משקיעים חדשים בשוק הדירות: יותר שכירים ופנסיונרים, פחות עצמאים

יותר שכירים ופנסיונרים רכשו דירות להשקעה ברבעון השלישי ופחות עצמאים ובעלי חברות - כך עולה מסקירה של הכלכלנית הראשית באוצר שירה גרינברג.
בשני הרבעונים הראשונים של השנה הממוצע של העצמאים בקרב המשקיעים נע בין 23% ל-24%, ואילו ברבעון השלישי משקלם ירד ל־21.4%. גם בקרב בעלי החברות נרשמה ירידה מ-14% ברבעון הראשון ל־10.1% ברבעון השלישי.

"בפילוח המעמד התעסוקתי של המשקיעים בולטת ירידה בשיעור העצמאים ובעלי החברות ברבעון השלישי של השנה. הירידה בשיעור עצמאים ובעלי חברות מקרב המשקיעים חלה במקביל לעלייה בשיעור השכירים והפנסיונרים. ייתכן שבכך באה לידי ביטוי הפגיעה הקשה של המשבר באוכלוסיית העצמאים ובעלי החברות", נכתב בסקירה. לא מוצגים בסקירה נתונים נוספים בנוגע לאופני התעסוקה של המשקיעים.

  

"שיעור המשקיעים בעסקאות - 14.3%"

כניסתם המחודשת לשוק של משקיעי הנדל"ן גדלה מאז שנכנס לתוקף בסוף יולי האחרון התיקון שהוביל שר האוצר, ישראל כ"ץ, להורדת מס הרכישה עבור מגזר המשקיעים. "ברבעון השלישי נרכשו 4,300 דירות ע"י משקיעים, הרמה הגבוהה ביותר מאז הרבעון השלישי של 2017. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשם גידול של 19% ברכישות המשקיעים וגידול חד של 87% בהשוואה לרבעון השני, על רקע הקורונה והמתנת המשקיעים להורדה הצפויה במס הרכישה שנכנסה לתוקף בסוף יולי. שיעור המשקיעים מסך העסקאות עמד ברבעון השלישי על 14.3%", נכתב.

השכר למשק בית של המשקיעים ברבעון זה עמד על 45.2 אלף שקל, והשכר הממוצע למשק בית עבור מי שרכשו דירת יד שנייה עמד על 41.8 אלף שקל. שכרם של מי שרכשו דירה חדשה היה 53.4 אלף שקל. רמות השכר של מי שרכשו דירה להשקעה ברבעון זה היו נמוכות מאלה שרכשו דירה להשקעה ברבעון השני, למעט מי שרכשו דירה במרכז הארץ.

למרות נהירת המשקיעים, "מלאי" הדירות שמחזיקים משקיעים בישראל מוסיף לרדת, היות שמשקיעים ותיקים מוכרים דירות רבות. סביר להניח שרבות מהן נמכרות למשקיעים שנכנסים כעת לשוק. "ברבעון השלישי של 2020 נמכרו על ידי המשקיעים 6,000 דירות, הרמה הגבוהה ביותר במכירות אלו מאז הרבעון הראשון של 2018. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשם גידול משמעותי של 16% במכירות אלו".

שתי ערים שבהן "נפטרים" המשקיעים מדירות רבות הן חיפה ופתח תקוה. בסקירה מצוין כי בשל סיבות טכניות ההתייחסות הן לרבעונים השני והשלישי יחדיו. "בניתוח השינוי ב’מלאי’ הדירות המוחזק בידי משקיעים בחצי השנה האחרונה, לפי ערים, נמצא כי חיפה היא העיר בה ירד מלאי זה יותר מאשר בכל עיר אחרת. כך, במצטבר, ברבעון השני והשלישי נגרעו 320 דירות ממלאי הדירות המוחזק בידי משקיעים בעיר זו (קצב ירידה של 50 דירות בחודש). מובן כי ביחס למצבת הדירות המשקיעים בעיר זו מדובר בירידה מזערית במלאי זה, אבל העובדה שלפיה עיר זו מובילה בירידת מלאי הדירות בידי משקיעים, על אף שבתל אביב למשל, 'מלאי' הדירות בידי משקיעים גבוה משמעותית מזה שבחיפה, יש בה כדי ללמד כי באופן יחסי המשקיעים נוטים לצאת מחיפה מאשר מתל אביב", נכתב.

בפתח תקוה נגרעו ממלאי הדירות להשקעה 280 דירות בתקופה זו. ביחס למספר הדירות שמוחזקות בידי משקיעים בעיר מדובר באחוז גבוה מזה של חיפה. "בעוד שבחיפה נגרעו בחצי השנה האחרונה כ-0.7% ממלאי הדירות בידי משקיעים, בפתח תקוה נגרעו שיעור כפול מזה".

שיא של עסקאות, אך מגמה כללית של ירידה

ברבעון השלישי, שבסופו חל הסגר השני, נרכשו 25.8 אלף דירות (ללא מחיר למשתכן) - עלייה של 8.6% לעומת ברבעון המקביל ב-2019 ושל 54% בהשוואה לרבעון הקודם.
הנתונים מעידים על כך שהיקף העסקאות ברבעון היה הגדול זה 14 רבעונים. עם זאת, בשלושת הרבעונים של 2020 נרשמה בכל זאת ירידה לעומת אשתקד. "ברבעון השלישי של 2020 נרשמה התאוששות משמעותית במספר הדירות שנרכשו, לאחר הירידה החדה שנרשמה ברבעון הקודם, עם פרוץ מגפת הקורונה. בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה נרכשו כ-65 אלף דירות בשוק החופשי, ירידה של 8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד", כך לפי הסקירה.

אם מצרפים גם את העסקאות של מחיר למשתכן, מספר העסקאות ברבעון השלישי של 2020 עומד על 30 אלף, עלייה של 5.5% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ושל 54% לעומת הרבעון השני של 2020. "בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה נרכשו 75 אלף דירות, ירידה של 9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד", נכתב בסקירה.