הדירה שהינו במחיר שוק ורישום הזכויות על שם חברי קבוצת הרכישה הינם היעדים המיטביים שניתן לקיים כלפי חברי קבוצת רכישה בסיטואציה של חדלות פירעון ואין להקל בכך ראש. כמובן שחברי הקבוצה ידרשו להתמודד בעתיד על חשבונם עם שאר השלכות חדלות הפירעון, כגון העדר שירותי בדק וכיו"ב", כתבו הנאמנים.

הנאמנים ביקשו מבית המשפט להתיר להם להשלים את הפרויקט ושדירות מפוצלות יתוקנו על חשבון בעליהן. בנוסף הנאמנים ימציאו לרוכשים הודעות על גובה התשלומים שהם נדרשים לשלם תוך 45 יום, לצורך מסירת הדירה, קבלת מפתח, ומכתב החרגה לצורך קבלת משכנתה. הנאמנים מצידם ימכרו את שלוש הדירות שנותרו ברשות פרי ואת הדירות שרוכשיהן יגיעו למסקנה, כי אינם יכולים או אינם מעוניינים לעמוד במחירים הסופיים של הדירות ויפרשו מהקבוצה.

"חצי הכוס המלאה הנה שהמתווה הנ"ל מאפשר לחברי קבוצת הרכישה לקבל את הדירות המיוחלות ובמחירי שוק, נקיות משעבוד ואף נפתרה בעיית האחריות ההדדית של חברי הקבוצה", כתבו הנאמנים.

ניתן להניח, שבפרויקטים אחרים המצב מורכב הרבה יותר מהפרויקט הרמת גני, שגם היה קטן בהיקפו, וגם נמצא בשלב מתקדם מאוד. בסופו של דבר האומדנים שנמצאים אצל הנאמנים ומסתמכים על עבודות שמאות מורים, כי כל הפרויקטים יסתכמו במחירים שפחותים ממחירי השוק, וזאת בעיקר בגלל עלויות הקרקע הזולות ועליות מחירי הנדל"ן.

אבל ברור שהחברים יצטרכו להוסיף מכיסם מאות אלפי שקלים - בדיוק כמו ברמת גן, ולהיות בעיקר סבלנים, משימה לא פשוטה במצב שבו ממילא רוב הפרויקטים חורגים כבר מזמן מלוחות הזמנים שהוקצו להם.