תמ"א 38 הולכת – הבעיה המרכזית שלה נשארת איתנו

תזכיר תיקון חוק התכנון והבנייה שהפיץ משרד המשפטים לאחרונה עורר התרגשות גדולה בעולם הנדל"ן. גם משום שהתזכיר כלל תיקוני חקיקה רבים ולעתים אף מהפכניים בשורה מגוונת של נושאים, אך בעיקר משום שענה סוף כל סוף על השאלה שמרחפת מעל ענף הבנייה כבר למעלה משנה - איך צפויה להיראות התוכנית שתחליף את תמ"א 38.

אולם דווקא בנקודה זו, שאמורה היתה להיות גולת הכותרת של הרפורמה כולה, נכונה לנו, אנשי המקצוע העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית, אכזבה. האכזבה נובעת מכך שחוסר הוודאות התכנונית - נקודת התורפה הגדולה ביותר של תמ"א 38, אשר הביאה לסיכולם של מאות פרוייקטים באזורי הביקוש - תיוותר על כנה גם במסגרת התוכנית החדשה.

חשוב להבין כי כל התקשרות בין בעלי דירות בבית משותף ובין יזם לשם קידום פרויקט התחדשות עירונית נשען על היקף זכויות בנייה מסוים שעליהן מסתמכים הצדדים בהסכם ביניהם. במסגרת ההסכם מעניקים הדיירים את הזכויות הללו ליזם, על מנת שיממש אותן, יבנה וימכור דירות חדשות בפרויקט, ואילו הוא מעניק להם בתמורה שירותי חיזוק, שיפוץ והרחבת הדירות במסלול "עיבוי וחיזוק" או דירה חדשה ומורחבת במסלול "הריסה ובנייה".

אלא שבמצב כיום, שבו לרשויות המקומיות שיקול דעת נרחב באשר לזכויות המוענקות במסגרת תמ"א 38, הצדדים אינם יודעים ממש עד ליום הנפקת ההיתר, האם הזכויות שעליהם הסתמכו לצורך קידום הפרויקט הן אכן הזכויות שיינתנו להם.

אין זה סוד כי רוב הרשויות המקומיות אינן מחבבות, בלשון המעטה, בנייה חדשה למגורים, שאותה הן תופסות כגרעונית. את תמ"א 38 אשר זכתה על פי חוק לפטור מהיטל השבחה - רובן ממש מתעבות. בהתאם לכך הן גם משנות את מדיניותן לגבי יישום התמ"א חדשות לבקרים. כך עשויים היזם והדיירים להגיע לקו הסיום, לאחר שנים של המתנה והשקעת משאבים בתכנון הפרויקט, ולגלות כי היקף הזכויות נחתך משמעותית וכי ייאלצו לערוך שינויים משמעותיים בפרויקט במקרה הטוב, או לגנוז אותו כליל במקרה הרע.

את הרעה החולה הזו, את חוסר הוודאות הזה, היה על המדינה לעקור מהשורש במסגרת התזכיר. מוטב היה שיקצצו בזכויות הבנייה שמעניקה התוכנית, ובלבד שלכל הצדדים המעורבים יהיה ברור כי זהו סל הזכויות הקבוע, וכי אין לחרוג ממנו, לא כלפי מעלה ולא כלפי מטה. במקום זאת, קרה כאן בדיוק ההיפך המוחלט.

על פניו, מעניק החוק סל זכויות בנייה נדיב לפרוייקטים של התחדשות לפיהם ניתן יהיה לבנות עד פי 3.5 לעומת שטחו הבנוי של הבניין כיום. אך מדובר בנדיבות מתעתעת. בפועל, מדובר בלא יותר מ"גבולות הגזרה" אשר ניתנו לוועדות המקומיות, שיהיו אלו אשר יקבעו את היקף הזכויות בפועל. אלא שהניסיון כאמור מלמד שהותרת מרחב שיקול הדעת הזה לשלטון המקומי, משמעותו היא צמצום דרמטי במספר הפרויקטים.

בשלב ראשוני זה עדיין לא מאוחר לתקן. על אנשי משרד המשפטים לחזור אל לוחות השרטוט, ולגבש פתרון חדש אשר יביא לכל הצדדים ודאות - שהיא התנאי ההכרחי לשגשוגה של ההתחדשות העירונית שהכל מסכימים כי היא צו השעה. 

הכותבת היא שותפה במשרד עורכי הדין רז-כהן, פרשקר ושות', המתמחה בהליכי התחדשות עירונית