הסכמי הגג: כך מפילה הממשלה את ערי הפריפריה

בשנת 2015 נחגגה בקול תרועה רמה החתימה על הסכם הגג בין משרד האוצר, מנהל מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון ועיריית באר שבע. במסגרת ההסכם הועידו את עתודות הקרקע להקמת כ-20 אלף יחידות דיור תוך חמש שנים, בתמורה להשקעה של 1.5 מיליארד שקל בתשתיות העיר.

אלא שכעת, בתום חמש השנים, הגיע הזמן לחשב מסלול מחדש. מעבר להתרחבות חסרת פרופורציות שפוגעת במאזן העירוני של הערים, הסכמי הגג מגלמים העדר תכנון ארוך טווח שפוגע בכלל ערי הפריפריה שנאלצו לחתום עליהם, כאשר באר שבע מהווה רק דוגמה אחת מני ערים רבות. במבט ראשון, יש שיחשבו שמדובר במהלכים יעילים עבור ערי הפריפריה, מבחינה כלכלית ותדמיתית, אך במבחן התוצאה - ההיפך הוא הנכון.

הסכמי הגג בערי הפריפריה מכתיבים היקפי בנייה עצומים, שלא ברור מי יאכלס אותם, ונשענים לרוב על תחזיות לא ראליות ובלתי מבוססות. לדוגמה, אחת ההנחות המרכזיות שעליהן התבססו אדריכלי הסכמי הגג הן שמעבר צה"ל לנגב יוביל להגירה חיובית של משרתי הקבע לפריפריה ויציאתם ממרכז הארץ.

אלא שבמבחן התוצאה, רבים ממשרתי הקבע מעדיפים את הנסיעה בכביש 6 על פני העתקת מקום המגורים. הדיירים שכן עוברים לשכונות החדשות בפרברי הערים הם דווקא משפרי דיור מהשכונות הוותיקות.

כך למעשה, גורמים הסכמי הגג להתרוקנות השכונות הוותיקות במרכזי הערים מהתושבים בעלי האמצעים, ולהחלשתן. העיריות, בתמיכת משרדי הממשלה, מובילות הלכה למעשה לדעיכת מרכזי הערים, ומותירות מאחור את תושבי השכונות הוותיקות, שמייחלים שנים רבות להשקעה כלכלית ולהכרה בהם כחלק אינטגרלי מהמרקם החברתי בערים.

כצפוי, היקף היתרי הבנייה שהונפקו בפועל נמוך בעשרות אחוזים מיעדי הממשלה, על אף שהוקמו לצורך כך מנהלות ייעודיות, ומוכיח כי היעדים מראש היו מגלומניים: לדוגמה בבאר שבע, היומרה להגדלת מלאי יחידות הדיור, בכמות השווה לרבע מסך הדירות הקיימות, היא בלתי סבירה. לא צריך להיות מומחה כדי לדעת שהלחצת תהליך התכנון והבנייה כדי לעמוד בלוחות זמנים לחוצים, מובילה לליקויים באיכות התכנון והבנייה.

התוצאה בכל הסכמי הגג זהה: שכונות ללא חיבור לתחבורה ציבורית וללא מוסדות ציבור ושירותים בסיסיים. כל פעולה יומיומית בשכונות שכאלה מצריכה שימוש ברכב, והתוצאה הבלתי נמנעת: פקקים, זיהום אוויר ובזבוז כסף וזמן יקר. את המחיר על התכנון הלקוי ישלמו התושבים בערי הפריפריה, אבל את קברניטי הסכמי הגג - שמעוניינים בתמונה למזכרת ולא באיכות הביצוע בפועל - זה לא מעניין.

ההיבט המקומם ביותר בתוכנית הוא ההיבט הכלכלי ארוך הטווח. בנייתן של כלל יחידות הדיור המתוכננות, יפילו את העיריות לבור תקציבי חסר תקנה. התושבים מהווים מרכיב גרעוני בתקציב העיריות, והמשמעות הישירה של הגדלת אוכלוסיית הערים בבת אחת בעשרות אלפי תושבים, היא כניסה של הרשויות המקומיות לגירעון מיידי ומשתק. פיתוח עירוני צריך להתרחש בהדרגה ועל פי העיקרון של עירוב שימושים, המשלב מגורים עם מסחר ותעסוקה ויוצר מרחב עירוני פעיל שבו הארנונה מהעסקים מכסה על הארנונה הגירעונית מהתושבים.

חייבים לשנות את בסיסי הקצאת המשאבים

את הסכמי הגג חייבים לעצור. פיתוח נכון לערי הפריפריה, שמאגד יעילות כלכלית, פיתוח בר קיימא וצדק חברתי לתושבי הערים, מחייב שינוי בסיסי בהקצאת המשאבים. הגיע הזמן להתעורר מהאשליה שבנייה חדשה לתושבים תיאורטיים תביא גאולה לערי הפריפריה.

סדרי העדיפויות צריכים להתהפך: יש להשקיע בצורה מסיבית בשכונות הוותיקות ובאיכות החיים של התושבים במרכזי הערים, שאותם המדינה מזניחה כבר עשרות שנים. יש להשקיע בשיפור תשתיות עירוניות, בתכניות פינוי בינוי בשכונות הוותיקות, בקידום תחבורה ציבורית אפקטיבית ובפיתוח מרכזים עירוניים נגישים ומודרניים. צעדים אלו דורשים מנהיגות חזקה ואיתנה מצד העיריות והעומדים בראשן, אל מול גורמי הכוח במשרדי הממשלה. 

הכותב הוא רכז קשרי ממשל במגמה ירוקה באר שבע