בדרך ל"בום" במחזורי המשכנתאות: בנק ישראל מגבש הוזלה בעמלת פירעון מוקדם

לקראת "בום במחזורי המשכנתאות: לא רק שהמגבלה על ריבית הפריים במשכנתאות הוסרה, בנק ישראל מגבש הוזלה בעמלת פירעון מוקדם במשכנתאות הישנות יחסית, שנלקחו בעידן הריביות הגבוהות יותר.

יום לאחר שבנק ישראל הטיל "פצצה" בשוק המשכנתאות כשהוריד את המגבלה על רכיב חלקה של ההלוואה בריבית פריים, כך שחלקו מההלוואה לדיור לא יעלה על שליש מסך ההלוואה, תוך שמירה על מגבלת רכיב הריבית הקבועה שיהווה לפחות שליש מההלוואה, מתברר כי הבנק המרכזי מתכוון לצאת בצעד נלווה שצפוי להגביר את השלכות ההוראה החדשה ולחזק משמעותית את תופעת מחזור המשכנתאות. ל"גלובס" נודע כי בצל דיונים והידברות עם חברי כנסת ובהם ח"כ שלמה קרעי, בנק ישראל מגבש צעד נוסף בנוגע להפחתת עמלת הפירעון המוקדם המלא במקרה של מחזור משכנתה.

על פי המהלך שנרקם, ושעדייו שאינו סופי ושצריך להיות מעוגן בצו של נגיד בנק ישראל ושמותנה באישורם של שר האוצר ושל ועדת הכספים, תתווסף מדרגת הנחה נוספת בעמלת הפירעון, למי שמחזיק במשכנתה שמלאו לה 8 שנים. כיום יש שתי מדרגות של הנחה כאמור: 20% לאחר שלוש שנים ועד חמש שנים ו-30% לאחר 5 שנים. כך, על פי המתווה שמקודם תתווסף מדרגת הנחה נוספת של 50% לאחר 8 שנים. נציין כי קרעי ועמיתיו רצו בביטול העמלה לפירעון מוקדם באופן מלא, דבר שלא זוכה לתמיכה בפיקוח על הבנקים.

עמלת פירעון מוקדם מלא במשכנתה היא לא סכום קבוע והיא נגזרת מיתרת ההלוואה, הרכב ההלוואה, משך הזמן שנותר להלוואה ומהריביות בשוק - דבר שיש לו חשיבות בגלל החשיפות של הבנק המלווה. גבוה העמלה יכול לנוע מסכומים של אלפי שקלים בודדים ועד לרמות שמגיעות אפילו לעשרות אלפי שקלים, בתלות בנסיבות הפרטניות.

לפיכך, הפחתה ניכרת של עמלת פירעון מוקדם למי שמחזיקים בהלוואות שנלקחו בימים בהם הריביות היו גבוהות משמעותית ממה שקיים בשוק כיום ובשנים האחרונות (כלומר הגדלת שיעור ההנחה למי שימחזר משכנתה בת 8 שנים ויותר) אמורה לחזק משמעותית את מגמת מחזורי המשכנתאות, דבר שצפוי להוביל לגל אדיר של לקיחת הלוואות לדיור חדשות וסגירת הלוואות "ישנות" רבות, שנלקחו בעידן אחר של הריבית.

בהקשר זה נדגיש כי המהלך של בנק ישראל מקל על הציבור להתאים את ההלוואות לדיור שלו לריביות האפסיות ששוררות כיום בשווקים, ולחסוך החזרים, אך הוא פותח פתח לסיכון של גידול חד בהחזרים אם ומתי שהריביות בשוק יעלו. ניתן לראות את זה כמחיר שנגבה מהלווים מאז 2011, כשרכיב הפריים במשכנתאות שלהם הוקטן משמעותית לעד שליש מההלוואה, כמעין פרמיית "ביטוח" שנכפתה על הציבור נגד עליית ריבית והשפעתה על ההחזר החודשי. עתה בנק ישראל מעריך שהריבית תישאר נמוכה ומאפשר לציבור לה קטין משמעותית את ה"ביטוח" כאמור - דבר שיוזיל את המשכנתה אך עדיין עלול לפגוע בציבור במציאות של ריביות עולות.

כך או כך, בשוק הבנקאות צופים כי המהלך עליו הודיע אתמול בנק ישראל, ובמסגרתו המפקח על הבנקים יאיר אבידן מבטל מגבלה שהושתה על שוק המשכנתאות עוד ב-2011 - ושבה רכיב הפריים הוגבל לעד שליש מהמשכנתאות. המגבלה השנייה של מינימום רכיב של ריבית קבועה נותר על כנו. בכל אופן, מדובר על תיקון שלו היה נעשה לפני שנים היה חוסך לציבור בישראל תשלומים עודפים שנאמדים במיליארדי שקלים רבים, כתוצאה ממציאות הריביות היורדות והנמוכות מאוד ברמה היסטורית.

"הבנקים לא יפסידו מזה", אומר היום אלון גלזר, סמנכ"ל מחקר בלידר שוקי הון, "למרות שיש חשש שהבנקים יפגעו מכך שהמרווח בפריים הוא יותר נמוך מאשר ברכיבי ההלוואה האחרים, הרי שבסוף הבנקים ירצו לשמור על מרווח דומה לזה שהיה להם בעבר וידעו לנהל את המרווח בהתאם לתמהיל שהלווים ייקחו".

עוד אומר גלזר כי "אין שוק יותר תחרותי משוק המשכנתאות והבנקים יודעים איפה הם עומדים בשוק זה", כך שהוא לא צופה השפעה אדירה בנתחי השוק של הבנקים השונים, כשהוא צופה ש"יהיה גידול בביקוש למשכנתאות. וזה אומר שלא בהכרח שהבנקים יצטרכו להוריד מחירים ואף להיפך. גידול בביקוש טוב למוכר".

מכאן שגלזר צופה כי לצד היכולת של רבים למחזר משכנתאות ולהקטין את ההחזר החודשי שלהם, בגלל הריביות שצנחו בשנים האחרונות, גם הבנקים ייהנו מהמהלך, "וכולם ירוויחו", כש"אני חושב שהבנקים הם אלה שקובעים את התמחור והם ידאגו שהמרווח שלהם לא יפגע".