השכנים של אולמרט הזמינו אורחים לגג: השופטת התערבה

צו שניתן לאחרונה על ידי המפקחת על הבתים המשותפים, אביטל שרייבר, הגביל את הדיירים בבניין בתל אביב, שבו מתגורר בדירת הפנטהאוז ראש הממשלה לשעבר, אהוד אולמרט, מלעשות שימוש בגג.

הסעיף בחוק המקרקעין שמסדיר את הזכויות שיש לכל בעל דירה בבית משותף, מעניק לכל בעל דירה מקסימום זכויות בקניינו הפרטי, אך גם מחייב אותו למקסימום התחשבות בשכניו.

■ המחלוקת: הדיירים ברחוב מטמון כהן מצאו פתרון לבעיית האירוח בתקופת הקורונה, הקימו "זולה" על הגג והציבו שם ספות, שולחנות ואביזרי ריהוט נוספים. בני הזוג אולמרט, אשר קנו את הפנטהאוז במסגרת פרויקט תמ"א 38, התנגדו לשימוש זה ברכוש המשותף וטענו שהדבר גורם להם למטרדי רעש ולכלוך, פוגע בפרטיותם (בשל האפשרות לצפות מהגג אל מרפסת ביתם) וכי הצבת הריהוט עלולה לפגום באיטום הגג ובדירתם.
שכניו של אולמרט טענו כי תקנון הבית המשותף קובע שעל הגג המשותף ניתן להציב "מתקנים משותפים" וכי השימוש שלהם בגג נעשה זה שנים, עוד בטרם רכשו בני הזוג אולמרט את דירת הפנטהאוז.

■ ההחלטה: המפקחת קבעה כי העובדה שהגג הוא חלק מהרכוש המשותף אינה מעידה על כך שיתאפשר בו שימוש לבילוי. את המונח "מתקנים משותפים" היא פירשה לצורך מתקנים טכניים ולא פינת ישיבה, וזאת גם לאור העובדה שנושא הבילוי על הגג לא הוזכר בהסכם התמ"א אף שהשכנים טענו כי זהו נוהג זה שנים רבות, עוד לפני הסכם התמ"א.
הנסיבות המיוחדות של מקרה זה הובילו את המפקחת למסקנה שיש מקום להוציא צו האוסר על הדיירים לבנות על הגג המשותף, להכניס ציוד (שאינו מתקנים טכניים) ולקיים עליו אירועים. על כן, היא הגבילה משמעותית את אפשרות השימוש בגג כך שניתן לעלות אליו רק כדי "לשאוף אוויר" בשעות סבירות שאינן מאוחר בלילה, לכל היותר חמישה אנשים בו זמנית (שהם הדיירים ובני ביתם ולא אורחים שלהם), וללא הקמת רעש.

■ המשמעות: האם הייתה מתקבלת החלטה שונה אם לא היה מדובר באישיות בכירה ובעלת אמצעים דלים יותר מאולמרט? כנראה שלא. עושה רושם שבכל מקרה המפקחת הייתה מגיעה לתוצאה זהה, מאחר שקיימים שני עקרונות בסיסיים ביחסים בין בעלי הדירות בבית המשותף בנוגע לרכוש עצמו. סעיף אחד, (55 א), מבהיר כי הבעלות ברכוש המשותף היא בידי כל בעלי הדירות. סעיף שני (2 א) קובע כי "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף, או מסכנים את קיומו, או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות".

האם כל שימוש בגג המשותף מותנה בהסכמת האסיפה הכללית? ודאי שלא. מבחן הסבירות הוא אי קיפוח המיעוט ותום הלב. אם השימוש בגג הוא בלתי סביר וגורם למטרד לדירות השכנות, יש מקום להגביל את השימוש בו גם אם הדבר נעשה למורת רוחם של הדיירים.

לסיכום, הגג הוא אמנם משותף לכולם אולם הוא לא יכול להפוך למועדון חברים המייצר מטרדים לשכנים האחרים בבניין. הדיירים האחרים, במקרה של אולמרט, יכולים רק לקוות שבתביעה העיקרית, שעדיין מתנהלת, יינתן משקל ראוי לזכותם לעשות שימוש בגג המשותף. מבחינתם, כנראה, כל החלטה אחרת תהיה בבחינת העדפת בעלי אמצעים על פני אזרחים מהשורה.

(ת"א) 599/20

ארליך מנהל את מחלקת הנדל"ן ואהרון פלדמן היא שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין גולדמן, ארליך, אדלשטיין, אביגד ושות’ (GEE law]