בחזרה לחו"ל: הזדמנויות ההשקעה הטמונות בנדל"ן בארה"ב ובאירופה אחרי הקורונה

בשנים האחרונות, הישראלים שחיפשו להשקיע בנדל"ן, מצאו מדי תקופה יעד נדל"ני להסתער עליו. זה התחיל עם ברלין, המשיך עם ספרד ופורטוגל, לפני כשנתיים הייתה קפיצה ללונדון - שתי חברות גדולות, בסר וישראל קנדה, אפילו הקימו שם פרויקטים ששווקו במתכונת של קבוצת רכישה.

בשנים האחרונות מככבות על מפת ההשקעה הנדל"נית הבירות המזרח אירופיות, כמו בודפשט, ורשה ובוקרשט, וגם מקומה של גיאורגיה לא נפקד. הלהיט האחרון לפני הקורונה היו דירות ביוון, להשכרה בעיקר לתיירים, ובפורטוגל. בדקנו עם כמה מהחברות המשווקות נכסים בחו"ל איך נראים השווקים לאור משבר הקורונה המתמשך, ואיזו עזרה הציעו המדינות.

  

מזרח אירופה: "השוק לטווח קצר נפגע"

"אני מלווה פרויקט של 95 וילות בבוקרשט, ששווק בארץ לפני הקורונה", אומר עו"ד אילן לייבוביץ, המייצג משקיעים בנדל"ן במזרח אירופה: רומניה, אוקראינה, הונגריה. "אבל מאז הקורונה, היזמים הפסיקו את השיווק בארץ. אני יודע על פרויקט נוסף באוקראינה ששווק לישראלים בקצב של חמש-שש עסקאות בחודש, וירדו שם למספרים הרבה יותר נמוכים. בגיאורגיה ממש מת.

"רוב המשקיעים שאני מדבר איתם מאוד חוששים. אלה דירות שמיועדות להשכרה לטווח קצר, והשוק הזה נפגע מאוד. מי שמשכיר לטווח ארוך במזרח אירופה, עדיין לא נפגע, כי המדינות עזרו בשכר דירה. בחלק מהמדינות רואים גם שירד הביקוש מצד מקומיים. אנשים נכנסו לבונקר".

 בוקרשט, רומניה. "מדינות עושות מהלכים לעידוד רכישת דירות" / צילום: Shutterstock

עו"ד גיל אדר מלווה משקיעים בלובלין, במזרח פולין, המושכרות ברובן לסטודנטים, ומיעוטן דרך Airbnb. בחודשי הקורונה הראשונים, הוא אומר, היה קיפאון מבחינת עסקאות, וחלק מהרכישות שהיו בתהליך, נעצרו. ואולם, לאחר תקופה של "הלם", דווקא נחתמו כמה עסקאות. לדבריו, אף שהשנה הגיעו ללובלין 30 אלף סטודנטים בלבד, לעומת 80 אלף בשנה רגילה, הרי שכל הדירות של המשקיעים שהוא מלווה הושכרו במלואן. בשלב זה, הוא אומר, לא מורגשת ירידת מחירים.

"בפולין", אומר אדר, "לא הייתה התערבות של המדינה בשוק השכירות (לטובת השוכרים - ה"מ), בשונה ממדינות אחרות".

שיכון ובינוי אירופה, חברה-בת של שיכון ובינוי, משווקת פרויקטים למגורים בין היתר ברומניה, צ'כיה, פולין ובסרביה, המיועדים בעיקר לאוכלוסייה המקומית. "מבחינת השפעת הקורונה", אומר מנכ"ל שיכון ובינוי אירופה, דורון בשן, "במרץ-אפריל הייתה באמת עצירה משמעותית ביותר של תנועה ועסקאות, אבל החל מחודש יוני ראינו שהלקוחות חוזרים, ומאז ועד היום יש שיפור הולך ומתמשך של תנועת לקוחות שחוזרת לרכוש דירות, לאו דווקא לצורך השקעה, אלא למגורים. הביקושים גדולים ביחס להיצע, מה שהביא לכך שהמחירים, שהיו במגמה מסוימת של עלייה לפני תקופת הקורונה, המשיכו לעלות. זה הפתיע גם אותנו, כי בכל זאת אנשים נפגעו בפרנסתם וחוששים לעתידם.

"צריך לציין כי המדינות עושות מהלכים לעידוד רכישת דירות: ברומניה, למשל, החל מהשנה הורידו את שיעור המע"מ על ידי העלאת התקרה לתשלום שיעור מע"מ מופחת, ומהלכים כאלה תומכים בשווקים שלנו. מה שכן, במקומות מסוימים, כמו בפראג, ראינו ירידה של כ-15% בדמי השכירות, שנובעת מהיצע חד פעמי של דירות Airbnb שנפלטו לשוק ההשכרה לטווח ארוך".

בריטניה: הפחתה של מס הרכישה

אופיר הררי, המשווק דירות בצפון אנגליה, המיועדות בעיקר להשכרה לסטודנטים, אומר שיש התעניינות, אך למשקיעים לוקח זמן רב יותר להגיע להחלטה ולסגור עסקה. "יש משקיעים שיושבים על הגדר ויש כאלה שמחכים ליום שבו יוכלו לטוס ולראות את הנכס".
רפי רוזנפלד, הבעלים של בריטלנד, המציעה הזדמנויות השקעה בבריטניה ופועלת אף היא בצפון המדינה, אומר כי השוק שמר על עצמו שכן המדינה נקטה צעדים: "היא הכניסה יד לכיס כי היא יודעת ששוק הנדל"ן קריטי, הפחיתה את מס הרכישה והקפיאה את התשלום של זה עד מרץ".

 רפי רוזנפלד. "בצפון בריטניה הביקוש גדול מההיצע" / צילום: תמונה פרטית

התוצאה, הוא אומר, שעם סיום הסגר בבריטניה, הייתה עלייה בביקוש לנדל"ן, ובצפון המדינה הביקוש אף גדול מההיצע, ביקוש שאף נובע מתוכניות עתידיות רחבות לפיתוח צפון המדינה ולחיבורה המהיר ללונדון, כך ש"אנשים יוכלו לגור במנצ'סטר ולהגיע ללונדון", אומר רוזנפלד. לדבריו, במנצ'סטר, שם יש פיזור סקטוריאלי של שוכרים, אין פגיעה בתשלום השכירות. לעומת זאת, בליברפול, שם ישראלים רכשו דירות בעיקר להשכרה דרך Airbnb, הייתה פגיעה.

מחיר דירת חדר בלונדון, אומר רוזנפלד, עומד בממוצע על כ-250 אלף פאונד, והתשואה נעה סביב 4%, בצפון המדינה - מנצ'סטר, ליברפול, שפילד ולידס, המחירים נמוכים יותר: "במנצ'סטר אפשר להשיג דירה עד 200 אלף פאונד ובליברפול, שפילד ולידס, במחירים של 150 אלף פאונד, והתשואה גבוהה יותר (בהשוואה ללונדון)".

 אופיר הררי. "יש משקיעים שמחכים לטוס לראות את הנכס" / צילום: אורן טסלר

פורטוגל: עברו לעבוד מהבית וצריכים דירות

אבי חסון, מבעלי ויטוריה ליסבון, המשקיעה בנדל"ן בליסבון, פורטוגל, אומר שיש יותר זהירות והססנות אצל המשקיעים הקטנים שמחפשים דירה שתביא להם תשואה עד הפנסיה. לעומת זאת, אצל משקיעים מנוסים, המשקיעים מעל 250 אלף אירו, המעוניינים להיכנס ליזמויות ולפרויקטים להשבחה, יש דווקא התעוררות, שכן נפתחו הזדמנויות בגלל הקורונה.

השכרה דרך Airbnb אינה רלבנטית כעת, אומר חסון, ולכן חלק מהבעלים הכניסו שוכרים רגילים. "דווקא בליסבון אין בעיה של שכירות לטווח ארוך", הוא מציין. "להיפך. הביקוש עולה על ההיצע. בליסבון חיים הרבה צעירים שעובדים ברחבי אירופה ודווקא בגלל העבודה מהבית - בוחרים לגור בליסבון ". מחיר דירה סביב מרכז ליסבון, אומר חסון, נע סביב 150-200 אלף אירו, והתשואה נעה סביב 5.5% לדירה במרכז, ועד 10% ככל שמתרחקים מהמרכז.

 ליסבון, פורטוגל / צילום: Shutterstock, Keith Hider

ארצות הברית: המוקד עובר מפלורידה לאוהיו

ומה קורה בארה"ב? שם יש דינמיקה שונה, וחברות הפועלות שם בתחום הנדל"ן התאימו את עצמן למצב. כך למשל, יריב פז, הבעלים של פז גרופ, אומר שהוא חדל לפעול בפלורידה, ששם המחירים עלו - בפרט מאז הקורונה, ועבר להשקעות בקליבלנד, אוהיו. "בפלורידה", הוא אומר, "נהיה מאתגר יותר למצוא בתים במחירים טובים, ומחירי השכירות לא הדביקו את העלייה במחירים".

 יריב פז. "בפלורידה נהיה מאתגר למצוא בתים במחירים אטרקטיביים" / צילום: אייל פישמן

פז מציע השקעות בסביבת קליבלנד קליניק, בית החולים בין המובילים בארה"ב, שם עומד מחיר דירה סביב 80-90 אלף דולר, המניבה שכר דירה של 600-700 דולר לחודש. באזורים הפחות טובים בקליבלנד אפשר למצוא דירה במחיר של 50 אלף דולר.
בסגר הראשון, אומר פז, היו לו כעשרה לקוחות בתהליך רכישה, וכולם ביטלו את ההשקעה. לעומת זאת, עם סיום הסגר, "לא רק שאותם לקוחות חזרו אלא הביקוש גדל".

איך אתה מסביר את זה? בכל זאת, לאנשים יש פחות כסף.
"לדעתי בעקבות הקורונה אנשים הגיעו למסקנה שהם לא יכולים לבנות על הכנסה מעבודה, ומחפשים עוגן שיבטיח להם הכנסה. אנשים עושים ריסטארט במחשבות שלהם".

 קליבלנד. "אנשים הבינו שהם לא יכולים לבנות רק על הכנסה מעבודה" / צילום: Shutterstock

גם ניר בבג'ני, מייסד ובעלים של נדלניר, המשקיעה בארה"ב, עבר להשקיע באוהיו, לאחר שזנח את אטלנטה, שם המחירים עלו עוד לפני הקורונה. בתחילת המשבר, הוא אומר, "היו חודשיים של קיפאון מוחלט. גם אנשים שחיפשו השקעה עצרו את החיפוש. בערך במאי התחלנו לראות את הביקושים חוזרים. לא חסר כסף, יש אנשים שעדיין רוצים להשקיע ויכולים להשקיע". בבג'ני משווק בתים צמודי קרקע של כ-120 מ"ר במחיר של 75-80 אלף דולר, המושכרים בכ-600 דולר לחודש.

 ניר בבגני

ירון שמש, המייסד של פריים אקוויט NYC, עצר השקעות בנדל"ן בניו יורק, ומתמקד כעת בפלורידה. הוא עצמו עבר עם משפחתו במהלך הקורונה מניו יורק לניו ג'רזי. שמש: "בניו יורק העבירו רגולציה ביוני האחרון לטובת שוכרי דירות, מה שהופך אותה לפחות אטרקטיבית להשקעה, ויש היום בריחה מסיבית מניו יורק לכיוון ניו ג'רזי ולמדינות רפובליקאיות, כמו פלורידה, שהמס המדינתי בה הוא מהנמוכים בארצות הברית. בפלורידה הכול פתוח, למרות הקורונה".

 ירון שמש, מנכ"ל פריים אקוויטי / צילום: רועי רוחלין

לדבריו, בתוך פלורידה התחזק אזור דרום המדינה. במרכז, טמפה ואורלנדו, אפשר להשיג בתים במחירים של 250 אלף דולר, להשכרה תמורת כ-2,400 דולר. לטווח הארוך, הוא מאמין שתהיה ירידת מחירים של הנדל"ן בארה"ב, "כי יש 20 מיליון לא מועסקים והממשלה מדפיסה כסף, כך שמחזיקים את המצב באופן מלאכותי. ברגע שהרגולציה תשתנה, נסתער שוב על ניו יורק. אני עם הגוף בניו ג'רזי, אבל הלב בניו יורק, אך זה לא הזמן להיות שם".

יריב גולן, הבעלים של גולן קפיטל יזמות נדל"ן, מתמקד גם הוא בפלורידה. הרבה משפחות, הוא אומר, עזבו את הדירות הקטנות במרכזי הערים, ועברו לגור בפרברים. גולן משווק בעיקר דירות בג'קסונוויל בצפון פלורידה, שזו "אחת הערים האחרונות שעדיין לא מיצתה את הפוטנציאל. מיאמי ואורלנדו עשו עליות מאוד יפות, בעוד בג'קסונוויל המחירים נשארו סבירים".

 יריב גולן

גולן מציע לישראלים השקעות במולטי פאמילי בפלורידה. "ישראלים אוהבים לקנות בזול", הוא אומר, "ובתים טובים עולים 150 אלף דולר ומעלה. במקום זה, אני מצרף אותם להשקעות שלנו במתחמי מגורים, בסכום של 75-100 אלף דולר. במולטי פאמילי שאנחנו משקיעים בהם, הייתה ירידה של 1% בלבד בגבייה בתקופת הקורונה, כי הייתה עזרה גדולה מהממשלה, וניתנו מענקים".

הביקוש מצד ישראלים, לדבריו, גבוה, מאז הסתיים הסגר (הראשון). איך הוא מסביר את זה? "בצד מי שנפגעו מהקורונה, עדיין יש רבים שלא נפגעו: עובדי הבנקים, עובדים בתחום הרפואה, במגזר הציבורי. אולי בעלי עסקים נפגעו, אבל עדיין לאנשים יש כסף והם מחפשים איפה להשקיע".

מחירים לדוגמה בארצות הברית

90 אלף דולר לדירה בקליבלנד, אוהיו שמניבה שכר דירה
של 900 דולר לחודש

250 אלף דולר לבית פרטי בפלורידה שמניב שכר דירה
של 2,400 דולר לחודש