מי אמר שקשישים צריכים לחיות רק עם קשישים - עירוב שימושים בדיור מוגן

במהלך השנים האחרונות חלו תמורות רבות באוכלוסייה המבוגרת בישראל, אשר השפיעו באופן ישיר על ענף הדיור המוגן בארץ. אחד מהשינויים המהותיים הוא העלייה בתוחלת החיים בישראל (בשנת 1986 עמדה תוחלת החיים הממוצעת על 75 שנים, היום היא עומדת על 83).

העלייה בתוחלת החיים בשילוב המגמה החיובית בשיפור בגובה ההכנסה החודשית הממוצעת תרמו לכניסת אוכלוסיות חדשות לתחום הדיור המוגן (העשירון השישי/שביעי ומעלה) והביקושים עלו - בהתאם. בשנים האחרונות אנו עדים לבנייה מאסיבית של בתי דיור מוגן וכניסת שחקנים חדשים לשוק.

אנו רואים שסטנדרט הבנייה והשירותים הנלווים בבתי דיור מוגן הולך ועולה ככל שהתחרות גוברת. כשנכנסים לפרויקטים חדשים שנבנו לאחרונה אי אפשר שלא להתפעל. בריכות שחיה, ספא, פעילויות לאורך כל היממה, שירותי רפואה וסיעוד ועוד - יותר ממלונות הכל כלול.

אלא שלמרות השגשוג בתחום ולביקוש הגדל והולך לבתי דיור מוגן, התפוסה בבתי הדיור המוגן חלקית ולא רק בגלל מגפת הקורונה.

להבנתנו, הסיבה לכך נובעת מהיצע גבוה של יחידות דיור יקרות אשר מרבית המבוגרים לא יכולים להרשות לעצמם לממן. אמנם, ריבוי השחקנים בשוק הביא לירידה מסוימת במחירים, אך לא בשיעור המאפשר ל"קבוצות חדשות" של דיירים ל"היכנס למשחק".

דווקא הקורונה היא הזדמנות מצוינת לשנות תפיסה גם בתחום הדיור המוגן (כפי שקורה בענפים אחרים) ולחשב מסלול מחדש.

על מנת שלא ייווצר מצב שבעוד שנה - שנתיים יעמדו בתי דיור מוגן כ"פילים לבנים" או בתפוסה נמוכה שתעמיד את היזמים במצוקה תזרימית, כדאי לזהות את המגמה ולטפל בה ברמה התכנונית וברמה הביצועית כבר היום.

ברוב הפרויקטים בתחום הדיור מוגן, במיוחד כאלה שנבנו לפני עשרות שנים, השימוש המותר בתב"ע הוא בד"כ למוסדות ציבוריים/ דיור מוגן/ בתי אבות. המשמעות היא, שלמעט ייעוד של בתי דיור מוגן/ "ציבורי" לא ניתן לבצע יעוד אחר בבית הדיור המוגן, וזאת גם במידה וחלק מהמבנה לא מאוכלס. אנחנו אף עדים לכך כי בחלק לא מבוטל של מכרזים המשווקים על ידי רמ"י - היעוד מוגבל ל"שימוש ציבורי ספציפי" (דיור מוגן/בית אבות).

המצב הזה גורם לכך שאם מפעיל בית דיור מוגן מעוניין להוסיף שימושים מסחריים בהיקף קטן על מנת להגדיל את הרווחיות (גם לטובת הפעלת הבית) - הוא לא יכול, וזאת גם במידה שאחוזי התפוסה בבית נמוכים. בכדי שפרויקט יהיה כלכלי ורווחי (גם בתקופות קשות כגון תקופת הקורונה) על המפעיל להיות יצירתי ולייצר מקורות הכנסה נוספים מבלי לפגוע באופי הפרויקט ואיכות חייהם של הדיירים.
לדעתנו, הגיעה העת לעשות שינוי תפיסה בעולם התכנון ובדיור מוגן בפרט.

בשנים האחרונות תחום הגרונטולוגיה התפתח בצורה משמעותית מבחינה פסיכולוגית ומעשית.
מחקרים בתחום זה מוכיחים שככל שמשלבים צעירים באוכלוסיית המבוגרים, הדבר תורם גם למבוגרים וגם לצעירים. כך למשל ראינו במסגרת הניסוי הטלוויזיוני "80 על 4" ששודר בתאגיד "כאן" או פרויקט " כאן גרים " שיזם המשרד לשוויון חברתי עם התאחדות הסטודנטים בישראל (ששידך בין סטודנטים שהתגוררו בבתיהם של אזרחים ותיקים). הסטודנטים שהשתתפו בפרויקט זכו במגורים חינם וכן במלגה שנתית על סך 8000 שקל וזאת כנגד 160 שעות של פעילות חברתית עם האזרח הוותיק אתו הם גרים במהלך השנה.

דמיינו לעצמכם אלו יתרונות טמונים בשילוב מגורי "זוגות צעירים" עם אוכלוסיית הגיל השלישי. שילוב אוכלוסייה צעירה עם אוכלוסייה מבוגרת תורם לשתיהן הן מבחינה חברתית והן מבחינה כלכלית.

שילוב יחידות דיור לזוגות צעירים בבתי דיור מוגן, יקנה לזוגות הצעירים תשלום דמי שכירות מוזלים מצד אחד, ושיפור איכות חיים לדיירים מצד שני. מדובר ב- WIN WIN לכל הגורמים- דיור בר השגה לזוגות הצעירים, איכות חיים לקשישים והכנסה נוספת למפעילים.

בנוסף וכדי לוודא רווחיות והכנסות לפרויקט ראוי לאשר בפרויקטים אלה עירוב שימושים ולאפשר שימושים מסחריים מסוימים כגון גני ילדים, יחידות הוראה וכיוב' המתכתבים עם אורח החיים של הקשישים.

על מינהל התכנון ורמ"י לשנות תפיסה ולהבין שכל תב"ע שנערכת לשימוש דיור מוגן חייבת לכלול שימושים נלווים אחרים על מנת שהפרויקט לא יהיה מנותק מהתהליכים החברתיים שעוברים עלינו. 

הכותב הוא מומחה בעסקאות נדלן שותף במשרד עו"ד יגאל בורוכובסקי ושות' ומשמש יו"ר ועדת דיור מוגן בלשכת עוה"ד