הקורונה או הריבית: מי תנצח את מחירי הנדל"ן ומה יעלה בגורל המטרו?

העובדים עברו לזום, החברות מתחילות לחשוב מי יחזור ולאן | דפנה ברמלי־גולן

בעוד שנראה כי הנדל"ן למגורים נשאר איתן מול סערת הקורונה ולפי נתונים אחרונים אפילו חווה שגשוג, שוק המשרדים חווה פגיעה קשה בעשרת החודשים האחרונים. אפשר לראות את זה כשמסתובבים באזורי משרדים: חלק מהקומות במגדלים מוחשכות או שהם מלאים בשלטי "להשכרה".

עיקר הנפגעים היו בניינים בבעלות קבוצות רכישה, אשר בגלל ריבוי הבעלים אכלסו משרדים יותר קטנים של חברות קטנות, ולא קומות שלמות בבעלות חברות חזקות, שהיו עמידות יותר במשבר. אלה התקשו להחזיק את השוכרים וגם לחתום על חוזים חדשים.

 העובדים עברו לזום / איור: גיל ג'יבלי

בראיון בסוף אוקטובר התריע מנכ"ל CBRE ישראל ג'קי מוקמל, כי יש כ־1.4 מיליון מ"ר משרדים פנויים באזור מרכז הארץ וכי הבנייה הרבה והתכנון יקפיצו את היצע השטחים ללא פחות מ־3.5 מיליון מ"ר. מוקמל הציע בראיון להסב מיליון מ"ר ממשרדים למגורים.
הרעיון הזה אמנם נבחן אבל יש לו חסמים לא מעטים גם בעלויות ההסבה ובעיקר בחוסר נכונותן של עיריות לוותר על הארנונה היקרה של העסקים לטובת ארנונה של מגורים.

המעבר המסיבי והמהיר לעבודה מהבית הותיר כאמור משרדים רבים ריקים בתקופת המגפה אבל גם גרם לחברות לחשב מסלול מחדש לגבי עתיד העבודה. חלק מהן כבר שוקלות העברה של חלק מהמשרדים שלהן לשכירות משנה, אחרות לא חידשו חוזי השכרה או נסוגו מחוזים שהיו עתידות לחתום עליהם. חלקן גם עוסקות בתכנון מחדש של מרחבי העבודה, שלא בהכרח עתידים לכלול עמדה לכל עובד אלא עמדות מתחלפות שיאפשרו צמצום של שטחי עבודה.

מגמה אחרת שאנו שומעים עליה בעולם הוא מעבר למשרדים שמחוץ למרכז, שבהם דמי השכירות נמוכים יותר, והדרך אליהם כרוכה בפחות פקקים. באוגוסט פרסמנו במוסף זה מאמר של וול סטריט ג'ורנל שמתאר את הנטישה של עמק הסיליקון בעקבות המעבר לעבודה הבית ובשבוע שעבר על פריחתה של אוסטין בירת טקסס בעקבות אותה מגמה.

■ בשורה התחתונה: האם זה יקרה גם בישראל? בנייני משרדים רבים מוקמים בערי הלווין של תל אביב ונראה כי קיים ביקוש בקרב עובדים לעבוד קרוב לבית אבל לא ממש בתוך הבית, עם כל ההפרעות הנלוות. השאלה אם לתועפות המטרים המתוכננים מחוץ לתל אביב אכן יהיה ביקוש בעתיד או שהם ייוותרו ללא דורש. 

ההקלות שיעודדו ביקוש | אריק מירובסקי

"לאור התנאים השוררים בשוק מצאנו לנכון להסיר את מגבלת הפריים בתמהיל המשכנתה, ובכך להקל על ציבור הלווים, תוך שמירת האיזונים הנדרשים ברמה הלווה וברמת המערכת הבנקאית". הצהרה זו השמיע המפקח על הבנקים, יאיר אבידן, כשהחליט לבטל את המגבלות שהוטלו לפני תשע שנים, להגביל את משכנתאות הפריים לשליש מכלל המשכנתאות הנלקחות.

הצעד ההוא נועד לרסן את עליית מחירי הדירות ולהבטיח את הבנקים במקרים שבהם ריבית הפריים תעלה במהירות ותקשה על הלווים, וגם לרסן מעט את עליות המחירים, שהתפרצו בעיקר בשנים 2009-2010. המשמעות של הטלתו היתה תשלומי יתר של מיליארדים ששולמו על ידי לווי המשכנתאות, שלא יכלו למקסם את הרווחיות שנבעה מהורדת הריביות. מאז עברו תשע שנים, והריבית לא עלתה. כיום ברור שסביבת הריבית הנמוכה תלווה אותנו עוד זמן רב. מעבר לכך, במצב הנוכחי תשומת הלב למחירי הדירות ירדה מאוד, כי האתגרים העומדים בדרך לשיקום המשק מיידיים וחשובים בהרבה.

 אמיר ירון / איור: גיל ג'יבלי

השאלה כיצד יתנהגו מחירי הדירות לאור הוזלת המשכנתה, וכאן חייבים לדבר על כלל הסביבה שבה פועל שוק הנדלן של סוף 2020. ב-12 החודשים של לפני פרוץ הקורונה (במרץ 2020), המחירים עלו ב-4%. לא משהו היסטרי, אבל עדיין שיעור שכמעט כפול מהממוצע הרב שנתי ל-60 השנה האחרונות; אחרי פתיחת הסגר הראשון ראינו מספר גדול מאוד של עסקאות, וכמו כן אנו רואים משקיעים ששבים לשוק בהדרגה, לאחר ששר האוצר הנוכחי, ישראל כ"ץ, ביטל את העלאות המסים שהוטלו על ידי קודמו בתפקיד משה כחלון.

 ■ בשורה התחתונה: חזרת המשקיעים והחיסון המתקרב לקורונה יעודדו את גידול הביקושים לרכישת דירות. מולם יעמדו ההרס הכלכלי והאבטלה שאוכלים במשק, שממדיהם לא ברורים. השאלה מי מהכוחות הללו ינצח, תהיה אחת מהחשובות שילוו אותנו בשנה הקרובה. 

ענף הנדל"ן המסחרי ספג מכה קשה, ועדיין נמצא במתח ובחוסר יציבות | שני מוזס

מאז פרוץ משבר הקורונה, הקניונים בישראל נסגרו לתקופה מצטברת של למעלה מארבעה חודשים, וגם מרכזי הקניות הפתוחים סבלו מסגר מתמשך (גם אם קצר יותר). את השלכות המשבר על חברות הנדל"ן המניב הגדולות ניתן לראות בבירור כבר בתוצאות של החברות הציבוריות בתחום, ובראשן עזריאלי, מליסרון וביג שרשמו פגיעה חדה בתוצאותיהן העסקיות לאחר שפעילות הקניונים שלהן הושבתה מה שגרם לשחיקה ניכרת בהכנסות בתקופת הסגר, אבל כבר מאיים גם על התחזיות.

אי שם בתחילת מרץ, עם פרוץ המשבר בישראל, בעל השליטה בקבוצה פוקס הראל ויזל, העביר הודעה לקניונים כי הוא מבטל את הוראת הקבע של תשלום דמי השכירות והניהול, ויצר אחריו גל אדיר של ביטולי הוראות קבע בקרב שוכרים. פוקס כנראה גם הייתה הראשונה לחזור בה ולשוב ולשלם דמי שכירות, אבל הכאוס האדיר שנוצר בעקבות גל הביטולים הזה אילץ את הקניונים לשקם מחדש את הוראות הקבע כמעט מאפס.

הלחץ על הקניונים מצד קבוצות אופנה גדולות כמו פוקס, קסטרו, גולף ואחרות, גם דחף את הקניונים לספק הקלות בשווי מאות מיליוני שקלים לשוכרים שלהם, מה שגרם לחברות גדולות בענף לרשום הפסד כבר ברבעון השני של השנה, שהתמשך לשחיקה ניכרת ברווחים גם ברבעון השלישי של 2020. התמונה הזו באה לידי ביטוי גם בצניחה חדה של המניות של החברות הללו שאיבדו שיעור דו ספרתי מערכן.

בתקופה שבין הסגר הראשון לשני, עם פתיחת המסחר מחדש, נרשמה אופטימיות שלוותה גם בעליית המניות הללו שביטאה את האמון של השוק בהתאוששות של הענף, וגם בצמיחה ניכרת בפדיונות של הציבור שהסתער מחדש על המרכזים הללו. ואולם, הסגר הנוסף, והאיום מסגרים נוספים מייצרים מתח וחוסר יציבות בעתיד הנראה לעין. מעניין גם להיווכח עד כמה דווקא הקניונים בצמתים הגדולים והמרכזיים ביותר דוגמת קניון עזריאלי ת"א, הם אלה שספגו את הצניחה החדה ביותר עם החזרה לפעילות. זאת משום שהם מתבססים בין היתר על מגדלי משרדים סמוכים, ועל תנועת הרכבות והתחבורה הציבורית.

■ בשורה התחתונה: במבט קדימה, נראה שהעתיד צפוי להיות מאתגר עבור הענף הזה, שכן שוכרים רבים סוגרים ומפנים חנויות בחנויות רחוב ובקניונים, ואחרים בוחרים להיאבק מחדש על התנאים שלהם. קבוצת קסטרו, לדוגמה, נכנסה למחלוקות משפטיות עם לפחות חמש קבוצות נדל"ן מסחרי וסירבה לשלם את דמי השכירות הקבועים בחוזים שלה. בין היתר היא סגרה על רקע הפערים הללו חנויות בקניונים בולטים.

ברור כי על כל חוזה שייפתח בתקופה הקרובה, השוכרים צפויים להיאבק כדי לקבל הקלות. בשטח כבר ניתן לראות יוזמות שמנסות לספק פתרון יצירתי למשבר תחת דמי השכירות הקיימים כמו פוקס שמכניסה לתוך חנויות פוקס הום סניף של ארקפה, או כמו ניצול של חללים נטושים לטובת חנויות פופ אפ. מה שברור הוא שכולם נחושים לנצל את המשבר לטובת הקלות גם בעתיד. רשת חדרי הכושר הולמס פלייס, שרואה בעצמה שוכר עוגן בקניונים, הצהירה היא נערכת לירידה צפויה בעלויות שכר דירה בחברות הנדל"ן המסחרי. 

כל המנגנון שבנה שר האוצר משה כחלון קרס, אך תחתיו לא נבנה שום דבר.
אין מטה ואין תוכנית. הדבר היחיד שנעשה הוא הורדת המס למשקיעים | אריק מירובסקי

זה כמעט שנתיים שהממשלות השונות נתנו להבין כי לא ימשיכו את המדיניות של כחלון, ואולם אין להן שום תוכנית חלופית. התוצאה: כל המנגנון שבנה כחלון נחרב, אך תחתיו לא הוקם דבר. החדשות הרעות יותר הן, שעמוק לתוך 2021 המצב יישאר כפי שהוא.
קשה להאמין, אבל משה כחלון נטש את המערכת הפוליטית רק לפני חצי שנה, כשהוקמה הממשלה החדשה. ואולם בפועל המערכת שהקים, שכונתה "ארגז הכלים" עברה תהליך קמילה והתפוררות מאז פורקה הממשלה הנבחרת הקודמת בסוף 2018. אפשר לומר שהממשלה הנוכחית היא כמו מי שמנסה לעשות Restart למחשב או לטלפון, אבל מסתפקת בחלק הראשון - מכבה ולא מדליקה מחדש.

 תוכנית הדיור של ישראל תקועה / איור: גיל ג'יבלי

מאז השנה שעברה, פורק מטה הדיור שהיה הגוף המקצועי שליווה את כחלון, ובכיריו עברו בעיקר לשוק הפרטי. הידע שנאצר באותו גוף התפוגג; גם אם ניתן היה לחלוק על הרבה מההחלטות של אותו גוף, התוצאה כעת היא שבמשרד השיכון פועלים אנשים חדשים תחת אג’נדות פוליטיות חדשות.

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה הכריזה לפני שנה על סיומה של תמ"א 38, אולם את מקומה של התמ"א אמורה לתפוס מדיניות עירונית, שכרגע מרוחקת מאוד מרוב העיריות, שמגלות חוסר מוטיבציה. חלק מההתנגדויות מוצדק - יש גבול ליכולת הנשיאה של שכונה ישנה והתשתיות שלה יחידות דיור חדשות. ואולם יש גם סיבות אחרות, למשל שראשי הרשויות חוששים לאבד את אהדת הציבור אם יצופפו את הבנייה.

בימים אלה מקודם חוק להסדרת השיטה החדשה, ואולם גם אם יאושר - לא ברור עד כמה היא תעבוד. במועצה הארצית "גילו" בשנה שעברה, שתמ"א 38 אינה יכולה לעבוד בפריפריה. הוגי התמ"א ידעו זאת לפני כמעט 20 שנים, וחשבו שדרושים צעדים ממשלתיים. רק לאחרונה יזם שר הפנים אריה דרעי הקמת צוות שידון באותה בעיה.
הממשלה לא אוהבת גם את "מחיר למשתכן", אולם שר השיכון יעקב ליצמן הכריז על תוכנית חלופית שאינה אלא וריאציה שלה. מה ההיגיון? כנראה כדי שתוכנית "דיור במחיר מופחת" תירשם על שמו. גם כאן, עשו צעד קדימה ואחד אחורה - פרסמו מכרז ומיהרו לבטל אותו. שר האוצר ישראל כ"ץ לא מיהר לחתום על "דיור במחיר מופחת". אמנם בינתיים הוא חתם, אבל אין לו בכלל מאיפה להביא את התקציב.

השנה תסתיים גם בירידה של עשרות אחוזים בהתחלות הבנייה. ההיצע החסר של הדירות ילווה אותנו בשנים הקרובות. אבל דבר חשוב שצריך להפיק מהעשור שמסתיים הוא להפסיק לספור רק התחלות בנייה, אלא לבדוק היכן הן. הרבה מאוד קרקעות הופשרו בפריפריה תוך תלונות בלתי פוסקות מצד פוליטיקאים ויזמי נדל"ן ש"המדינה (או רמ"י) לא משווקת מספיק קרקעות".

האמת הפוכה: המדינה שיווקה יותר מדי קרקעות במקומות לא נחוצים, כשלה לחלוטין בתמרוץ בנייה חדשה במקומות חיוניים, לא קידמה מספיק התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות.

המהלך האחד שננקט השנה היה הורדת מס הרכישה למשקיעים - וגם כאן מדובר היה רק בהקדמה בחצי שנה של סיום הוראת השעה. המהלך הזה באמת החזיר את המשקיעים לשוק. על פי האוצר, באוגוסט-אוקטובר 2020 נרכשו כ-4,700 דירות להשקעה - כ-60% יותר מאשר באוגוסט-אוקטובר 2019. כ"ץ אולי רצה לעזור בתוספת הכנסות ממסים לקופת המדינה המידלדלת, אבל למי שאין לו דירה זה לא עזר.

■ בשורה התחתונה: המצב של מערכת כבויה ילווה את ענף המגורים עוד זמן רב - עד שתיבחר ממשלה מתפקדת. רק אז יש סיכוי שנתעורר עם תוכנית דיור מסודרת, וגם זה לא בטוח.

השטיק הידוע של שר השיכון, מתברר, ממשיך לעבוד בשבילו | שירית אביטן כהן

השר הוותיק יעקב ליצמן חתום על פטנט חסר תקדים בממשלות ישראל: לנהל משרד בלי לעמוד בראשו. להתפטר במחאה בלי לעזוב בפועל. בממשלה הקודמת כשהיה שר הבריאות, התפטר מתפקידו במחאה על חילולי השבת בעבודות התשתית ברכבת. המחאה נרשמה, העובדות נמשכו וליצמן חזר למשרד כסגן השר מיד לאחר מכן כדי להמשיך לנהל את המשרד מאותה נקודה שהפסיק. כשנתניהו היה מנוע מלהחזיק עוד בתפקיד שר בשל כתבי האישום נגדו, חזר ליצמן לעמוד בראש המשרד, הסיבוב הושלם.
בממשלה ה-35 התברר שהדלת המסתובבת במשרד הבריאות היא רק הפרומו למה שיתרחש עם כניסתו של השר למשרד השיכון. "הראש היהודי ממציא לנו פטנטים", שר פעם אורי זוהר והשר ליצמן מיישם גם ב-2020. הפעם בלוח זמנים צפוף עוד יותר הספיק להתפטר מתפקיד השר במחאה על סגר חגי תשרי ובהוראה ישירה של האדמו"ר מגור, למנות שר תחתיו ולשוב לתפקיד השר. במשך כל הזמן הזה אנשיו נותרו במשרד והוא עצמו ניהל אותו בשלט רחוק מלשכתו שבכנסת.

 יעקב ליצמן / איור: גיל ג'יבלי

לטובת מי שלא הספיקו לעקוב אחרי העלילה המפותלת: בספטמבר הוא התפטר, באוקטובר הביא למינוי איציק כהן לשר "בובה" בדיל פוליטי לא מחוכם במיוחד, ובנובמבר כבר חזר לעמוד בעצמו בראש המשרד אחרי שכהן הבין את עומק הברוך והתפטר בן לילה מהתפקיד. ובמשך כל הזמן הזה? במשרד השיכון לא התרחשה דרמה גדולה. השטיק של ליצמן מוכר וידוע, יד שנייה משר הבריאות לשעבר, אנשיו כבר מכירים את דרך הפעולה ואיך מתפעלים משרד גם כשהשר כלל איננו שר.

עם ותק של למעלה מ-20 שנה במערכת הפוליטית, ליצמן למד איך לשכך את זעם בוחריו ולקיים את רצון האדמו"ר על ידי הצהרות התפטרות. הוא מתפטר מהמשרד בראשו הוא עומד ומהממשלה בפועל, מאחורי הקלעים ממשיך להחזיק בסמכויות כולן ועל הדרך מסמן וי על הרגעת הבייס. כשפגשתי אותו השנה בחודש אוקטובר בכנסת ושאלתי מה שלום כבוד השר בפועל, הוא ענה לי ברצינות תהומית שהוא חבר כנסת ותו לא. ספק אם האמין לעצמו לרגע, ספק אם התרגל לשטיק.

■ בשורה התחתונה: הציוץ בן ארבע מילים של אתר חדשות חרדי בשלהי חודש נובמבר בטוויטר סיכם את הפארסה המוכרת עד כאב עם הכוננות לסגר של חג החנוכה: "האם ליצמן יתפטר שוב"?

מאות חברי קבוצות שנשארו בלי הכסף ובלי דירה, הליכים משפטיים שמתארכים ואפילו חקירה פלילית - הקריסה של קבוצת אלדד פרי תהדהד בשוק עוד שנים | גיא ליברמן

2020 תיזכר כשנת התפרצות הקורונה והחובה לעטות מסכות, אך יש מישהו שהמסכה דווקא הוסרה מפניו השנה. במשך שנים תהו רבים כיצד אלדד פרי, שהגיע כמעט משום מקום, מתבסס כנדל"ניסט שיוזם עוד ועוד פרויקטים, ומשקיע סכומי עתק בפרסום. אך כמו הנסיקה, כך הנפילה.

בקשה לפתיחת הליכים שהגיש לבית המשפט בספטמבר האחרון שותפו העסקי, המיליונר השוויצרי חיים חמו, שטען כי התמונה שהוצגה לו באשר לפעילות החברה כללה "מצגי שווא", הפכה בתוך ימים לקריסה. עוד באותו השבוע הורה בית המשפט על הקפאת הליכים, מינוי נאמנים, כשברקע החלו להישמע טענות קשות מצד רוכשים רבים ששמו את כספם בקרקעות שהציעו החברות שבשליטת פרי.

 אלדד פרי / איור: גיל ג'יבלי

אור הזרקורים, שהוסט באחת לעבר פעילות הקבוצה, חשף כי לעתים מאחורי מצגים נוצצים מתחבאים פרויקטים שבנייתם נעצרה, הבטחות שלא קוימו, וצ’קים שבעוד ועוד מקרים חזרו. בשבועות שלאחר מכן הוגשו תלונות במשטרה נגד פרי, אחת מהן על ידי משרד השיכון, בחשד כי חברותיו עברו על חוק המכר. בחלוף הזמן גם החלה להתברר ה"שיטה" שבאמצעותה ניתן היה לקדם את כל הפעילות הענפה: לקיחת אשראי מכל הבא ליד, ולעתים בריביות גבוהות של מעל עשרה אחוזים. העיקר שהפרויקטים "ירוצו".
היות ורבים מהפרויקטים של פרי נעשו במתכונת של קבוצות רכישה, עצירת הפעילות המיידית הכניסה מאות מחברי הקבוצות לפלונטר, כיוון שכל החלטה לגבי פעילות הפרויקטים נעצרה עד להתקדמות ההליך המשפטי. ההשוואות לקריסות מהדהדות מהעבר כמו חפציבה או ענבל אור לא איחרו לבוא, אם כי דווקא דוח ראשוני למצב עסקי החברה שפרסמו הנאמנים בתחילת אוקטובר, סיפק קרן אור מסוימת, כשנכתב בו כי יש פוטנציאל לשיקום החברה.

■ בשורה התחתונה: שלב ההלם הראשוני עבר, וכעת הטיפול בפרשה נכנס לישורת הבירוקרטית המתישה שעוברת דרך בקשות לבתי המשפט וניסיונות להבין כיצד לחלץ כמה שיותר פרויקטים מהבוץ. כך או אחרת המקרה של אלדד פרי מוכיח בפעם המי יודע כמה שאין מתנות חינם, ולדירות הזולות ביחס למחירי השוק שסינוורו את עיניהם של רוכשים רבים, דווקא היה מחיר גבוה.

התוכניות לקווי המטרו יהפכו את כל גוש דן, אבל הופקדו מתחת לרדאר | גיא נרדי

יוזמת המטרו לא הייתה עד לאחרונה בתודעה הציבורית וכנראה שזה לא במקרה. בחברת נת"ע הקפידו לשמור את הפרויקט על אש קטנה ולא חרגו מעבר למה שהחוק מגדיר כחובת יידוע, שזה די מעט.

שנת 2020, שבה הופקדו תוכניות קוי המטרו בות"ל (הוועדה לתשתיות לאומיות), והושקה תוכנית תמ"א 70, יצרה את השינוי. הציבור הרחב אולי לא לגמרי מבין על מה מדובר, אבל ראשי רשויות ובעיקר בעלי נכסים באזורי התוואי, החלו להיות מודעים למהפכה התחבורתית, האורבנית וגם הנדל"נית המתגבשת.

מערכת המטרו כוללת שלושה קווים עם 109 תחנות. קו M1 בציר צפון-דרום, באורך 76 ק"מ, מורכב מגזע מרכזי העובר בלב המטרופולין, משתי שלוחות לכיוון כפר סבא ורעננה בצפון ושתי שלוחות לכיוון לוד ורחובות בדרום. קו M2 ינוע בציר מזרח-מערב. אורכו 23 ק"מ, תחילתו בחולון וסופו בפתח תקוה. קו M3 יהיה חצי טבעתי באורך של כ-40 קילומטר. תחילתו בהרצליה, סופו בבת ים ותתפצל ממנו שלוחה לנתב"ג. ההערכה היא שבמטרו ייסעו כ-2 מיליון איש מדי יום. עלות הפרויקט נאמדת בשלב זה ב-150 מיליארד שקל. יש האומרים שיותר.

 מירי רגב / איור: גיל ג'יבלי

תוכניות המטרו קודמו בוועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל). בחודש מאי 2020 הופקדה תת"ל 103 (M3). תוכנית קו המטרו M1 פורקה לשני חלקים מפאת גודלה העצום: בחודש פברואר הופקדה תוכנית תת"ל 101א’ ובחודש יולי תת"ל 101 ב’. תוכנית תת"ל 102 (M2) הועברה להשגות הציבור והוועדות המחוזיות באוקטובר האחרון. מאות השגות הוגשו.

במקביל מקדם מינהל התכנון תוכנית מתאר ארצית (תמ"א 70), שעוסקת בתכנון מתחמי תחנות המטרו והדיפואים וסביבתם (מתח"מ).

השיח הציבורי על נחיצות פרויקט המטרו התעורר רק בחודש יולי 2020, אחרי שתוכניות לשני קווים כבר הופקדו, כשמשרדי האוצר והתחבורה פרסמו מחקר שנערך ביוזמתם אודות "ההשפעות הכלכליות, חברתיות ואורבניות של רשת המטרו בגוש דן".

בין היתר נטען שם שהעלות הכלכלית למשק, הכרוכה בפגיעה בנגישות ובעליית הגודש, היא עצומה ושעלות אובדן הזמן בגוש דן נאמדת ב-10 מיליארד שקל בשנה, וללא מטרו עלות זו צפויה לגדול לכ-25 מיליארד שקל ב-2040. מסקנות המחקר היו חד-משמעיות ולפיהן המטרו הוא הפתרון האולטימטיבי לבעיות התחבורה באזור תל אביב והתועלות שלו יהיו אדירות.

שרת התחבורה מירי רגב היא זו שהציתה, מחדש, את הדיון בדבר נחיצות המטרו. בוועידת הנדל"ן של גלובס היא הצהירה על כך שהיא מתנגדת להקמת המטרו ותומכת בהקמת רשת מסילות נוספת שתאפשר "פיזור אוכלוסייה ותעסוקה, והנעה של עובדים ממרכז הארץ לצפון ולדרום וליהודה ושומרון".

נראה שבמשרד האוצר, שבראשו עומד ישראל כ"ץ, ושפקידיו דוחפים בכוח את המטרו, לא ממש מתרגשים מהצהרתה של רגב. התכנון, שעלותו נאמדת בחצי מיליארד שקל, נמשך כרגיל. לפני כשבוע התפרסמו מכרזים לבחירת צוותי תכנון למתח"מים - מרכזי התחבורה שישלבו מטרו, רכבת קלה, רכבת כבדה ואוטובוסים, כולל היקפי בנייה משמעותיים לתעסוקה, מסחר ומגורים. אז מירי רגב אמרה, אבל הרכבת דוהרת.

■ בשורה התחתונה: הוויכוח על המטרו רק מתחיל. 

הקורונה הביאה גמישות לתכנון | גיא נרדי

עד לא מזמן, הדברים היו ברורים. במרבית הערים, לא רק בארץ, הייתה חלוקה ברורה לשכונות מגורים, מרכזים מסחריים, אזורי תעשייה, קמפוסים אוניברסיטאיים ומתחמי בילוי. הייתה הפרדה ברורה בין אזורי "וילות" לבנייה רוויה, בין שכונות לעשירים לבין שכונות לעניים וכך גם בין מגזרים, כי הרי לא יעלה על הדעת שחרדים יגורו עם ערבים ועם חילונים "ילידי הארץ". אחד הדברים המופלאים שהקורונה הביאה איתה הוא ההכרה שהסדר הקיים כבר לא רלוונטי.

המסמך המכונה "יחידת המגורים בשגרה וחירום-בעקבות משבר הקורונה", שהתפרסם ביוזמת מנהל התיכנון בחודש אוקטובר הוא ביטוי מובהק של רוח הזמן. המסמך מציע תפיסה חדשנית של הבית הישראלי, החל מתמהיל הייעודים בבניין ועד ארגון חלל הפנים של הדירה. פתאום, מותר לערער על הרבה קונבנציות תכנוניות ועיצוביות ישנות, שעד לא מזמן נתפסו כאמיתות שאין לחלוק עליהן.

משבר הקורונה העלה את הצורך בקביעת איכויות בסיס לסטנדרט התכנון של הבנייה הרוויה. בין היתר מדובר על הרחבת השימוש בשטחי חוץ שיוצמדו לדירה, כמו למשל מרפסת, אדמה שניתן יהיה לגנן במפלס הקומה, שטח פתוח או מגונן בקומת הקרקע או בגג; הסבת שטחי משרדים לדירות להשכרה ובניית "דירות מיוחדות" באזורי תעסוקה שאינם מייצרים מגבלות על אופי ותפקוד אזור התעסוקה; טיפול מיוחד בשטחים הציבוריים, כך שיוכלו לשמש את דיירי הבניין בעת סגר. הכוונה היא לשטחים מגוננים, חללים למטרות משחק, מפגש ועבודה, שיותקנו בלובאים, במרתפים ועל הגגות.

גם במסמך אחר שפורסם, ה"תדריך לתכנון עירוני של שכונות לאוכלוסייה החרדית", שהוא יוזמה של משרד הבינוי והשיכון והמכון החרדי למחקרי מדיניות, ניתן למצוא הדים לשאיפה לגמישות מקסימלית: המסמך מציע שבתי הכנסת ישולבו במוסדות ציבור ואפילו במבנים מסחריים; שהבנייה המסחרית תהיה פחות בכיוון של קניונים, שמאפשרים התקהלות ועירוב, ויותר של חנויות בקומות הקרקע הפונות לרחוב; לאפשר בתוך דירות מגורים חללים למסחר ותעסוקה ולאפשר תוספת קומות משרדים במבני מגורים וציבור.

בתזכיר חוק ההסדרים שפורסם ביולי, ולא קודם מאז, ביקשה המדינה לפתור את בעיית עודף שטחי התעסוקה, והציעה לאפשר לרשויות מקומיות לאשר הוספת שימוש למגורים במגרש שאושרה לו תוכנית לתעסוקה או מסחר, כך שניתן יהיה להוסיף לו דירות קטנות של עד 80 מ"ר. הנושא זה חם ביותר. יזמיות הבנייה הגדולות בישראל מקדמות תב"עות שיעודן תעסוקה, ובמקביל, תוכניות צל, שיודעות להתאים את המבנים גם למגורים.

■ בשורה התחתונה: הקורונה תאיץ את עירוב השימושים ועשויה לשנות משמעותית את סביבת המחיה שלנו.

כדי לעמוד בהחזר חובות הענק נאלץ תשובה להיפרד מנכסים שהיו מזוהים עמו במשך שנים | אביב לוי

משבר הקורונה, שגרר את מחירי הנפט בעולם לרמות שפל היסטוריות, ייצר עבור קבוצת דלק שבשליטת יצחק תשובה אתגר אדיר בהתמודדות עם מצבת חובותיה הגדולים, שהסתכמו בתחילתה של 2020 בכ-6 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח, ובכ-2 מיליארד שקל לבנקים. כחלק מהסחרחורת שאליה נקלעה קבוצת דלק, היא נדרשה לבצע לא מעט מימושי נכסים במטרה לצמצם את היקף החובות ולעמוד בהסכמים החדשים שעליהם חתמה מול מחזיקי האג"ח.

 יצחק תשובה / איור: גיל ג'יבלי

במקביל נדרש תשובה עצמו לצמצם את התחייבויות הענק הפרטיות שלו לבנקים, שהוערכו בתחילת השנה ב-1.5 מיליארד שקל. לצורך כך הוא פעל למימוש נכסים פרטיים, רבים מהם בתחום הנדל"ן, שבו יש לו פעילות רחבת היקף, באמצעות כמה זרועות בארץ ובחו"ל.

בין עסקאות המכירה הבולטות שאותן סיכם תשובה במהלך השנה החולפת נכללת העסקה למכירת שני מגרשים בפרויקט בבלי בצפון תל-אביב תמורת 360 מיליון שקל לידי החברות חג'ג' נדל"ן וי.ח דמרי, ומכירת השליטה בחברת אלעד מגורים (החדשה) לידי קרן JTLV2 תמורת קרוב ל-200 מיליון שקל. בפעילות בחו"ל, בין היתר, חתם תשובה על עסקה למכירת חברת אלעד קנדה הנסחרת בבורסה בתל-אביב באמצעות אג"ח, תמורת כ-385 מיליון דולר לידי קבוצה קנדית.

נוסף על העסקאות למכירת נדל"ן, תשובה מימש עוד שלל נכסים שהיו בידיו, חלקם בעלי פעילות הנושקת לתחום הנדל"ן או קשורה לה, דוגמת חברת תחנות הדלק דלק ישראל, שנמכרה לידי חברת הנדל"ן הבורסאית להב ולאיש העסקים אורי מנצור תמורת 525 מיליון שקל. לאחר העסקה נותרה קבוצת דלק בעלת מניות מיעוט בחברה.

במקרה של דלק ישראל, הרוכשים מזהים פוטנציאל גדול בחלק הנדל"ני של הפעילות הנרכשת, ומתכננים לפצל את דלק ישראל לחברת נדל"ן ולחברת תפעול. בהנחה שתוכנית זו תצא לפועל, זרוע הנדל"ן תחזיק את עשרות תחנות הדלק שיושכרו לחברת התפעול - מה שעשוי לייצר הצפת ערך מהותית, שממנה עשויה ליהנות גם קבוצת דלק, שנותרה עם החזקות מיעוט בחברה הנמכרת.

מכירת דלק ישראל נעשתה לאחר שדלק ישראל, כשהייתה בידי קבוצת דלק, מכרה את שותפות פי גלילות ואת הקרקעות שבבעלותה לידי הקבלן יחיאל אבו, תמורת כ-720 מיליון שקל.

עוד בנדל"ן מכרה קבוצת דלק בין היתר גם את החזקותיה בחברת הנדל"ן והמטעים הבורסאית מהדרין, תמורת יותר מ-70 מיליון שקל, לידי איש העסקים בני ברון. נוסף לכל אלה, כאמור, קבוצת דלק מימשה גם נכסים בהיקפים גדולים בתחום האנרגיה - פעילות הליבה שלה.

ככל הידוע, ועל פי פרסומים והערכות, מתחילתה של 2020 מומשו נכסים בהיקף של יותר מ-4 מיליארד שקל, חלקם באמצעות קבוצת דלק וחלקם באמצעות זרועות פעילות פרטיות של תשובה.

■ בשורה התחתונה: הצורך המיידי של תשובה וקבוצת דלק במזומנים, בעיצומו שלמשבר הקורונה, הביא לכך שבחלק מהעסקאות, הוא דחק לסיכום מהיר על פרטי המכירה. לא פעם נוצרו כך הזדמנויות לצד הרוכש. בחלק מהמקרים נדרשו שבועות ארוכים ואף יותר מכך עד שהצדדים בעסקה הגיעו לכדי הבנות. בחלק מהעסקאות (כמו במקרה של אלעד מגורים), על רקע חילוקי דעות בקשר לפרטים ועל רקע התגברות המשבר, התחלף בינתיים הצד הרוכש. כך או כך, תשובה נאלץ להתפרק השנה מהרבה מנכסיו, ומי שהיה נזיל - הרוויח מכך.