כמה יעלה לכם לשכור משרד באבו דאבי או בדובאי

הסכם השלום בין ישראל לאיחוד האמירויות כבר מעלה על הפרק שיתופי פעולה כלכליים מסוגים שונים. הסניף של חברת ייעוץ הנדל"ן CBRE באיחוד האמירויות ערך לאחרונה סקר שוק שממפה את המחירים באזורים השונים בדובאי ובאבו דאבי, לטובת חברות ששוקלות לפתוח שם נציגות או שלוחה.

עד לפני שנים אחדות, שוק הנדל"ן למשרדים באזור היה מאוד לא מפותח. החוזים נחתמו לשנה והמחיר עלה בכל שנה. אבל כניסתן של פירמות בינלאומיות סייעה "לחנך" את השוק לתנאים מקובלים יותר, למשל חוזים של חמש פלוס חמש שנים, ולתקופות גרייס ארוכות.

שתי הערים הגדולות באיחוד האמירויות הערביות הן אבו דאבי, הבירה, עם 4.2 מיליון מ"ר שטח משרדים להשכרה ברוטו, ודובאי, המרכז המסחרי, עם 9.8 מיליון מ"ר שטח משרדי להשכרה ברוטו.

אזורי סחר חופשי:

לשתי הערים כמה אזורי סחר חופשי, וכל אחת מהן מתוכננת סביב קטגוריות עסקיות ומציעה רישיונות לחברות בבעלות זרה בקטגוריות אלה. תנאים באזורי סחר חופשי כוללים: פטור ממס יבוא ויצוא, החזרי השקעות, פטור ממס חברות, פטור ממיסי הכנסה אישיים, סיוע בגיוס עובדים, חסות ודיור.

נוהלי שוק טיפוסיים:

באבו דאבי בסיס המדידה הוא מטרים רבועים, ואילו בדובאי משתמשים ברגל רבועה. בשתי הערים שכר הדירה מבוסס על בסיס מדידה לשנה. בשטחים קטנים לפי שטח נטו ובקומה שלמה (או רצף קומות) לפי שטח ברוטו. דמי השכירות בדרך כלל כוללים דמי ניהול, אולם בחלק מהפרויקטים החדשים, דמי השכירות נקבעים ללא דמי ניהול. המע"מ הוא בגובה 5%.

בעלי המשרדים אינם נוהגים לספק תקציב גימור לדיירים, אבל המשכירים כן מציעים בדרך כלל תקופת גרייס שווה ערך לחודש-חודשיים עבור כל שנת שכירות, ומקומות חניה נוספים.

  

שוק המשרדים בדובאי:

דובאי מצפה לצמיחה של 8% בהיצע בשלוש השנים הקרובות (800 אלף מ"ר), מה שעשוי להוסיף לחץ על המלאי הקיים והמחירים של בניינים גרייד B. 24% מהגידול הוא בפרויקט אחד ענק סמוך למרינה של דובאי, מגדלי אגם ג’ומריה. דמי שכירות של משרדים גרייד A במרכז העסקים הם 115-180 UED לרגל רבועה לשנה, או 95-149 שקל למ"ר לחודש.

לתאגידים בינלאומיים יש השפעה משמעותית על תחום המשרדים של דובאי. הם שומרים על רמות הביקוש גבוהות למשרדים גרייד A, הם מעדיפים בניינים עם בעלים אחד, תקופות חוזים ארוכים מהרגיל בשוק, קומות גדולות ללא עמודי יתר, עם דגש למשרדים גמישים המספקים רווחה לעובדים.

בדובאי ישנם 25 אזורי סחר חופשי, המחולקים לפי נושאים. באזור העיצוב, למשל, שוכרות גדולות כמו אדידס, פומה ולגו, והמחירים נעים בין 140 ל-164 שקל למ"ר. באזור הבריאות יש נציגות לסימנס, גיליאד, נובו נורדיסק, אלי לילי ואחרות והמחירים 70-137 שקל למ"ר. באזור TECOM נמצאים תאגידים כמו דיסני, EMC, דל, ויזה, קוקה קולה ואחרות. באזור זה המחירים נעים בין 117 שקל למ"ר ל-183 שקל למ"ר.

הבדלים גדולים במחירי המשרדים ניכרים בין שדות התעופה במדינה. בשדה התעופה אל מכתום מחירי המשרדים 51-78 שקל למ"ר בלבד, ואילו בשדה התעופה דובאי המחירים מאמירים ל-140-160 שקל למ"ר.

שוק המשרדים באבו דאבי:

500 אלף מ"ר משרדים נוספים צפויים להסתיים בשלוש השנים הקרובות באבו דאבי, המשקפים גידול בהיצע של 12%. תעריפי ההשכרה בשוק הראשי הם 1,600-1,800 AED למ"ר לשנה, שהם 123-138 שקל למ"ר לחודש, ובאזורי הסחר החופשי - 1,900-2,200 AED למ"ר לשנה, שהם 146-169 שקל למ"ר לחודש. באבו דאבי ישנם שישה אזורי סחר חופשי.

הכותבת היא מנהלת הפעילות הבינלאומית בחברת CBRE ישראל