חוק הגגות הסולאריים: איך מוציאים אותו לפועל, כמה זה עולה ומי מרוויח מהמהלך

רגע לפני פיזורה העבירה הכנסת חוק תקדימי שבכוחו לתת דחיפה קדימה לשוק האנרגיה הסולארית: בתים משותפים יוכלו להציב על גגותיהם פאנלים סולאריים, בהסכמה של 66% מדיירי הבניין. עד היום, דיירים שביקשו להתקין פאנלים סולאריים על גג הבניין שלהם וליהנות מחשמל נקי, נדרשו להגיע ביניהם להסכמה מלאה, ולכן גגות רבים שטופי שמש ברחבי הארץ נותרו צחיחים.

החוק החדש הוא תולדה של עבודה ממשלתית בין-משרדית בת שנתיים, שקודמה על ידי משרד המשפטים האחראי על חוק המקרקעין, בשיתוף משרדי האוצר, האנרגיה והמשרד להגנת הסביבה. לאורך שנים עבדו במשרד המשפטים על פתרון לנושא זכויות הקניין של דיירי הבניין בגג, המהווה רכוש משותף. זאת מתוך מטרה להקל על הדיירים את התהליך המסורבל של התקנת פאנלים סולאריים על הגגות.

הצורך בהסכמת כלל בעלי הדירות בבניין הגביל את האפשרות של יחידים או של קבוצת דיירים להתקין מתקנים להפקת חשמל מאנרגית השמש, הן לשימושם הפרטי והן לשימוש כלל דיירי הבניין. ובכך, למרות שישראל מרוצפת גגות, משק האנרגיה והציבור לא יכול היה ליהנות מהיתרונות הגלומים בהם.

לדברי כרמית יוליס, ראש אשכול נדלן, ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, שהובילה את העבודה על החקיקה החדשה יחד עם ד"ר אפי צמח, החוק מתגבר על המהמורות הביורוקרטיות. "הוא מייצר איזון בין החשיבות שבקידום אנרגיה מתחדשת לבין זכויות הקניין בבית המשותף, גם באמצעות הפחתת הרוב הדרוש", אומרת יוליס. "בעולם דינמי ומתחדש, זכות הקניין היא לא רק זכות וטו, אלא משקפת גם ערכים חברתיים וציבוריים תוך איזון הולם. החוק החדש מבטא זאת".

אודי אדירי, מנכ"ל משרד האנרגיה, סבור כי "האסדרה מאפשרת לצרכנים לקחת חלק במהפכת האנרגיה הירוקה, ולהרוויח. יכולה להיות כאן מערכת שלמה של בית משותף שכולם נהנים ממנה, ולא תלויה רק באספקת חשמל מהרשת. כלומר, הצרכנים הופכים עצמאיים.

"זה מתחבר לרפורמה באספקת החשמל - הצרכנים יוכלו לבחור ממי הם קונים את החשמל, ולהתחבר לחברות אספקה המותאמות למי שמייצר את החשמל בעצמו. החוק הזה מאפשר לנו להקים יותר בזול ובקלות את המתקנים הדרושים, ובכך להגיע ל-30% אנרגיה מתחדשת במדינה קטנה וצפופה כמו ישראל. החוק הוא חלק משורה של מהלכים שאושרו לאחרונה, ואחרים שנמצאים בקנה".

מה אומר החוק החדש?

דיירי בניין משותף לא זקוקים יותר להסכמה של 100% מהדיירים לשם התקנת פאנלים סולאריים על הגג. כעת, מספיק ששני שלישים מהדיירים מסכימים על כך, כדי שיוכלו לצאת לדרך ולהתקין מערכת סולארית על הגג המשותף.

כמו כן, בעל דירה יוכל להקים מערכת סולארית לשימושו הפרטי, בהתחשב בחלקו היחסי בגג ובכפוף למספר תנאים, וזאת ללא שתידרש הסכמת יתר בעלי הדירות בבניין. מי שמתנגד למהלך, יכול לפנות למפקח על הבניינים המשותפים.

גם פחות משני שלישים מדיירי הבניין יכולים כעת להתקין פאנלים סולאריים על הגג, לפי חלקם היחסי בבניין. עם זאת, עליהם לעמוד בתנאים הבאים: ההתקנה תיעשה על שטח בשיעור יחסי שאינו עולה על חלקו של בעל הדירה המתקין ברכוש המשותף; אם כבר מותקן על גג הבית המשותף דוד שמש, מתקן פוטו-וולטאי או מתקן אגירה המשמש את בעל הדירה המתקין, ינוכה שטחו מהשטח שבו ניתן לבצע את ההתקנה.

בנוסף, בעל הדירה המבקש להתקין פאנלים סולאריים יפנה לנציגות הבניין המשותף 45 ימים לפני מועד ההתקנה. ההודעה תכלול פרטים בדבר מיקומו של המתקן, גודלו ואמצעי הבטיחות שיינקטו בעת הפעלתו. בעל הדירה המתקין את הפאנלים יישא, כמובן, בכל ההוצאות - מההתקנה לתחזוקה - וייהנה לבדו מהרווחים.

מה הדיירים מרוויחים, ובתוך כמה זמן הם יחזירו את ההשקעה?

במשרד האוצר מתייחסים לחוק שעבר כ'כסף על הגג'. עבור הדיירים מדובר בהכנסה בטוחה, לצד השקעה שאותה יכול לבצע היזם החיצוני לפי הסדר.

לפי האסדרה החדשה של רשות החשמל, התעריף שיקבלו הדיירים יעמוד על 48 אגורות עד ל-15 קוט"ש. לפי חישוב שנעשה במשרד האוצר, הערך שנובע לצרכן מ-10 מ"ר של מתקן פוטו וולטאי הוא כ-1,600 שקל. בבניין ממוצע יש 250 מ"ר, כשההספק שאפשר להתקין נע בטווח של 25-50 קילוואט.

בסדר הגודל הזה, התעריף הוא 0.43 אגורות לקוט"ש. ההכנסה השנתית תהיה 36 אלף שקל, ועלות ההתקנה כ-240 אלף שקל. הרווח המהוון יהיה 450 אלף שקל לאורך 25 שנה, כשמדובר בפאנלים בנצילות גבוהה. ההכנסות השנתיות של יחיד ינועו בין 800 ל-1,600 שקל - בהתאם לטכנולוגיות שקיימות היום, ושל בניין שלם (250 מ"ר) - 19-36 אלף שקל. אם יבחרו הדיירים שלא להתקשר עם יזם ולהתחלק עמו ברווחים, יוכלו לקחת הלוואה בתנאי מימון מועדפים.

איך בעצם מגיעים לרווח? ראשית, כל צרכן שמתקין פאנל על הגג - מבית ספר ועד אדם - יכול לצרוך את מה שהוא מייצר. תעריף החשמל הוא 46 אגורות, ועלות החשמל הסולארי נמוכה יותר, ובכך הצרכן מרוויח. שנית, אם הפאנלים מייצרים יותר מהצריכה, הצרכן מוכר לחברת החשמל - ומקבל כסף לחשבון הבנק לפי גודל המתקן.

איך מתחלקים הדיירים בהכנסות? אם שליש מהדיירים הביעו התנגדות להקמת המתקן, הם לא ייהנו מפירותיו כל כך מהר. ראשית כל, הדיירים שהסכימו והשקיעו מכספם יכסו את התמורה. לאחר מכן, הם יחזירו לעצמם שליש הסכום הנותר - שאותו לא שילמו הדיירים האחרים. כלומר, הם ייהנו מרווחים של 100% ועוד שליש. לאחר שנוכו עלויות ההתקנה של השליש המתנגד, הוא יתחיל לראות רווחים מהפרויקט.

אני רוצה להתקין פאנלים סולאריים על הגג. מה הפרוצדורה?

דיירים המבקשים לרצף גג בפאנלים סולאריים נדרשים להציג באסיפה הכללית של דיירי הבניין את ההוצאות הצפויות עם הקמתו של המתקן, הפעלתו ותחזוקתו, ההכנסות הצפויות ממנו, תקופת החזר ההשקעה והגורם שיבצע את ההתקנה.

ההכנסות שיתקבלו מהפעלת המתקן ייחשבו כחלק מהרכוש המשותף, אך קודם לכן ישמשו לצורך החזר עלות הקמת המערכת, התחזוקה וההפעלה שלה, לדיירים שהקימו אותה. לאחר החזר הוצאות ההתקנה, תשמש יתרת ההכנסות את כל בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי בבית המשותף.

במידה רבה, אפשר להשוות את הליך ההתקנה והתחשיבים השונים שצריכים לבצע הדיירים להליכי תמ"א ופינוי בינוי. כדי לבצע את ההתקנה, הם יכולים לבחור באחת משתי אופציות - לפנות למתקין חיצוני שיסייע להם ברכישת המערכות ובהצבת הפאנלים, או לפנות ליזם חיצוני ולהגיע מולו להסדר של מימון הפרוצדורה תמורת רווחים עתידיים. 

היזם או המתקין יכולים להשיג עבור הדיירים את האישורים הנדרשים: היתר בנייה, היתר של רשות החשמל והיתר קרינה בלתי מייננת. את ההתקשרות וההפעלה יבצע מול חברת החשמל גורם מקצועי בלבד, ולא הדיירים עצמם.

דיירים החליטו לבנות עוד קומות על הגג, לאחר התקנת הפאנלים. מי צריך לטפל בהסרתם?

בשכונות וערים מסוימות בישראל מחליטים הדיירים לבנות חדרים או דירות נוספות על הגג, באמצעות רישיונות הרחבה. בשל כך, נקבע בחוק כי אם יוחלט לבנות על גג לאחר שהוצבו עליו פאנלים סולאריים, בעל הדירה המרחיב את דירתו יישא בכל ההוצאות הכרוכות בהסרת המתקן, ויחזיר לבעל הדירה המתקין את הוצאות ההתקנה.

בתוך שלושה חודשים מיום פרסום חוק יקבע שר המשפטים הוראות לעניין השינויים הנדרשים במקרה שהבית המשותף נמצא במגרש שחלה עליו תוכנית המאפשרת הרחבת דירות קיימות, בדרך של בנייה על גג הבית המשותף.

מה התועלות למשק?

לאחרונה קבעה הממשלה כי אחוז האנרגיות המתחדשות מסך ייצור החשמל בישראל יעמוד על 30% בשנת 2030. בזמן שהשטחים הפתוחים בישראל הולכים ואוזלים, לגגות תפקיד קריטי. לפי עבודה שנעשתה במשרד להגנת הסביבה, 46% מההספק הסולארי יכולים להסתמך על הגגות הישראלים שטופי השמש.

במשרדי הממשלה קיימות הערכות שונות, אך בהערכה שמרנית, השטח שקיים על גגות משותפים עומד על יותר מ-130 אלף דונם. מתוך זה, לפחות 26 אלף דונם יוכלו להיות מנוצלים להקמת מתקנים בהיקף של כ-2,600 מגה וואט. מדובר ביותר מ-20% מהמתקנים שהמדינה צריכה להקים כדי לעמוד ביעדים שהציבה ל-2030.

המדינה מרוויחה שלוש פעמים. ראשית, חשמל נקי יותר, וחיסכון בזיהום אוויר ובפגיעה משמעותית שנגרמת לסביבה בשל שימוש בדלקים פוסיליים המדרבנים את משבר האקלים. שנית, חיסכון בשטחים פתוחים, ושלישית, חיסכון לרשת החשמל.

אחת הבעיות הגדולות ביותר במשק החשמל היא ייצור חשמל רחוק ממקומות הצריכה. המשמעות היא השקעות גדולות בפריסת רשת בין קצוות הארץ. באמצעות החוק החדש, רשת החשמל יכולה להפוך מבוזרת יותר. כל מתקן סולארי שמותקן על גג בניין במרחב בנוי, בעיקר במרחב העירוני, ניזון ומזין את רשת החשמל. האנרגיה מיוצרת ונצרכת באותו מרחב, ללא דרישה להשקעה בשדרוג קווי ההולכה. זאת בשונה מההשקעות התשתיתיות הנרחבות הנדרשות בהקמת מתקני ייצור המרוחקים מאזורי הצריכה.

לפי משרד האוצר, באם 26 אלף דונם ינוצלו באזורי המגורים, החיסכון המשקי יעמוד על יותר מ-5 מיליארד שקל של תשתיות רשת חשמל, שנדרשות לצורך העברת חשמל מהנגב לאזורי הביקוש. כך למשל, הקמת פאנלים סולאריים באזור המבונה והצפוף של גוש דן, תחסוך הקמת רשת ועלות בתעריף החשמל.