הדור הצעיר של המשקיעים תופס את מקום הוותיקים בשוק הנדל"ן

המשקיעים שבים לשוק הנדל"ן ולראשונה מאז מאי 2016 התאפס המאזן שבין מכירת הדירות שלהם לרכישת הדירות. זאת, לאחר ש-4.5 שנים האחרונות כמות הדירות שהמשקיעים מכרו עלתה על הכמות שרכשו. השינוי הזה נרשם נובמבר, שנחשב לאחד מהגדולים בהיקפיו מבעשור האחרון. כך עולה מסקירת נובמבר בשוק הדיור של הכלכלנית הראשית.

שוק הנדל"ן ממשיך להגיב לקורונה הכלכלית בהפוך למצופה, וגם נובמבר 2020 התאפיין בריבוי של עסקאות לדירות למגורים - 11.1 אלף עסקאות, גידול של 15% יחסית לנובמבר 2019 ויותר מ-45% יחסית לאוקטובר 2020, שהיה חודש חגים וסגר. מדובר באחד מעשרת החודשים הבולטים בעשור האחרון מבחינת היקפי העסקאות שבוצעו בהם.

על אף היקף העסקאות הגבוה, הזוגות הצעירים הוסיפו לשלוט בשוק גם בנובמבר, והיוו 50% מכלל השוק. זאת למרות שמכירת הדירות במחיר למשתכן פוחתת והולכת ובחודש זה סך הדירות שנמכרו במסגרת התוכנית הממשלתית הגיע ל-1,000 בלבד. המשמעות - 84% מהדירות שרכשו הזוגות הצעירים לא היו במסגרת התוכנית. סביר כי יש קשר בין התופעה של הסתערות צעירים גם על דירות בשוק החופשי, לבין הגדלת שיעורי המשכנתאות הגדולות, נתון שעולה שוב ושוב מדיווחי בנק ישראל על היקפי המשכנתאות הנלקחים מדי חודש.

עלייה של 33% בהיקף הדירות שנמכרו על ידי משקיעים

הממצא המעניין ביותר מגיע דווקא מצידם של המשקיעים, סקטור שהודר מהשוק על ידי שר האוצר הקודם משה כחלון. באמצעות העלאת מיסוי רכישה ואיום במיסוי נוסף (הדירה השלישית), כחלון ניסה לסלק את המשקיעים מהשוק - ונחל הצלחה ניכרת. הם הפחיתו את הרכישות שלהם, הגדילו את מכירת הדירות שבהן החזיקו ומאז אפריל 2016 קטן מלאי זה ב-27 אלף דירות.

בחודש נובמבר רכשו המשקיעים 2.1 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר מאז אפריל 2016. בהשוואה לנובמבר אשתקד זהו גידול של לא פחות מ-75%. המהפך נעשה על רקע הורדת מס הרכישה על משקיעים בסוף יולי האחרון, והמסקנה אליה הגיעו המשקיעים כי הממשלה הנוכחית אינה ממשיכה את מה שהם ראו כמדיניות של התנכלות. בהשוואה לחודש אוקטובר האחרון גדלו רכישות המשקיעים ב-49%.

ועם זאת, שיעור המשקיעים מסך העסקאות עדיין נמוך משמעותית מהתקופה שקדמה להעלאת מס הרכישה ביוני 2015 (ברבעון הראשון של 2015 ריכזו המשקיעים כ-28% מסך העסקאות). בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול החד ברכישות המשקיעים הקיף את כל האזורים, כאשר באזורי נתניה וירושלים הוכפלו רכישות אלו בהשוואה לנובמבר אשתקד.

בדיקה מקיפה יותר שערכה הכלכלנית הראשית העלתה כי בסקטור הזה מתבצעים בימים אלה "חילופי משמרות" בין דור משקיעים ותיק שבעיקר מוכר דירות לבין דור משקיעים צעיר שעוסק ברכישת דירות, ופעמים רבות המשקיעים הוותיקים מוכרים דירות לאלה הצעירים.

מכירות המשקיעים בנובמבר הסתכמו ב-2.1 אלף דירות, עליה חדה של 33% בהשוואה לנובמבר אשתקד. "יש לציין כי מאז חודש יוני מכירות המשקיעים גדלות בקצב גבוה יותר מזה של משפרי הדיור, כאשר מגמה זו החלה להתעצם באוגוסט. ניתוח הממצאים מלמד כי במקביל גדל משמעותית שיעור הדירות ש'מחליפות' ידיים בין משקיעים, כאשר בנובמבר הגיע שיעור ל-36% מסך הדירות שנמכרו ע"י משקיעים, גבוה ב-9 נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר אשתקד", כתבה הכלכלנית בסקירה. מדובר בשיעור שגבוה משמעותית גם בהשוואה לחודשים של לפני הורדת מס הרכישה.

"יש בכך כדי לרמז כי הורדת מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה 'מסייעת' למשקיעים 'הוותיקים' המעוניינים לצאת מהשוק לעשות זאת, בפרט באזורים בהם הדירות המוחזקות ע"י משקיעים הינן בעלות מאפיינים המועדפים במיוחד על סגמנט זה של השוק, למשל באזורים סטודנטיאליים", כתבה הכלכלנית. בולט במיוחד בניתוח זה אזור ירושלים, שבו 40% מהדירות שמכרו המשקיעים בנובמבר האחרון היו למשקיעים אחרים, כפליים משיעור זה בנובמבר אשתקד. באזור תל אביב מחצית מהדירות שמכרו המשקיעים בנובמבר היו למשקיעים אחרים.

ואולם האם המשקיעים הוותיקים מוכרים את הדירות שלהם רק משום שמצאו אפיקים טובים יותר להשקעה, למשל, או בגלל שהם סבורים שמחירי הדירות ירדו? הכלכלנית הראשית מצאה כי מאז פרוץ משבר הקורונה, העצמאים ובעלי החברות נוטים יותר למכור דירות להשקעה שהוחזקו בבעלותם מאשר לרכוש דירות להשקעה. זה יכול להעלות השערה כי לפחות חלקם עושים זאת לא על רקע מצב השוק, אלא על רקע הידרדרות כלכלית שחלה במצבם, בעקבות הקורונה הכלכלית.