"בנק ישראל נתן דחיפה למניות הנדל"ן; הביקוש לדירות צפוי לגדול - והמחירים ימשיכו לעלות"

הכותרות שייצר בנק ישראל עם פרסום טיוטת חוזר הכוללת החלטה לבטל את המגבלה על רכיב הריבית המשתנה במשכנתאות, זלגה במהירות שיא לבורסה לניירות ערך בתל אביב, והובילה לעליות חדות במניות חברות הבנייה למגורים ביום שני. זאת, לאחר שאותן מניות סבלו מוקדם יותר השנה, כמו מרבית הסקטורים בבורסה, מירידות חדות בהשפעת משבר הקורונה. בנוסף, בנק ישראל מגבש הוזלה בעמלת פירעון מוקדם במשכנתאות הישנות יחסית, שנלקחו בעידן הריביות הגבוהות יותר.

 שינוי הכיוון האחרון בא לידי ביטוי בביצועי מדד ת"א בנייה, הכולל את מניות הענף הבולטות, שזינק בתוך זמן קצר לאחר פרסום ההודעה ביותר מ-6%, בעוד שכמה מהמניות הבולטות בו, ובהן אפריקה מגורים , אאורה , אזורים  ודמרי , הגיבו להודעה בזינוקים של 13%-15%, לצד מניות רבות נוספות שהציגו גם הן עליות משמעותיות.

לפי הפרסום העומד ברקע לעליות האחרונות, הפיקוח על הבנקים העביר למערכת הבנקאית טיוטת חוזר, ש"על פיה הוחלט לבטל את הגבלת שיעור רכיב ריבית הפריים בתמהיל המשכנתה, ולהסתפק בהגבלת הריבית המשתנה הקובעת כי לפחות שליש מסך המשכנתה יינתן בריבית קבועה, ושני השלישים הנותרים ייבחרו על ידי הלווים ללא כל הגבלה". זאת, לאחר שנים רבות שבהן הוגבל שיעור רכיב ההלוואה שבריבית משתנה בהתאם לריבית פריים מתוך המשכנתה.

  

מדובר בהחלטה דרמטית, וכפי שהסביר המפקח על הבנקים, יאיר אבידן, "לאור התנאים השוררים בשוק, מצאנו לנכון להסיר את מגבלות הפריים בתמהיל המשכנתה, ובכך להקל על ציבור הלווים, תוך שמירת האיזונים הנדרשים ברמת הלווה וברמת המערכת הבנקאית. הצעד הנוכחי יקל על ציבור לקוחי המשכנתה ויגדיל את מגוון אפשרויות המימון העומדות בפניהם". עד כה, הריבית המשתנה היוותה מרכיב משמעותי בהרבה מהמשכנתה הממוצעת, ולמעשה הייתה רוב ההלוואה.

"יש הצדקה לרמות הגבוהות של המניות"

שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בנק ההשקעות ווליו בייס, סבור כי "חלק ממניות הענף חזרו להיסחר סביב הרמות שבהן שהו לפני המשבר, וחלקן קרובות לרמות טרום המשבר, אבל יש הצדקה לרמות הגבוהות שאליהן הגיעו המניות, והודעת בנק ישראל תורמת לכך".

ליפמן מסביר כי "המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן בישראל נותן דחיפה למניות הענף, מאחר שהביקושים לדירות צפויים לגדול ויהיה לחברות יותר קל למכור. בסך הכל מצב חברות הענף הבורסאיות השתפר, והשוק מבין את זה, והודעת בנק ישראל מספקת עוד איתות חיובי לגבי מצבן".

לדבריו, החלטת בנק ישראל היא "צעד נכון. אם אנשים יכולים ליהנות מריבית נמוכה יותר, אין סיבה להגבלה, וככל הנראה, אנחנו הולכים להישאר בסביבת ריבית נמוכה עוד זמן רב".

במבט על מצב שוק הנדל"ן ליפמן מעריך כי "מחירי הדיור ימשיכו לעלות. כבר שלוש שנים שהתחלות הבנייה בישראל יורדות, בניכוי פרויקטי מחיר למשתכן. גם 2021 צפויה להיות בעייתית בעניין זה, משום שייקח זמן עד שתהיה ממשלה שתטפל בנושא הדיור. תחום הנדל"ן למגורים סובל מחוסר יציבות שלטונית במשך כמה שנים - מה שייצר ואקום בעיקר באזורי הביקוש.

"הוואקום הזה לא הולך להשתחרר, כי קברניטי המדינה עסוקים בדברים אחרים, לא בלדאוג לעוד דירות, וככה זה נראה", אומר ליפמן. "במשוואה הפשוטה של ביקוש והיצע נראה כי ההיצע יקטן, בעוד הביקוש הוא יחסית קשיח ועוד עשוי לגדול. זוגות צעירים כבר לא מחכים להגרלות של תוכנית 'מחיר למשתכן'; מחירי השכירות עולים; תחום ההתחדשות העירונית תקוע - כך שהמצב דוחף לעלייה בביקושים, והיא לא תיתמך בגידול בהיצע".

תחזיות חיוביות בנוגע למחירי הדירות

העליות האחרונות העבירו את מדד הבנייה לתשואה חיובית של כ-4% מאז שהושק בבורסה בפברואר האחרון, זמן קצר לפני פרוץ המשבר הדרמטי שפקד את השווקים ומשך את המדד למטה מוקדם יותר השנה. אז, החששות לגבי ההשפעות השליליות של משבר הקורונה על פעילותן של חברות הנדל"ן למגורים בישראל הובילו את מניות הענף לירידות חדות, שבאו לידי ביטוי בצלילה של כ-45% במדד הענפי, קצת יותר מחודש מאז השקתו ועד לנקודת השפל במרץ.

אלא שהחששות האלה פחתו בתוך זמן קצר, כשברקע לכך נהנה הענף בחודשים האחרונים מתחזיות חיוביות בקשר למחירי הדיור, בין השאר, על רקע מיעוט בהתחלות בנייה ותכנון עתידי בהיקפים מוגבלים, וכן מהחלטה רגולטורית קודמת להורדת מס הרכישה על השקעה בדירות מחודשי הקיץ, שאליה הצטרפה כעת החלטת בנק ישראל בנוגע למשכנתאות.

במהלך נובמבר נהנו מניותיהן של חברות המגורים מהתאוששות משמעותית, והמדד הענפי בלט במגמה החיובית שאפיינה את המסחר בבורסה המקומית ואת שוקי ההון בעולם, בהשפעת תוצאות מעודדות בניסויים שפרסמו חברות המפתחות חיסון לווירוס הקורונה - מה שהוביל את מדד הבנייה לסכם את החודש שעבר בזינוק של יותר מ-20%.

החברות שידרו אופטימיות בדוחות

מדד הבנייה בבורסה כולל קרוב ל-30 חברות, שהעיסוק של מרביתן מתרכז בבנייה למגורים וייזום פרויקטים, לצד חברות הנכללות בו ופועלות בתחומים נוספים, בראשות  שיכון ובינוי וקבוצת אשטרום - בעלות השווי הגבוה ביותר מבין החברות המאכלסות את המדד.

מלבדן, החברות הגדולות בענף הבנייה הנסחרות במדד, הן דמרי (שווי שוק של 2.6 מיליארד שקל), ישראל קנדה (שווי שוק של כ-2 מיליארד שקל) אזורים (שווי שוק של 1.9 מיליארד שקל) ופרשקובסקי (שווי שוק של 1.6 מיליארד שקל), המקימות בישראל פרויקטים למגורים בהיקפים של אלפי דירות.

כמגמה, חברות אלה לא דיווחו על פגיעה משמעותית בעסקיהן כתוצאה ממשבר הקורונה, ובדוחות הכספיים האחרונים שפרסמו בחודש שעבר, לסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2020, השתדלו לשדר אופטימיות. כך, בין השאר, חברת אזורים עדכנה על יציבות בפעילות השיווק והמכירות שלה, וגם י.ח. דמרי דיווחה על יציבות בביקושים אחרי תקופת הדוח, שהגיעה בהמשך להתאוששות במכירות בתום "הגל הראשון" של הקורונה.

ישראל קנדה דיווחה כי "לא חלה האטה בקצב מכירת הדירות", וכי לא הורגשה "השפעה מהותית על מחירי הדירות", ודברים דומים עלו מדוחותיה של פרשקובסקי, שם צוין כי "להתפשטות נגיף הקורונה אין השפעה מהותית לרעה על מחירי המכירה של יחידות הדיור המשווקות על ידי החברה".

בין מניות הענף שעדיין לא נהנות מהתאוששות מלאה מהמשבר, בולטת אאורה, שנחלשה בכ-18% מתחילת השנה. מנגד, בצד החיובי בולטת מניית בוני תיכון עם הכפלת ערכה, וכן מניותיהן של דמרי, פרשקובסקי, אפריקה מגורים ואזורים, שאחרי העליות האחרונות מציגות תשואות נאות בטווח של 40%30% מתחילת השנה.