עיריית הרצליה מציגה: הקרקע הנחשקת, והטעם המר של היטלי ההשבחה

כחצי שנה מהפקדתה של תוכנית תכנונית למתחם חוף התכלת המבוקש שבדרום מערב הרצליה, החלה העירייה להעביר לבעלי קרקע במתחם דרישה להיטלי השבחה. לדברי כמה מהם גובה ההיטל שדורשת העירייה, הינו "שוד לאור היום". לטענתם בעירייה ניפחו את שווי הקרקע עד פי שלושה, דבר שמביא להיטלים שגבוהים במאות אלפי שקלים מהסכום אותו אמורה הייתה העירייה לגבות.

מתחם חוף התכלת ממוקם ממעקב לכביש החוף, מצפון לכביש 5, ומדרום לאזור התעסוקה של הרצליה, כשבמזרחו הוא נושק קו החוף. המיקום האטרקטיבי של השטח הפך את קרקעותיו מזה שנים למצרך מבוקש בקרב משקיעי נדל"ן. לצידם יש בעלי קרקעות היסטוריים שמחזיקים בה עשרות שנים. בסך הכל ישנם אלפים שמחזיקים בנתחים שונים של קרקעות במתחם, ושמחכים תקופה ארוכה לקידומה של תוכנית בנייה שתביא למהפך בשטח הריק ברובו.

12 אלף דירות במקום חולות

התוכנית הכוללת של המתחם כולו (הר 2200א) טרם אושרה, ולמעשה לאורך השנים הניסיונות של בעלי הקרקע לקדמה, הניבו לא מעט תסכול עבורם. ב-2007 נרשם הצעד המשמעותי הראשון לקידום התוכנית, כשהעירייה החליטה לקדם את תכנון השטח. מאז חלפו 13 שנים, והתוכנית כאמור טרם אושרה סופית, אם כי באוגוסט האחרון היא אושרה להפקדה. בין היתר כוללת התוכנית כ-12 אלף יח"ד, ולצידם שטחי תעסוקה ומסחר.

במקביל שקדה העירייה על תוכנית נוספת (הר 2200 ב') שמעגנת את עקרונות האיחוד והחלוקה העתידיים במתחם. מטרתה היא לייעד את כלל השטח הכלול בה להליך איחוד וחלוקה עתידי, שבמסגרתו בעלי קרקעות יקבלו קרקעות במקומות שונים, לפי שיקולים שמאיים. מדובר בתוכנית חשובה שכן כ-70% מהקרקעות עתידות להיות מופקעות, רובן לטובת פארק חופי, אך גם לטובת הקו הירוק של הרכבת הקלה, שכלול בחלק המזרחי של השטח, בסמוך לכביש החוף. המשמעות של התוכנית למי שמחזיק בקרקעות שישמשו בעתיד את הרכבת הקלה, היא שהוא יקבל זכויות בקרקעות אחרות, ולא פיצוי כספי, כמקובל בהליכי הפקעה, ובמילים אחרות זכויותיו לא ייפגעו. תוכנית זו אושרה לפני כשנה, ולמעשה אפשרה לעיריית הרצליה לבדוק עד כמה היא תרמה להשבחת הקרקעות שבידי המשקיעים.

על פי דוח שמאי שהוצא לעירייה על ידי השמאי אהרון בוץ, שווי מטר רבוע של קרקע לפני שחלה עליו הר 2200 ב' הגיע ל-1,500 שקל, ואילו על סמך עסקאות שבוצעו בשנתיים האחרונות השווי מגיע לכ-4,900 שקל למ"ר, כלומר התוכנית השביחה כל מ"ר לאורך תוואי הרכבת הקלה בכ-3,400 שקל. החישוב הזה היווה את הבסיס לחיובים בגובה מאות אלפי שקלים (תלוי בגודל שטח הקרקע שבבעלות. א"מ) שנשלחו כעת לבעלי קרקעות במתחם.

"היטל השבחה שכלל לא קיים"

לדברי עורכי הדין יוסי מוסרי ומורן חביב המייצגים מאות בעלי זכויות במתחם, מדובר בחיובים "הזויים בכל קנה מידה", שכן הר 2200 ב עוסקת בקביעת מסגרת כללית לגושים והחלקות אשר יכללו בתוכנית העתידית של חוף התכלת. לטענתם, במטרה לנסות לנפח את ההשבחה, העירייה העריכה את שווי הקרקעות במחיר נמוך במיוחד של 1,500 שקלים למ"ר. "מהלך פסול זה נועד לייצר היטל השבחה שכלל אינו קיים ולהעמידו באופן מלאכותי על אלפי שקלים למ"ר.

העירייה יודעת היטב כי בשנים האחרונות לאור הפקדת תוכנית המתאר הכוללת גם את תוכנית חוף התכלת, מחירי הקרקעות מתחילים בכ-5,000 שקל למ"ר קרקע. לכן התנהלות העירייה דווקא בתקופה קשה זו מהווה שוד לאור היום אשר לא ברור איך פרנסי העיר נותנים לו יד", טוענים השניים.

בתקופה הקרובה יצטרכו בעלי הקרקעות להחליט, האם הם מוכנים לשלם את היטלים שקיבלו, או לערער עליהם בפני ועדת הערר המחוזית, באמצעות עורכי דין ושמאים מטעמם.