מה מובילי תוכנית 'דיור במחיר מופחת' חייבים ללמוד מכישלון 'מחיר למשתכן'

בשנת 2008 החלה עליה חדה במחיר הדיור בכל רחבי הארץ. הביקוש השנתי לדיור כיום הוא 70 אלף יחידות דיור. בכדי לעמוד בדרישה, להוריד את מחירי הדיור ובכך לאפשר למגזרים רחבים ככל שניתן כגון זוגות צעירים משפרי דיור, עולים חדשים ואף משקיעים לרכוש דירות יש להגדיל את ההיצע.

מאז שהחל המשבר, נעשו מספר ניסיונות להשפיע על המחירים ביניהן תוכנית מחיר למשתכן שהורחבה ע"י הממשלה בשנת 2015 עם מינויו של משה כחלון לשר האוצר. מטרת התוכנית הייתה לבנות אלפי יחדות דיור, להוריד את המחירים, ובכך לפתור את משבר הדיור בישראל. התוכנית יועדה לאפשר לזוגות צעירים וחסרי דיור העונים על מספר קריטריונים לרכוש דירה במחיר מופחת. ניתן להעריך את עלות התוכנית למדינה בכ-10 מיליארד שקל.

לכל הדעות מחיר למשתכן לא עמדה ביעד המרכזי שהציבה לעצמה והוא הורדת מכירי הדירות - יעידו על כך הנתונים שמראים שמחירי הדירות נמצאים בעליה מתמדת. כמו כן, מנתוני משרד השיכון עולה כי בכל שנות התוכנית נרכשו קרקעות לבניית 83.7 אלף דירות ועד כה כ-78 אלף דירות הוגרלו לזכאים. היתרי בניה התקבלו עבור כ-57 אלף דירות וכ-9,500 דירות אוכלסו. כלומר, בכל שנות התוכנית לא יצאו מספיק היתרים שיענו על הביקוש השנתי ליח"ד.

הסיבות לכך רבות בין אם מדובר בהיקף הפתרון שניתן במסגרת התוכנית (התוכנית עזרה לזכאים בעלי הון עצמי), בכדאיות הפרויקטים במסגרת התוכנית ליזמים או בסוג ובסטנדרט הדירות שנבנו, בשורה התחתונה לא נוצר "Win Win Situation" שאפשר את קיימות התוכנית.

בספטמבר האחרון, החליט יעקב ליצמן, שר הבינוי והשיכון, שלא להמשיך עם התוכנית ולהחליף אותה בתוכנית אחרת אשר אמורה לתת מענה לבעיות אותן לא הצליחה קודמתה לפתור. תוכנית דיור במחיר מופחת של ליצמן שאושרה, מנסה אף היא לתת מענה למשבר הדיור ע"י מתן פתרונות דיור במחיר מופחת מחוץ לאזורי הביקוש או "אזורי היוקרה" כפי שמגדירה התוכנית. שלא כמו במחיר למשתכן בנוסף לתחרות היזמים על מחיר מ"ר ישולבו אלמנטים נוספים כגון מחיר הפיתוח והקרקע.

ימים יגידו כיצד תשפיע תוכניתו של ליצמן על השוק ועל מחירי הדירות. כבר היום כאשר ראשוני המכרזים יוצאים לדרך רואים נתונים שמראים שלא רק שהתוכנית לא מורידה את המחירים היא אף מובילה לעליה במחירים באזורים מסוימים בארץ.

על אף ההבדלים בין התוכניות יש להן דבר אחד במשותף והוא שהן בהגדרה לא יכולות להשפיע משמעותית על מלאי הדירות, להגדיל את ההיצע ובכך להוביל להורדת המחירים.

אחת הדרכים היעילות ביותר להגדלת מלאי הדירות נמצא בידיים של מוסדות התכנון והרישוי. לאחר שבשנים האחרונות מנהל התכנון עמד שנה אחר שנה ביעדים התכנוניים שהוצבו הגיע הזמן לוודא שאותן יחידות דיור יצאו מהכוח אל הפועל באמצעות מתן היתרי בניה. הזמן הממוצע להוצאת היתרי בניה בישראל עומד על כשנתיים ובוועדות מסוימות עומד על שנתיים וחצי ואף יותר.

לנתון זה יש השפעה מכריעה על כמות הדירות בשוק. ככל שיפעלו לקצר את הליכי הרישוי לפרויקטי מגורים כך ניתן יהיה להתחיל לבנות ולאכלס יותר דירות. ניתן לעשות זאת במספר דרכים. ברמה הארצית ניתן להציב יעדים שנתיים ולתמרץ רשויות שעומדות בהן, לשחרר את הפקק הבירוקרטי ע"י הרחבת הפטורים וקסטומיזציה של הליכי הרישוי כך שניתן יהיה לקבל היתרים לעבודות מסוימות שלא במסלול רישוי מלא. ברמה המקומית כבר היום ועדות יכולות לקבוע דיונים נוספים שיוקדשו לפרויקטים לדיור ולהקצות משאבי כוח אדם שיאפשרו בדיקה מהירה ושיבוץ מהיר לדיון של הבקשות.

משבר הדיור הוא מורכב וככזה מחייב יותר מפתרון אחד. הסכמי גג, תוכניות כמו דיור במחיר מופחת וכמובן שינוי מהותי בזמן ובאופן שבו מנוהלים הליכי הרישוי יעזרו להגדיל את מלאי הדירות להדביק את הביקושים ולהוריד את מחירי הדירות כך שכל מי שמבקש לרכוש דירה יוכל לעשות זאת ויפה שעה אחת קודם. 

הכותבת היא מנהלת פרויקטים בכירה בחברת נתיבי הקמה, המתמחה בהליכי רישוי וסטטוטוריקה