שימוש עצמי במשרדים: האם עדיף לקנות או לשכור?

פעמים רבות פונים אלינו בשאלה מה עדיף לפירמות וליחידים ביחס לשימוש עצמי בנדל"ן מניב - האם עדיף לרכוש או לשכור? שאלה זו הופכת להיות מהותית בזמני אי ודאות קיצוניים.

לכאורה, שכירות גמישה תאפשר יכולת הסתגלות מהירה יותר לסיטואציות לא ברורות. ראינו זאת מקרוב במשבר הקורונה. זה גם מאפשר לפירמה להשתמש בהון העצמי שלה למטרות אחרות, כגון פיתוח העסק והגדלתו או לחלופין השאת ערך באפיקים אחרים על בסיס ההון העצמי החופשי. עם זאת, מן הראוי לבדוק את ההזדמנות העסקית הנוצרת בתנאי משבר.

 גיל מעין, שמאי מקרקעין ומנכ"ל חברת הניהול מיקדן / צילום: אילן ספירא

■ בשוק השכירות: בהתאמה מחירי השכירות המבוקשים צונחים ביחס לתקופה טרום הקורונה, בשיעורים משמעותיים, תלויי מיקום, איכות ואופי הנכס. ירידות המחירים המהותיות באות לידי ביטוי בעיקר בנכסים מיושנים, במיקומים בעייתיים ובנכסים מרובי בעלים שבהם אין ניהול משותף ויש לחץ כבד להשכיר נכסים מצד בעלי נכסים קטנים, גם במחירים נמוכים מאוד.

כך, שטחי משרדים שהושכרו לפני הקורונה במחירים של 110-120 שקל למ"ר, מוצעים כיום ב-85-100 שקל למ"ר לנכסים במצב טוב, ומחירי נכסים להשכרה שנדרש בהם שיפוץ עומדים על 60-75 שקל למ"ר.

■ בשוק המכירות: כאן הדברים מורכבים יותר. המוכרים והקונים יושבים על הגדר וממתינים לראות מה תהיה השפעת הדרישה לעבודה מרחוק, שינוי התכנון הפנימי ליצירת חללים מרווחים יותר, ועוד. בשוק זה הציפיות לטווח הבינוני והארוך עדיין לא ברורות ולכן אין מדדים בהירים וחד-משמעיים לירידת מחירים עד כה.

כך, מחירי הנכסים בחברות הציבוריות המחזיקות בנדל"ן מניב לא רשמו הפחתות כבדות אלא ביטוי לא משמעותי עדיין ביחס להפחתות שווי.

■ מחיר לעומת שווי: מחיר הוא סכום סובייקטיבי שנקבע בין שני צדדים ותלוי בגורמים שונים כגון צורך מיוחד בנכס, קשיים פיננסיים של המוכר ועוד. שווי הוא מושג אובייקטיבי הבא לשקף ערך שוק שאינו תלוי במוכר או בקונה ספציפיים ובהטיות שלהם, אלא בסכום שניתן היה לקבל ממכירת הנכס בהתחשב במכלול מאפייניו.

הפער הזה בין מחיר לשווי יכול לבוא לידי ביטוי בשוק של היום עד כדי עשרות אחוזים. אם ניקח מחיר משרדים במגדל מודרני במרכז תל אביב טרום קורונה, השווי היה בגבולות של 18-20 אלף שקל למ"ר.

כיום המחיר המוצע לשטחים אלו במגדלים עקב המשבר קרס באופן משמעותי לרמות של 12-14 אלף שקל למ"ר , אולם יש מיעוט עסקאות אם בכלל במחירים אלו, והשווי המוערך כיום הוא כ-16 אלף שקל למ"ר.

■ ההזדמנות: הפער בין המחיר לשווי יוצר הזדמנות. נבדוק פירמה קטנה/בינונית הזקוקה למשרדים לשימוש עצמי במרכז תל אביב. נניח שהפירמה יכולה להעמיד הון עצמי לטובת הרכישה ותידרש למימון שכיום תנאיו הוקשחו במידת מה ע"י הבנקים.

תנאי רכישה (במצב כיום):

הון עצמי של 50%, מימון 50%.

הלוואה מסוג שפיצר (קרן וריבית שווים), לעד 10 שנים.

ריבית 4.2% לשנה, צמוד מדד.

מחיר רכישה - 16 אלף שקל למ"ר למשרדים לפני שיפוץ.

התאמה - 3,000 שקל למ"ר.

מס רכישה - 6%.

מחיר עתידי - 20 אלף שקל (בעוד 10 שנים לנכס משופץ).

תנאי שכירות:

נכס משופץ כחדש - 95 שקל למ"ר למשך שלוש שנים, לאחר מכן 110 שקל למ"ר.

התוצאות במקרה של רכישה:

החזר הלוואה ויצירת נכס תוך 10 שנים; תשואה ממוצעת של יותר מ-10% לשנה; החזר הלוואה דומה למחיר שכירת נכס עם רזרבה לתחזוקה שוטפת.

■ בשורה התחתונה: שכירת משרד לשימוש עצמי לא בהכרח עדיפה על פני רכישה, גם בתנאי אי ודאות קיצוניים. יש פער משמעותי בשוק המכירה בין מחיר לשווי. כך נוצרת הזדמנות לרכישה למשקיעים הזקוקים לנכס לשימוש עצמי.

הכותב שמאי מקרקעין, שותף בפירמת הייעוץ האסטרטגי לנדל"ן Make it work. האמור במאמר אינו תחליף לייעוץ פרטני