אוקטובר בנדל"ן: משקיעים רבים קופצים לשוק, משקיעים ותיקים נפטרים מהדירות

האם אנו נמצאים בהחלפת משמרות אצל ציבור המשקיעים? משקיעים חדשים ממשיכים לנצל את הורדת מס הרכישה בסוף חודש יולי כדי להיכנס לשוק ולרכוש דירות, בעיקר בתל אביב ובחיפה. ואולם משקיעים ותיקים מוכרים דירות בכמות גדולה יותר מהדירות החדשות שנרכשות, וכך מלאי הדירות שמוחזק על ידי משקיעים - מוסיף לרדת. כך עולה מנתוני הכלכלנית הראשית באוצר על חודש אוקטובר.

באוקטובר נרכשו 7.7 אלף דירות, עלייה של 20% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, אולם ירידה של 19% בהשוואה לספטמבר. ככלל מדובר בחודש החלש ביותר מאז יוני. הכלכלנית מסבירה ירידה זו בחג הסוכות, שנפל ברובו באוקטובר וגם בהקדמת משמעותית של עסקאות מאוקטובר לספטמבר על רקע כניסת המשק לסגר באמצע ספטמבר. 

מבחינה כמותית הקורונה השפיעה על שוק הדירות בכך שבעשרת החודשים הראשונים של השנה נרשמה ירידה של כ-7% במספר הדירות שנרכשו, לעומת עשרת החודשים הראשונים ב-2019. הדבר נובע מירידה גדולה מאוד ברכישת דירות בחודשים מרץ-מאי, בעיקר באפריל שספג את עיקר הסגר הראשון.

ואולם כאמור, התופעה הבולטת באוקטובר, ובכלל בחודשים האחרונים, היא חזרת משקיעים לשוק, או ככל הנראה, כניסת דור חדש של משקיעים לשוק, וזאת כתוצאה מהפחתת מס הרכישה, עליה החליט שר האוצר ישראל כ"ץ, לפני כארבעה חודשים.

כך, בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2020 נרכשו כ-4,700 דירות להשקעה - כ-60% יותר מאשר באוגוסט- אוקטובר 2019.

שליש מהדירות שנרכשו בתל אביב - להשקעה

המקומות הבולטים שבהם רכשו משקיעים דירות היו תל אביב, שבה נרכשו כ-105 דירות; שליש מהדירות שנרכשו בתל אביב בחודש אוקטובר היו להשקעה. חיפה שבה נרכשו כ-95 דירות, תפסה את המקום השני בדירוג. 27% מהעסקאות שבוצעו בעיר באוקטובר היו על דירות להשקעה; בירושלים ובבאר שבע נרכשו כ-70 דירות בכל אחת, ומשקלן מכלל העסקאות שבוצעו בערים הללו הגיע לכרבע. שחקנית חדשה הצטרפה לצמרת ההשקעה בישראל בתקופה האחרונה - בית שמש, שבה נרכשו באוקטובר כ-60 דירות. כ-27% מהדירות שנרכשו בעיר בחודש זה - היו על ידי משקיעים.

כלל מתברר שהמשקיעים מאוד אוהבים את אזור חיפה, וגם בקריות ים ומוצקין ובעכו, נרכשו דירות רבות על ידי משקיעים. כאן המקום לציין כי בשלושת המקומות הללו שווקו כמויות גדולות של דירות במחיר למשתכן שנמכרות בקצב איטי, כך שייתכן שיצירת מלאי גדול של דירות חדשות לא מכורות גרם ללחץ על יזמים ובעלי דירות יד שנייה במקומות הללו למכור אותן במחירים זולים יותר.

עוד המשקיעים החדשים מחפשים את הדירות הזולות, המשקיעים הוותיקים ממשיכים לממש דירות יקרות אותן רכשו בעבר. בסך הכל מכרו האחרונים 1.5 אלף דירות באוקטובר. כשליש מהדירות שמכרו המשקיעים בחודש ספטמבר היו למשקיעים אחרים, ומחירה הממוצע של דירה שנמכרה על ידי משקיע בחודש אוקטובר עמד על כ-2 מיליון שקל.

אחת השאלות שמועלות בסקירה היא, מה בדיוק קורה ל"מחיר למשתכן"? התוכנית אמנם הסתיימה מבחינת יציאה להגרלות חדשות, ואולם עדיין יש פרויקטים רבים שבהם נחתמים עסקאות עם רוכשים שזכו בדירות מוזלות, בעבר. והנה, מאז ספטמבר שנה שעברה יש ירידה בהיקפי העסקאות שנחתמות במסגרת מחיר למשתכן.

על כך כותבת הכלכלנית הראשית, כי התופעה "יכולה להיות מוסברת לפחות בחלקה ביכולת פחותה של החברות להקדים את חתימות החוזים לפני הטלת הסגר לעומת חברות הפועלות בשוק החופשי. אולם העובדה לפיה גם בחודש אוגוסט, בו המשק לא היה תחת סגר, נרשם קיפאון ברכישות אלו בסבסוד ממשלתי, יש בה כדי לרמז על גורמים נוספים ש'תרמו' לירידה חדה זו במכירות אלו. לא מן הנמנע כי העובדה לפיה אוכלוסייה זו, הרוכשת דירות ב'מחיר למשתכן' פחות מבוססת מזו של הזוגות הצעירים הרוכשים דירות בשוק החופשי, מביאה לביטולי זכיה גבוהים יותר מאשר בעבר, על רקע הזינוק בשיעורי האבטלה".