ביטול מגבלת הפריים - לא מה שחשבתם

המהלך של בנק ישראל להסרת מגבלת שליש הפריים הוא מהלך מפתיע, שמגיע לאחר שנים בהן דבק בהגבלה שנועדה, לפחות רשמית, 'להגן על הציבור מפני תנודתיות בהחזרים החודשיים'. בפועל, מרבית הרגולציה נועדה לצנן את שוק הדיור ואת עליות המחירים בעשור האחרון. מגבלת הפריים בעבר נועדה לחייב את הציבור לעבור לריביות קבועות, מה שאפשר לבנק ישראל לייקר את ריביות המשכנתה מבלי לפגוע בריבית במשק, בתקווה לבלום או להאט את קצב עליית מחירי הדירות.

טיוטת ההוראה, שזכתה לסיקור תקשורתי נרחב, יצרה לציבור הרחב תחושה שזה כבר קורה בפועל, מה שהציף את יועצי המשכנתאות ואת הבנקים בפניות לבדיקת המחזורים. בפועל, רק ב-21/12 בנק ישראל יקבל את ההערות של הוועדה המייעצת ויתכן שלבנקים יינתן זמן להיערך למהלך, כך שאנחנו לא באמת יודעים מתי זה יקרה בפועל. העיתוי שבה פורסמה טיוטת ההוראה בעייתי אף הוא, משום שהיא פורסמה במקביל להתמודדות הבנקים עם סיום גל ההקפאות במשק, מה שיוצר עומס מטורף על המוקדים ועל הסניפים ועלול לשתק את כל פעילות המשכנתאות הרגילה. יתכן והעיתוי נובע מחשש מסוים מירידת מחירים עם סיום ההקפאות או אולי העיתוי מגיע מפוליטיקאים שרוצים הישגים לקראת הבחירות. המהלך אמור להוביל לגידול בנוטלי המשכנתאות, שביחד עם חזרת המשקיעים לשוק, יגרמו לעליית ביקושים בדיוק בנקודה בה היצע הדירות נמצא בשפל והתוצאה המיידית תהיה עליית מחירי הדירות.

ועכשיו הגיע הזמן לגעת בלב הבעיה - כלי התקשורת הראו חישובים כיצד ההחזרים החודשיים יוזלו במאות שקלים לחודש אם רק נגדיל את הפריים משליש לשני שליש. האמת, זה נראה מאוד יפה ומרשים על הגרפים והטבלאות אבל מי שבאמת חושב שזה מה שיקרה טועה לחלוטין. החישובים שהוצגו, הראו משכנתאות שבהן יש שליש פריים בריבית נמוכה, וכעת מחליפים שליש יקר מהמשכנתה וממחזרים אותו לריבית הפריים הנמוכה וכך חוסכים מאות שקלים בחודש. בפועל, הבנקים מחשבים את הריביות של המסלולים לפי מרווח כולל של כל המשכנתה. כלומר, ברגע שהבנק קובע כמה הוא רוצה להרוויח על תיק משכנתה ספציפי, כל הפחתה בריבית של מסלול אחד תגרור העלאת ריבית במסלול אחר כדי לשמר את המרווח הכולל של המשכנתה.

כיום הרווחיות של הפריים לעומת מסלולים אחרים היא מאוד נמוכה. כך שאם אנחנו מפחיתים במסלולים רווחיים במשכנתה ומגדילים את הפריים, הבנק פשוט ייקר את הריבית כדי להישאר ברווחיות המקורית. ולכן, כל החישובים היפים שמראים לנו, לא רלוונטיים. חשוב להדגיש, אנחנו עדיין לא יודעים כיצד יתמחרו הבנקים את השינוי. בנוסף, המהלך מעמיד את הבנקים בבעיה- הציבור מצפה לקבל פריים נמוך והבנקים ירצו להעלות את הריבית, אבל זה נראה רע מאוד אם פתאום הבנקים יתמחרו את הריבית בחצי אחוז או אולי יותר ולכן ההערכה היא שהם יחלקו את העמסת הריבית בחלקה על הפריים ובחלקה על המסלולים האחרים כולל הריביות הקבועות.

התופעה הכי מדאיגה בסיפור הזה היא עליית הסיכון במשכנתה בהגדלת מרכיב הפריים. אם יודעים לשלב את הפריים בתבונה בתמהיל, הוא ישפר את המשכנתה, אבל אם לוקחים 2/3 פריים רק כי אפשר לקחת, היא מעמידה את הלווים בסיכון גבוה בגלל תדירות השינוי הגבוהה שלה. כל שינוי בריבית הפריים מקפיץ את ההחזר החודשי בצורה משמעותית. במידה וריבית הפריים תעלה, למשקיעים זה כנראה לא יזיז, כי מקסימום מוכרים את הנכס ומחזירים את האשראי, אבל לזוגות שרכשו דירה למגורים זהו מתכון מובהק לאסון עבור המשפחות שלא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים.

על מנת להפחית את הסיכון שבלקיחת 2/3 מהמשכנתה בריבית פריים, על בנק ישראל והבנקים למשכנתאות לנקוט בצעדים משלימים שיאזנו את הסיכון, כמו מהלך הסברתי על הסיכון בריבית הפריים, יצירת מסלולים קבועים ללא קנסות פירעון, הוספת מסלולים עם ריביות משתנות בתדירות נמוכה, ביטול מלא של עמלת פירעון המשכנתה ופרסום העוגנים ועלויות הגיוס של הריביות על ידי הבנקים על מנת להגביר את השקיפות לציבור. אמנם מדובר במהלך מבורך, שמפחית את הרגולציה בתחום המשכנתאות, אך הוא גם עשוי להיות מסוכן ולכן חשוב לנהוג בזהירות. 

הכותב הוא יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות בישראל