השמחה הייתה מוקדמת? מיחזור המשכנתה עלול לעלות לנו יותר

האם כדאי למחזר משכנתה קיימת כדי ליהנות מהאפשרות להצמיד עד שני שלישים ממנה למסלול הזול ביותר במשכנתה של ריבית הפריים (1.6%), כפי שצפויה לאפשר החלטה חדשה של בנק ישראל מתחילת השבוע? ריבית פריים מורכבת מריבית בנק ישראל, 0.1%, ועוד 1.5%.

כדי להשיב על השאלה התבוננו על משכנתה קיימת בגובה של כ-800 אלף שקל של משפחה. בדקנו תמהיל שנחשב גנרי, כששליש ממנה הוא בריבית פריים, עוד כ-40% בריבית קבועה לא צמודה למדד ועוד 27% בריבית משתנה כל חמש שנים, צמודה למדד. בעזרת המתכנן הפיננסי ויועץ המשכנתאות תומר ורון בנינו שני תרחישים שמביאים בחשבון מעבר לתמהיל משכנתה שבו שני שלישים ממנה הם בריבית פריים, האחד ריאלי והשני אופטימי.

התרחיש הריאלי מביא בחשבון שההנחות שניתנו עד היום במסלול הפריים כשהיה שליש מהמשכנתה, כך שהיה פריים מינוס חצי ויותר לפעמים, לא יתקיימו יותר, ולכן מסלול פריים יהיה באמת פריים - 1.6%. גם הריבית הקבועה הלא צמודה למדד תעלה, מתוך הנחה שהבנקים ירצו לשמר מתח רווחיות שקרוב לזה שהיה קודם.

התרחיש האופטימי מניח שמסלול הפריים יהיה עדיין בריבית שקרובה לריבית שהייתה קודם למיחזור (1.1% לעומת 1%) והריבית הקבועה הלא צמודה תהיה גבוהה יותר, אך פחות מאשר בתרחיש הריאלי.

התוצאות מראות שההתלהבות שעוררה ההחלטה של בנק ישראל בקרב בעלי משכנתאות הייתה ככל הנראה מוקדמת מדי. אם התרחיש הריאלי הוא זה שיתממש בסופו של דבר, ונכון להיום הוא נראה הסביר יותר, הרי שבטווח הארוך - ובהנחה שריבית בנק ישראל תעלה בהדרגה - המשכנתה דווקא תתייקר.