רכישת השליטה באפי נכסים: העסקה שתקפיץ את ביג למקום החמישי בין חברות הנדל"ן בבורסה

חברת ביג מרכזי קניות, שבשליטת האחים יהודה ורוני נפתלי, מתקדמת לקראת הפיכתה לחברת הנדל"ן החמישית בגודלה בבורסה, במונחי שווי שוק. את הדרך לכך מבקשת ביג לעשות באמצעות השתלטות על חברת אפי נכסים.

ביג, שנסחרת כעת לפי שווי שוק של כ-5.4 מיליארד שקל, מחזיקה כיום ב-22.8% ממניות אפי נכסים, שאותן רכשה במהלך השנתיים האחרונות. בשבוע הבא תגיע לסיומה הצעת הרכש שהגישה ביג לרכישתן של עוד 47.2% ממניות אפי נכסים בעסקת החלפת מניות, וזאת לאחר שדיווחה על דחיית מועד הקיבול האחרון מ-11 בינואר ל-18 בינואר.

בהצעת הרכש מציעה ביג 0.35 מניה של עצמה תמורת כל מניה בודדת של אפי נכסים שבעלות ציבור המשקיעים. לחילופין, כוללת הצעת הרכש מסלול נוסף, שבו תסתכם התמורה עבור כל מניית אפי נכסים שתירכש ב-0.34 מניית ביג ו-0.1 כתבי אופציה מסדרה 6, למימוש למשך שנתיים ושמונה חודשים.

אם תיענה ההצעה במלואה על פי המסלול הראשון, תנפיק ביג  עוד 5.95 מיליון מניות של עצמה, שיגדילו את שווי השוק שלה בכ-2.17 מיליארד שקל על פי מחירי השוק הנוכחיים. במצב הזה יקפוץ שווייה של ביג מ-5.4 מיליארד שקל לכ-7.6 מיליארד שקל - בדומה לשווי השוק של חברת אמות הנחשבת כיום לחברת הנדל"ן הרביעית בגודלה בבורסה במונחי שווי שוק.

מי שכבר הבטיחה לביג הצלחה - חלקית לפחות - במהלך, היא חברת הנדל"ן מגה אור, שבשליטת צחי נחמיאס. ביום ה' האחרון הודיעה מגה אור כי בכוונתה להיענות בחיוב להצעת הרכש, בהיקף של 50% לפחות מהחזקותיה באפי נכסים.

מגה אור מחזיקה כיום ב-21.3% ממניות אפי נכסים בשווי של כ-1.02 מיליארד שקל, כך שבכוונתה למכור לפחות 10.65% ממניות אפי במסגרת הצעת הרכש. היענות זו תסייע רבות לביג במהלך ההשתלטות שלה על אפי נכסים, שהתנהלה עד כה באופן רשמי כחברה ללא גרעין שליטה, למרות שתי בעלות המניות הדומיננטיות שלה.

מגה אור תתפנה לעסקת דסק"ש

ביג ומגה אור הן שותפות ותיקות בתחום הנדל"ן המסחרי. השתיים מחזיקות במשותף במרכזים מסחריים בישראל, ואף הגישו בעבר הצעות רכישה משותפות לנכסים נוספים, כולל חתימה על רכישה משותפת של חברת הקניונים ישפרו, שלא יצאה אל הפועל.

גם את ההשקעות באפי נכסים ביצעו השתיים בשנתיים האחרונות במשותף, מאז נמכרו מניות השליטה בה במסגרת הסדר החוב של החברה האם לשעבר, אפריקה ישראל. עם זאת, למן ההשקעה הראשונית טענו ביג ומגה אור כי הן אינן חתומות על הסכם שליטה באפי נכסים, וכעת צפוי מצב זה להיפתר באופן סופי.

  

היענות מלאה של הצעת הרכש תדלל את שיעור ההחזקה של יהודה נפתלי בביג מ-37.9% לכ-27%, ואילו אחיו רוני נפתלי ידולל משיעור החזקה נוכחי של 20% לכ-14.3% בלבד. מגה אור עצמה, תזכה לנתח של כ-13.5% ממניות ביג, אם תיענה להצעה במלואה במסלול ההחלפה הראשון.

היענות מלאה גם תעמיד את מגה אור עם נכס נזיל יותר, שאותו ניתן יהיה לממש בעתיד בקלות רבה יותר. בנוסף, מכירת מניות אפי נכסים תאפשר למגה אור להתרכז בהשלמת העסקה לרכישת 82.3% ממניות חברת ההחזקות דיסקונט השקעות (דסק"ש), שעליה סיכמה יחד עם משקיעים נוספים.

ביג החליטה לצאת מארה"ב

ביג, מגה אור ואפי נכסים הן שלוש חברות ישראליות הפועלות בתחום הנדל"ן המניב. ביג עוסקת בעיקר בתחום מרכזי הקניות הפתוחים, שאותם היא מפעילה בישראל, בסרביה, וכן בארה"ב, שממנה היא מבקשת כעת לצאת. בנובמבר 2020 החליטה ביג על מימוש כלל פעילותה בארה"ב, ועל כוונתה להפנות את המקורות הכספיים שינבעו ממימוש פעילות זו להרחבת הפעילות ביתר השווקים הגיאוגרפיים שבהם היא פועלת כיום, לרבות בתחום אנרגיה ירוקה ואנרגיה מתחדשת.

אפי נכסים פועלת בישראל בתחום המשרדים להשכרה, ובמקביל פועלת במזרח אירופה בתחומי הנדל"ן המניב השונים (משרדים, קניונים, דירות ומרכזים לוגיסטיים), וכן בהקמה ומכירה של דירות למגורים. כך, שהשתלטות על אפי נכסים תכניס לפורטפוליו של ביג גם את תחום המשרדים להשכרה בישראל, וכן תאפשר לשתי החברות לשלב ידיים בתחום הפעילות במזרח אירופה.

נכון לסוף ספטמבר 2020 החזיקה ביג בנכסים מניבים בשווי של 9.1 מיליארד שקל, וכן בנכסים בהקמה ובקרקעות בשווי של 1.1 מיליארד שקל. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות שלה הסתכם ב-4.02 מיליארד שקל, ואילו שיעור המינוף שלה מסך הנדל"ן להשקעה (לא כולל את ההחזקה באפי נכסים) עמד לדבריה על 60.8%.

אפי נכסים מחזיקה בנדל"ן מניב בשווי של 8.58 מיליארד שקל, שמרביתו (78%) במזרח אירופה והיתרה בישראל. כמו כן, לחברה נכסים בהקמה, קרקעות ודירות למכירה בשווי של 3.04 מיליארד שקל, שמרוכזים גם הם ברובם במזרח אירופה.

כך, שהשתלטות על אפי נכסים  היא בבחינת מהלך התרחבות אסטרטגי של ביג לפעילות נדל"ן רבת-תחומים במדינות מזרח אירופה. זאת, בשעה שאת מלוא מרכזי הקניות שלה - בשווי של כ-2.8 מיליארד שקל - מעמידה כאמור ביג באופן רשמי על המדף, במטרה לצאת משוק זה, הנמצא בשנים האחרונות תחת לחץ מצד אתרי המכירות באינטרנט.

מגה אור עוסקת בישראל בתחום המרכזים המסחריים והלוגיסטיים, ובין השאר שותפה כאמור עם ביג בכמה מרכזי קניות מקומיים. את רכישת דסק"ש מובילה מגה אור בזכות פעילותה הנדל"נית של דסק"ש, שמרוכזת בחברות נכסים ובניין ומהדרין.

ביג גם חתמה לאחרונה על הסכם לרכישת 88% ממרכז הקניות ישפרו מודיעין (קרקע הסמוכה אליו) מידיה של חברת ישפרו, בתמורה לסכום של 425 מיליון שקל במזומן. העסקה מותנית בהצלחת אנשי העסקים ירון אדיב וכידן דהרי להשלים עד סוף חודש מרץ את רכישת חברת ישפרו מידיה של נכסים ובניין, בתמורה לסכום של 800 מיליון שקל במזומן (מתוכו שולם כבר סכום של 150 מיליון שקל).