באתם לתקן את תחום התכנון? יצאתם מקלקלים

הכשלים והעיוותים הקיימים ברגולציה של תחום התכנון והבנייה פוגעים באיכות התכנון, ומהווים את אחד הגורמים העיקריים למשבר הדיור, לבזבוז כספי ציבור ולאווירה הקשה בענף. החקיקה שבוצעה בשנים האחרונות העמיקה את הכאוס, הסרבול, הסיאוב ואובדן האמון, ותיקון חוק נוסף המקודם בימים אלה על ידי מנהל התכנון עלול לגרום לנזק חסר תקדים.

גולת הכותרת היא החקיקה שנועדה להחליף את תמ"א 38, המרחיבה את סמכויות הוועדות המקומיות להגדלת זכויות הבנייה בתכניות המקומיות. לצד היתרון שבצמצום חוסר הוודאות, היא טומנת בחובה בעיות וסכנות: ראשית, היא אינה מספקת מענה לבעיית חיזוק המבנים בפריפריה. שנית, התפיסה היא עדיין ברמת הבניין הבודד - חישוב הזכויות נגזר ממועד הבנייה של הבניין המקורי ומהשטח הבנוי בפועל, ולכן לא יאפשר מימוש חזון תכנוני לבינוי העירוני.

וחמור מכך: במקום להציב לרשויות יעדים כמותיים ולהתמודד עם בעיות השורש המעכבות בנייה למגורים, לרבות העיוותים בחישובי האגרות והמסים העירוניים ההופכים את הבנייה למגורים לגרעונית, מציע תזכיר החוק לפתות את הרשויות באמצעות הקניית הבעלות על 15% משטחי הבנייה לרשות המקומית או לממשלה, ואפשרות למכור את הנכסים כעבור 10 שנים.

מדובר למעשה באגרה עקיפה, המייצרת עיוות שיהפוך את הרגולטור לשותף בקניין הפרטי ולבעל אינטרס כלכלי, אשר יעדיף להשקיע בתכניות ובתשתיות באזורים בהם ערך הקרקע גבוה, תוך פגיעה בשכבות החלשות. הרשויות תוסמכנה לדרוש ממבקשי היתרי הבנייה לבנות עבורן לשכת רווחה, מרכז גמילה, משרדים או מחסנים למשל, אשר יחליפו בהדרגה את המגורים, המסעדות, בתי הקפה והחנויות הממוקמים כיום בקומות הקרקע. הן לא תמהרנה לוותר על אפיק ההכנסה שנפתח בפניהן גם בהעדר צורך קונקרטי, והחללים "להשקעה" יעמדו שוממים ומוזנחים במשך עשור.

נושא מרכזי נוסף בהצעת החוק הוא הביטול המוצדק של מוסד ההקלות, שהפך לאורך השנים למסלול עוקף, המייצר חוסר ודאות וכאוס בענף. מן הראוי היה לבחון את השיקולים שגרמו לשימוש המוגבר בהקלות, לרבות החוסרים בתב"עות הנובעים מהעדפת הרשויות לגביית היטלי השבחה בלתי מפוקחים, ולבטל את ההקלות בד בבד עם הטמעת הזכויות התב"עות או בתכנית ארצית המתירה אותן בכפוף לקריטריונים ברורים.

במקום כל זה, מנהל התכנון מציע לבטל באבחת חרב את רוב ההקלות שהפכו לנורמה לאורך שנים, לרבות הקלות הנדרשות לשם התאמת התכנון לצרכי הציבור והשפיעו על ערך המגרשים. רשימת הקלות מצומצמת תינתן לאישור, אך במקום התהליך הנוכחי, שעל אף מגרעותיו שאף לשקיפות, ההחלטה תעבור לשיקול דעתו של מהנדס העיר במחשכים, ללא קריטריונים ברורים או הליך שקוף, וללא זכות ערר על החלטתו.

בתזכיר החוק מסתתרת גם יוזמה מסוכנת להרחבת סמכויות הות"ל לטובת תכנון מתחמי תחנות המטרו בתוך הערים, לרבות שימושים נוספים כגון מסחר, משרדים ותעסוקה, והסדרת תחולת הוראות סעיפים 78-77 גם על תכניות ארציות. אלה יאפשרו ריכוזיות יתר והתערבות חסרת תקדים של מוסדות התכנון הארציים בתחומי התכנון העירוני, תוך עצירת הבנייה באזורים נרחבים לאורך שנים, הריסת הקיים ודריסת התכנון העירוני.

אישור ההצעות הללו עלול ליצר נזק תכנוני בל-יתואר, לשנות את פניה של מערכת התכנון בארץ, להגדיל את הפוטנציאל לאי-סדרים, ולהותיר את הציבור ללא אפשרות לערעור ולקבלת סעד. עוד תיקון כזה ואבדנו. 

הכותבת היא אדריכלית, בעלת משרד אדריכלים ויו"ר החזית החמישית - ארגון הגג לאדריכלים בישראל