חדר על הגג ומרפסת מאולתרת: המדינה מודה שהרימה ידיים בכל הנוגע לבנייה בלתי חוקית

לפני כשבועיים פרסם תאגיד השידור "כאן" ששי באב"ד, לשעבר מנכ"ל משרד האוצר והאחראי על הרשות לאכיפה במקרקעין, פיצל את ביתו ומשכיר יחידות מגורים בקומת המרתף. על פי הפרסום, עברו שלוש שנים מאז שהפך באב"ד את הקוטג' הדו-משפחתי שלו בהוד השרון לבניין משותף, אך אין לו עדיין היתר בנייה והוא גם לא שילם לעירייה את היטל ההשבחה. בשבוע שעבר שלחה עיריית הוד השרון מכתב אזהרה לבאב"ד, לפני נקיטת הליכים.

בכך הצטרף באב"ד לרשימה הארוכה של עובדי ציבור שביצעו עבירות בנייה שונות, בהם הפרקליטה ליאת בן ארי והשר יואב גלנט (שאיבד את מינויו לרמטכ"ל בעקבות הפרסום על ביתו במושב עמיקם). הוא גם הצטרף לרשימה מצומצמת מאוד של מי שיש נגדם אכיפה כלשהי.

 הבית של ליאת בן ארי הפרקליטה - ראש העין רחוב הרב גורן 18 / צילום: בר - אל

כשמדובר בעובדי ציבור זה מכעיס במיוחד, אבל עבירות הבנייה לסוגיהן הן בין הנפוצות ביותר - גם בערים, גם ביישובים ערביים וגם במגזר הכפרי.

בשיחה עם אחד מראשי ערי השרון, שבחר שלא להיחשף, הוא סיפר שתופעת פיצול הדירות מקובלת ברוב הבתים צמודי הקרקע בעירו. מדובר באלפי עבירות בנייה. הוא ואחרים אמרו לנו במפורש: מספר המפקחים המצומצם אינו מאפשר להתמודד עם התופעה.

אם עד לאחרונה היה נראה שיש לפחות רצון לאכיפה נגדן, ואף תוקן "חוק קמיניץ" (תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה), שניסה להחמיר את האכיפה כנגדן, הרי שעכשיו כבר מדברים בגלוי על הסדרה.

יישובים עירוניים: "למדתי שאי-אפשר לחנך אנשים"

אדריכלית ענבר וייס, מהנדסת העיר בית שמש, אומרת שהמלחמה בעבירות הבנייה אבודה, וצריך למצוא פתרון אחר. היא נכנסה לתפקיד לפני שנה, ולאחרונה הזמינה אותי לסייר איתה בעיר.

 ענבר וייס, מהנדסת עיריית בית שמש / צילום: כפיר זיו

"זו עיר משוגעת. אנחנו מקום שני בהוצאת היתרי בנייה אחרי תל אביב, ותל אביב היא עיר של חצי מיליון תושבים שמשרתת 2 מיליון איש במטרופולין שלה. העיר הזאת גדלה בקצב מטורף. בשנים הקרובות נאכלס את שכונה ד', שתמנה 60 אלף תושבים, כמו גבעתיים".

אנחנו מגיעים לשכונת רמות ב'. וייס: "בכל הבניינים יש עבירות בנייה. מה שאתה רואה למעלה (מרפסות סגורות, בנייה על גגות) זה כלום. אתה לא מבין מה הולך מתחת לפני האדמה. יש אמירה שאם נהפוך את בית שמש על פיה נמצא עוד עיר מתחת. יש היום בבית שמש אלפי יחידות דיור לא חוקיות".

ומה בכוונתכם לעשות עם זה?
"להערכתי, 2,000 יחידות דיור לא חוקיות ניתן להכשיר. בהערכה שבכל יחידת דיור כזו יש 100 מ"ר, ותשלום האגרות של כל יחידה הוא 1,500 שקל, אני מגיעה למאות מיליונים של שקלים שהעיר לא מכניסה לעצמה. וזו עיר שנסמכת על כספי מדינה".

מה את מציעה?
"על פי תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה הרשות חייבת לעשות סקר עבירות בנייה, אבל זה מסובך. אלה עבירות ישנות, צריך להיכנס לאנשים הביתה ולי אין יכולת אכיפה אמיתית. לשלוח עכשיו את ארבעת המפקחים שיש לי כדי לדפוק על הדלתות ולחפש עבירות בנייה זה סיזיפי.

"בקנה המידה שבית שמש מתמודדת איתו, צריך להפסיק לדבר על אכיפת עבירות בנייה ולהתחיל לדבר על הסדרה. אכיפה זו גזירה שהציבור לא יוכל לעמוד בה".

איך את מסבירה את המספר הגדול של עבירות בנייה?
"ככל הנראה, מי שתכנן כאן לאורך השנים לא עצר שנייה להסתכל ולהבין שהתכנון אינו מתאים לאוכלוסייה שחיה כאן. אני מאמינה שאף אחד לא רוצה להיות עבריין. אין בן אדם שקם בבוקר ורוצה להיות עבריין בנייה. לא ליאת בן ארי ולא יואב גלנט ולא מוישל'ה מרמת בית שמש ב'.

"הסיבה שאנשים עושים את זה קשורה לכך שהם מפחדים מהליכי התכנון והבנייה. אלה הליכים נורא מסובכים. הם יודעים שיתחילו לחטט להם בבית ואז יתחילו לבדוק גם את השכנים ואז הם יתחילו להתכסח איתם. כל האירוע הזה גדול עליהם. הם צריכים להוציא כסף על מדידה ולא יודעים כמה זה יעלה להם והם צריכים לקחת קונסטרוקטור ואדריכל. ברוב המקרים צריך גם לעשות תוכנית בניין עיר חדשה, שזה עוד 50 אלף שקל. וזה עוד לפני אגרות והיטלים והשבחה. מי ילך לעשות דבר כזה, בעיר שלא מימשה במשך שנים צווי הריסה?"

מה כן אפשר לעשות?
"צריך להסתכל על עבירות הבנייה האלה בעיניים. בתקופה שעבדתי במנהל התכנון, משה כחלון היה אומר לנו שהשטח לא טועה. אם יזמים לא באים, אם יש עבירות בנייה ועוד תופעות שלא מסתדרות עם התכנון האקדמי, אז כנראה שטעינו".

מה המשמעות של זה? אנרכיה?
"אני מבקשת להדגיש, שלא את כל עבירות הבנייה צריך להכשיר. אני לא מדברת איתך על אנשים שלוקחים בית ומפצלים אותו לעשר דירות ואז מוכרים את זה. אבל, כשאנשים מקימים בתי כנסת בכמויות במבנים זמניים במגרשים פנויים זה אומר שהתכנון לא סיפק מספיק בתי כנסת. כשאין מספיק גנים ומעונות יום, ואני כעיר לא בונה מספיק מהר, אז אני אשמה ואני לא יכולה להאשים אנשים שעושים משפחתון בקומה הראשונה בבית שלהם".

במהלך הסיור אנחנו יכולים לראות חניות עיליות (לא בתת הקרקע) שנסגרות, או שמוסיפים בהן יח"ד. וייס מסבירה שבכוונתה להסדיר את העניין: "כשנכנסתי לתפקיד הודעתי במחוז שאני רוצה לעשות תוכניות הסדרה, אני רוצה לייצר תוכניות מתאר שכונתיות שייתנו עוד זכויות ויכשירו בדיעבד את עבירות הבנייה".

וייס לוקחת אותי לראות את שכונה ג'1, שהיא שכונת וילות גדולות ונאות, די חריגה בנוף השיכונים של שכונות רמות בית שמש. "רצו להביא אוכלוסייה חרדית קצת יותר אמידה לבית שמש. התב"ע נתנה לכל בית אפשרות של בנייה של 180 מ"ר. כמה השטח באמת? 400 מ"ר. מי העלה בדעתו לתת אפשרות של 180 מ"ר לאוכלוסייה חרדית, מרובת ילדים? מה הם עושים כדי להתמודד עם זה? הם עושים חללים כפולים, מרתפים, שאחר כך יכשירו אותם למגורים. אני אמרתי להם שחלאס עם השקר הזה. עכשיו אנחנו מקדמים תב"ע במחוזית שתסדיר את זה. מבחינתי, שיוסיפו ושיהיה להם לבריאות. בהיתרי הבנייה אני כותבת שזכויות הבנייה לא בהיתר, ושהמימוש הוא לפי תב"ע עתידית".

 בית כנסת בבית שמש. "לפי החוק צריך לעשות סקר עבירות בנייה, אבל אין לי יכולת לעשות זאת עם ארבעה מפקחים" / צילום: גיא נרדי

האם לדעתך התכנון בשכונות ובערים החרדיות צריך להיות מראש יותר טולרנטי?
"למדתי בשנה האחרונה שאסור לנו לנסות ולחנך את האנשים. אם נעשה קולונדה (שדרת עמודים מתחת לבניין בקומת מסחר) ותוך זמן קצר היא תשתנה וכל המסחר יישב בחוץ ויהיו לי עבירות בנייה, סימן שזה לא הדבר הנכון. גיליתי שמצפים ממני להיות בית משפט, ואני אומרת שאם אני יכולה להעביר תב"ע ולהכשיר את עבירת הבנייה כך אעשה".

המגזר הכפרי: "מחקלאות כבר אי-אפשר להתפרנס"

אשרת גני גונן, ראשת המועצה האזורית דרום השרון, טוענת שבמרחב הכפרי שעליו היא אחראית אין כמעט בנייה לא חוקית. הבעיה היא "שימושים שלא באופי ההיתר". ולא חסרות דוגמאות, לאו דווקא מדרום השרון: בית אריזה שהפך ליחידת דיור, מחסן במקום מפטמת אווזים ומסעדה בחצר האחורית.

 אושרת גני גונן - ראש מועצת דרום השרון / צילום: שלומי יוסף

"בשנות ה-90 היה משבר גדול בהתיישבות העובדת. זה לא סוד שענף החקלאות במדינת ישראל לא מספיק נתמך ולא מספיק כלכלי. כתוצאה מכך נוצר מצב שחקלאים מצאו את עצמם ללא פנסיה ועם צורך להתפרנס, אז נכנסו שימושים חורגים במבנים שיש להם היתר. היו שתי דרכים לטפל בזה: הסרה או הסדרה. להערכתי, כתוצאה מתחילת הפעילות של יחידת האכיפה הארצית לעבירות תכנון ובנייה, וגם בגלל העבודה של רמ"י, יש הפחתה של עבירות הבנייה במרחב הכפרי. מצד שני, יחידות התכנון לא טיפלו מספיק בנושא ההסדרות".

אם הוראות התב"ע מתירות, ניתן לערוך, במשק שליד יחידת המגורים, פל"ח, כלומר פעילות לא חקלאית. הכוונה היא למחסנים, משרדים, גני ילדים וגם בתי מלאכה זעירים. "כדי לעשות פל"ח, התושבים צריכים ללכת לרמ"י ולהראות שאין להם שום הפרה במשק ולשלם על זה. הבעיה היא שזה לא כלכלי. לוקח עשרות שנים עד שמחזירים את זה. בדרום השרון ניצלו את המסלול הזה, ב-20 שנה, רק 5%. יש קושי לממש את הסדרת הפעילות הלא חקלאית".

גני גונן מציינת שבדרום השרון הייתה בשנה האחרונה ירידה של 10% בארנונה מתעסוקה, והיא קושרת את זה לסגירה של פעילות לא חקלאית כתוצאה מאכיפה של רמ"י. הקושי שלה הוא עם זה שלצד האכיפה לא מקודמות במהירות מספקת תב"עות שמאפשרות הסדרה: "אי-אפשר לבוא רק עם המקל בלי לתת אופציות להסדרה. היות שהחקלאות כבר לא מהווה פרנסה עיקרית במשקים, צריך לתת במרחב בכפרי אופציות חוקיות שיאפשרו לאנשים להתפרנס".

היישובים הערביים: "תוכניות מתאר לכולם עד סוף 2021"

אורי אילן, יו"ר הוועדה המחוזית צפון, אחראי בתוקף תפקידו על שטח המשתרע ממטולה ועד חיפה, מהים התיכון ועד נהר הירדן.

 יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון אורי אילן / צילום: אביהו שפירא

יש לכם מידע לגבי מספר יחידות הבנייה הלא חוקית במחוז צפון?
"דוח של עמותת סיכוי שקיבלנו עכשיו מעריך שיש אלפי יח"ד לא חוקיות במבנים קשיחים. יש שוני בין היישובים, אך התופעה הזאת קיימת בכולם".

מה אתם עושים בעניין?
"החל משנת 2014 חל שינוי גדול. הממשלה החליטה להיכנס לנושא הזה ומאז יש ממש מהפכה תכנונית. אני מקווה שעד סוף שנת 2021 לא יהיה יישוב במחוז צפון שלא תהיה לו תוכנית מתאר כוללנית חדשה".

אילן קושר את תופעת הבנייה הלא חוקית עם הבעלות על הקרקע: "במשך הרבה שנים, אנשים ראו בקרקע הפרטית נכס שניתן לעשות בו מה שהם רוצים וצריכים. אם אתה צריך בית לבן שלך שמתחתן, ויש לך קרקע, אז אתה בונה לו בית ואף אחד לא יכול להגיד לך מה לעשות. זו תפיסת עולם, עניין תרבותי. אתה יכול לקרוא לזה איך שאתה רוצה.

"מנגד, גם לא היה תכנון. גרעין הכפר הערבי לא היה מתוכנן בכלל והמדינה לא התייחסה לזה מבחינת צפי גידול האוכלוסייה ופיתוח הצרכים והתרבות של להישאר ביישוב".

 עין מאהל בגליל התחתון. "אלפי יח"ד ביישובים הערביים בצפון" / צילום: Shutterstock

לאילן חשוב להבהיר שתופעת הבנייה הלא חוקית קשורה לבעיה יותר חמורה: "איכות החיים בכפרים הערביים אומללה. אין דרכי גישה, אין תשתיות, אין להם מבני ציבור, לילדים אין גינות משחקים. זה לא רק עניין של הבנייה שהיא לא חוקית. זו סביבה שלא מתפקדת".

אילן סבור שהפתרון לבעיית הבנייה הלא חוקית בכפרים הערביים הוא הכנה של תוכניות מתאר. בשש שנות כהונתו קודמו תוכניות מתאר כוללניות ליישובים רבים בצפון, וביניהם סח'נין, עראבה, אעבלין, שפרעם, עכו, שלומי ועוד.

"לתוכניות המתאר משמעות רבה בהקשר של הבנייה הלא חוקית בכך שהן נותנות הכשר למרבית המבנים שכבר קמו", הוא אומר. "תוכנית כזו מסדירה את שימושי הקרקע ביישוב מסוים, היא עושה תחזית גידול אוכלוסייה, ניתוח של בעלויות הקרקע. בשפה פשוטה, אנחנו הרחבנו כמעט את כל היישובים הערביים והדרוזיים בצורה ניכרת. אין כמעט מתחם אחד חדש שלא הייתה בו כבר קודם בנייה בלתי חוקית. חלק מהסיבות להרחבת כתמי הפיתוח ביישובים נבע מזה שיש שכונות שלמות שבנויות על שטחים פתוחים".

אז אתם מקבלים את המצב הקיים ומכשירים את הבנייה הלא חוקית.
"בגדול כן. תוכניות המתאר הכוללניות חובקות את כל מה שאפשר ומייצרות הסדרה. בתוך כל תהליך ההסדרה יש אנשים שמנצלים את זה לרעה. בחורפיש בא מישהו ובנה במרחק של 1,200 מטר מהקו הכחול (קו היישוב). אז ברור שיחידת האכיפה הרסה לו את הבית. מי שבונה על דרך או על שצ"פ מסכל את התכנון עבור השכנים שלו. האכיפה נגדו צריכה להיות חד משמעית וחריפה".

 חנות במושב בגולן. "לתת לאנשים אופציות חוקיות להתפרנס" / צילום: Shutterstock

המשנה ליועמ"ש: "מי שבאמת רוצה יכול לקדם אכיפה"

ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לענייני המשפט האזרחי, שאף זכה שתיקון חקיקה להחמרת הענישה על עבירות תכנון ובנייה ייקרא על שמו, טוען שבשנים האחרונות יש דווקא ירידה משמעותית בעבירות הבנייה, לפחות במגזרים החקלאי והערבי. לדבריו, זה נובע מתיקון 116, וגם מאינטנסיביות פעילות היחידה הארצית לאכיפה: "כשאתה מנסה לעשות רפורמה, להפוך את הקערה על פיה, הדבר לוקח זמן. אנחנו רואים את התהליכים קורים כעת וישנה התקדמות - הבנייה הבלתי חוקית החדשה ירדה באופן דרמטי.

 ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה. / צילום: איל יצהר

"עם זאת, אנחנו בהחלט חושבים שדרך טובה לטפל בעבירות בנייה היא דווקא באמצעות תכנון. כלומר אם יהיה תכנון מספק יפחת הצורך בבנייה בלתי חוקית והגורמים שנגדם נצטרך לפעול בכלי אכיפה אגרסיביים יתמעטו. ככלל הכול עובר דרך תכנון, גם האכיפה היא אכיפה תומכת תכנון ונועדה לאפשר תכנון מודרני. זה מה שקורה כרגע במגזרים הערבי והדרוזי".

ומה קורה עם הערים?
"בתוך הערים הפעילות היא בעיקר של הרשות המקומית ולא של המדינה. השלטון המקומי צריך להפעיל את מרותו. אני לא מקבל את האמירה שהרשויות לא מסוגלות. ראש העיר מחליט לאן הוא מנתב את התשומות שלו. יש היום מספיק כלים בחוק התכנון והבנייה, ובטח ובטח כשמדובר בוועדה עצמאית, להפעיל אכיפה יעילה. מי שבאמת רוצה יכול לבנות תוכנית עבודה סדורה של מדיניות אכיפה בשיתוף עם יחידת האכיפה הארצית והיחידה להנחיית תובעים בפרקליטות. גם כשיש מעט פקחים אפשר להנחותם לפעול נגד העבירות החשובות ביותר לעיר, ולהטיל קנסות מינהליים בסכומים מרתיעים".

 תוספות בנייה בבני ברק. "אם התכנון לא מתאים לאוכלוסיה, נוצרת בנייה לא חוקית" / צילום: שלומי יוסף

דעה: כולנו נשלם את המחיר על אוזלת היד

זה כבר מזמן לא עניין של עניים, או פריפריה. הבנייה הלא חוקית הפכה בשנים האחרונות לנורמה, בקיבוץ, בכפר, בקרת. מה שמעורר השתאות זה שרשויות התכנון עברו ממצב של אימפוטנציה להלקאה עצמית ולמחילה לא סלקטיבית. הגישה החדשה היא שמן הראוי הוא שהבנייה הלא חוקית תקבל הכשר, או כמו שמקובל עכשיו לומר, "הסדרה", כי לא תכננו (גוף ראשון רבים) נכון את השכונות לחרדים, כי "דפקנו" ולא "ספרנו" את הערבים ועל הדרך חיסלנו את ענף החקלאות. ומה עם בעלי הווילות בשכונת דניה בחיפה, בקיסריה, עומר, בגני יהודה? מה, לא מגיע להם לחיות?

לרגע נשכח מלב שבנייה בשטחים הפתוחים מחבלת ומחסלת את הנוף ומשאבי הסביבה. תוספת יחידות הדיור, או בתי הכנסת, במרתפים, מחסנים, או מגרשי החניה בשכונות החרדים יוצרת שכונות סלאמס עם אינספור מפגעים, חזותיים וסביבתיים. התשתיות של שכונות הווילות, בדניה או בעומר, אינן ערוכות להתמודד עם תוספת מסיבית של תושבים. וזה רלוונטי למערכות הביוב כמו גם למספר מקומות החניה, או הגינות השכונתיות.

עם כל הסימפטיה לחסרי הבית, למשפרי הדיור ולאלה שרוצים תוספת הכנסה החודשית, יש לזכור שבסוף כל ארוחה מגיע חשבון. חוק התכנון והבנייה, על כל מגבלותיו, נועד להגן על טובת הכלל. את המחיר על ההפקרות ואוזלת היד, נשלם כולנו.