השכנים בכניסה א' לא רוצים תמ"א? אפשר בלעדיהם

בית המשפט המחוזי התיר ביצוע פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) באגף אחד של בניין הכולל שתי כניסות נפרדות וקבע: "הזכות לעשות שינויים במבנה היא זכות קניין של בעלים, שלא ניתן לשלול אותה מכללא, או על דרך של פרשנות".

● התנגדו לתמ"א אבל נאלצו לוותר (זמנית) על החניה

■ רקע: על-פי הוראות חוק המקרקעין, במקרה שבו נבנו כמה בניינים על גבי חלקת מקרקעין אחת או יותר, באופן שאינו מאפשר רישום של כל בית על חלקה עצמאית - יש לפעול לרישום הבניינים כבית משותף אחד.

בשל העובדה כי רישום שכזה יוצר שיתוף בחלקי המקרקעין אשר לא הוצמדו לדירות ספציפיות, מאפשרות הוראות החוק ליצור הפרדה קניינית.

הפרדה זו באה לביטוי גם בהוראות "חוק החיזוק", הקובע תנאים מקלים לקידום פרויקטים במתווה תמ"א 38. על-פי חוק זה, ובכפוף לתנאים הקבועים בו, רשאים בעלי דירות באגף אחד לפעול לניצול זכויות הבנייה שמעניקה תמ"א 38 - באופן עצמאי.

■ התביעה: לאחרונה נדרש בית המשפט המחוזי בחיפה לסוגיה זו, במסגרת סכסוך שכנים בבניין הכולל שני אגפים, באשר ליכולתם לבצע פרויקט תמ"א מסוג הריסה ובנייה באחד מאגפי הבניין.

מדובר בבניין בחיפה, הכולל שתי כניסות נפרדות - צפונית ודרומית. בבניין חמש דירות, כאשר שלוש הדירות באגף הדרומי מצויות בבעלות של אחת ואילו שתי הדירות בצפון, מצויות בבעלותו של אחר.

בטרם נרכשו הדירות על-ידי בעלי הדירות הנוכחיים, בוצע תיקון בתקנון הבית המשותף, ובמסגרתו בוצעה חלוקה של כלל הרכוש המשותף והצמדתו לדירות באגפים השונים. כמו כן, הוראות התקנון המתוקן ייחדו את זכויות הבנייה והשימוש בגג הבניין, באופן יחסי לכל אגף, וקבעו כי בעלי הדירות רשאים לפעול לניצול זכויות הבנייה ביחס לכל אגף בנפרד.
לימים, הגישה בעלת הדירות באגף הדרומי, בקשה למתן היתר בנייה להריסת האגף שבבעלותה ולהקמת בניין חדש, על-פי הוראות תמ"א 38. עם זאת, בשל מחלוקת בין בעלי הדירות, הגישה בעלת הדירות באגף הדרומי תביעה בפני המפקחת על הבתים המשותפים. לאחר התביעה התקבלה - ערער הבעלים של האגף הצפוני לבית המשפט המחוזי.

לטענתו, אין לו התנגדות לביצוע עבודות חיזוק ותוספת בנייה באגף השכן, אולם התקנון אינו מעניק הרשאה להריסת המבנה ומאפשר בנייה על המבנה הקיים בלבד. ¡ ההחלטה: בראשית החלטתו, ציין בית המשפט כי תקנון בית משותף מהווה "חוזה" לכל דבר ועניין ומשכך יש לפרשו על-פי כללי הפרשנות החלים על חוזים. עם זאת, צוין כי התקנון מהווה "חוזה יחס" החל גם על צדדים שלישיים, שייכנסו בעתיד בנעלי בעלי הדירות שחתמו על נוסחו במקור.

נקבע כי על-פי נוסח התקנון, הבניין מהווה "בית משותף מורכב", וכי היעדר הגדרה מפורשת בתקנון אינה מאיינת את מהות הוראותיו. עוד נפסק כי לא ניתן להסיק מ"שתיקת התקנון", כי קיים איסור על הריסת אגף ובנייתו באותם קווי מתאר הקיימים. בהקשר זה, נקבע כי הזכות לביצוע שינויים במבנה היא זכות קניינית המוקנית לבעלים של נכס, ומשכך לא ראוי להגבילה על דרך של פרשנות מרחיקת לכת של תקנון הבית המשותף.

עשא (חי’) 15514-07-20 ליעד קו ונקי נ’ מיכ"ל המשורר יזמות בע"מ

הכותב ראש תחום תמ"א 38 במשרד גינדי כספי ושות’