עסקה לקאר של אלוני חץ בארה"ב: "הפעילות שלנו בוושינגטון תיהנה מההשקעות הגרנדיוזיות שמתכנן ממשל ביידן"

חברת ההשקעות בנדל"ן אלוני חץ  עדכנה על עסקה גדולה שגיבשה החברה הבת שלה קאר (Carr), הפועלת עבורה בארה"ב, שבמסגרתה חתמה על מזכר הבנות למכירת 49% מהזכויות והחובות באחד מהנכסים המרכזיים שלה, תמורת 455 מיליון דולר, ובניכוי הלוואה בתמורה של 223 מיליון דולר.

מדובר במתחם מידטאון סנטר (Midtown Center) שבעיר וושינגטון - נכס שחברת קאר יזמה והקימה על הקרקע שבה פעל בעבר עיתון ה"וושינגטון פוסט", ואשר ההשקעה המצרפית בו הסתכמה בכ-630 מיליון דולר.

הסכם העקרונות שנחתם כעת משקף לנכס (100%) שווי של כ-980 מיליון דולר - גבוה קצת יותר משוויו בספריה של קאר, העומד על כ-965 מיליון דולר, אחרי שלפי אלוני חץ, במהלך חמש השנים מאז החלה בנייתו נהנתה קאר מרווח מצטבר של כ-350 מיליון דולר ממנו.

המתחם המדובר כולל שטחי השכרה של כ-870 אלף רגל רבועה (כ-81 אלף מ"ר), עיקרם מושכרים לענקית המשכנתאות פאני מיי, והיתרה לחברת חללי העבודה WeWork. לפי נתוני אלוני חץ, מח"מ השכירויות הממוצע בנכס הוא כ-13 שנים, והוא צפוי להניב בסיכום השנה הנוכחית (2021) רווח תפעולי נקי (NOI) של כ-46 מיליון דולר.

העסקה, שהשלמתה דורשת התקיימות כמה תנאים, צפויה להתבצע עד סוף הרבעון הנוכחי, ומהתמורה ממנה מתכננת קאר להשתמש "להמשך צמיחתה והתפתחותה העסקית".

השותף המרכזי בקאר: ג'יי.פי מורגן

אלוני חץ מחזיקה ב-44% ממניות קאר, שפעילותה מתרכזת בעיקר באזור עיר הבירה האמריקאית, וכן באזור בוסטון, והשותף המרכזי שלה בקאר הוא בנק ג'יי.פי מורגן.

נתן חץ, בעל השליטה ומנכ"ל אלוני חץ, החליט על כניסה להשקעה בחברת קאר ועל הצטרפות לג'יי.פי מורגן בשותפות בחברה האמריקאית בסוף שנת 2012, בזכות הפוטנציאל שזיהה בשוק בוושינגטון, וכעת הוא מעריך, כי שוק הנדל"ן המסחרי בוושינגטון ייהנה מחילופי השלטון בארה"ב.

לדבריו, "ההשפעה הכלכלית של כניסת הנשיא החדש ג'ו ביידן תהיה דרמטית, כי היא מייצרת מצב שבו תהיה שליטה של מפלגה אחת - הדמוקרטית, לכל אורך השרשרת - נשיא, קונגרס וסנאט. לפי ההיסטוריה, כשכל המוסדות האלה בידי אותו צד, הפעילות הכלכלית גדלה, משום שהממשל יכול להעביר תוכניות כלכליות דרמטיות בקלות רבה יותר, וביידן והממשל שלו הציגו לקראת הבחירות תוכניות גרנדיוזיות של השקעות כספיות".

חץ מסביר, כי "עוד ההיסטוריה מראה כי בתקופות כאלה הכלכלה בוושינגטון, העיר שבה הממשל פועל, צומחת באופן חד, והביקוש לנדל"ן גדל, כי כולם רוצים להיות באזור כדי לנסות ולקבל נתח מעוגת הטריליונים של המכרזים שמוציאה הממשלה. הפעילות שלנו בוושינגטון מרכזית עבורנו, והיא צפויה ליהנות מהמצב הזה בשנים הקרובות".

עוד לגבי וושינגטון חץ מוסיף, כי "זה מקום טוב להיות בו, משום שהוא לא תנודתי ויותר יציב משווקים דוגמת ניו יורק וסן פרנסיסקו. צריך לזכור שבארה"ב יש עשרות שווקים שונים לחלוטין, והכלכלה של כל מדינה מתפקדת בצורה שונה. וושינגטון היא השווייץ של ארה"ב, והעובדה שהממשל פועל בה, מסייעת לכך. בשנים האחרונות ההשקעה שלנו שם הייתה מאוד מוצלחת. אלוני חץ השקיעה בקאר כ-700 מיליון דולר בשבע השנים האחרונות, ואנחנו נהנים מרווחים מאוד יפים ממנה".

איך השפיעה מגפת הקורונה על הפעילות שלכם בארה"ב?

חץ: "בסיכומו של דבר, השפעות הקורונה די דומות בארה"ב, באירופה ובישראל, כשאנשים עובדים לא מעט מהבית. בארה"ב יש תרבות שלפיה מקיימים חוזים, לכן כולם משלמים את שכר הדירה. בתחום הריטייל, אפשר להאריך חוזים בהתאם לתקופה שבה הנכסים היו סגורים".

לחברות שבהן מחזיקה אלוני חץ פעילות גדולה בתחום המשרדים; אתה לא חושש משינויים בשוק העבודה, שיפגעוח בפעילות זו בארץ ובעולם בהשפעת המעבר לעבודה בבית?

חץ: "אנחנו נמצאים כעת במצב שהוא כמו מתקפת טילים, אז כולם רוצים להיות במקלט. אבל כשאין טילים רוצים לצאת מהמקלט, ואנחנו שומעים יותר ויותר קולות של עובדים שמאוד רוצים להגיע למשרד ולפגוש קולגות.

"אין ספק שהאדם הוא חיה חברתית שרוצה לראות אנשים והוא לא יכול כל הזמן לשבת בבית. חלק מהעובדים אולי יעברו לעבוד יום-יומיים בשבוע מהבית, אבל המשרד יחזור להיות לב הפעילות, משום שאי אפשר דרך זום או בטלפון לפתח דברים באותה איכות שנוצרת במפגש בין אנשים. אני חושב שתוך כשנתיים נראה שמה שהיה הוא מה שיהיה.

"עכשיו כשיש חיסונים רואים את הפתרון הבריאותי לעניין הזה, ואני מניח שהקורונה תהפוך לעוד מחלה שנחיה איתה, כמו שפעת, לכן אנשים יחזרו לעבוד מהמשרדים והמסחר ייפתח מחדש".

"בשוק הריאלי אפשר לקבל מחיר מלא"

לגבי העסקה הנוכחית של קאר חץ אומר, כי "הנכס הזה הוא הנכס החדש הכי גדול שנבנה בוושינגטון ב-30 השנה האחרונות. קאר מחזיקה בנכסים בשווי של כ-4 מיליארד דולר, והמידטאון סנטר מהווה כ-1 מיליארד דולר מתוכם, לכן היא החליטה לממש כמחצית מהנכס, כדי לפזר קצת את השקעותיה בנכסים חדשים. הרווח שקאר רושמת על הנכס הוא לא עניין רגיל, ואני מניח שאם היא הייתה מעמידה למכירה את כל הנכס, המחיר היה יותר גבוה".

לדברי חץ, העסקה של קאר מראה כי בניגוד למתרחש בשוקי ההון, "בשוק הריאלי אין לחץ ואפשר לקבל מחיר מלא לפי שווי הנכס".

לדבריו, "יש פער גדול בין שוק ההון לבין עסקאות ריאליות. בשנה האחרונה היו כל הזמן דעות של אנליסטים שלפיהן שווי הנכסים ירדו משמעותית, ואנחנו אמרנו שזה לא נכון. השווקים ירדו חזק ואחר כך תיקנו חזק, אבל חברות הריט בארה"ב עוד במינוס כ-20% לעומת השווי שבו היו בסוף 2019.

"אומנם הקורונה תביא מיתון, ואני מניח שיקחו שנה-שנתיים עד שנחזור ליציבות חדשה, אבל העסקאות הריאליות, כמו זו של קאר ועוד רבות, הנעשות סביב מחיר הנכסים בספרים, לא מראות על שום דבר ברמת שינוי של עשרות אחוזים".

מלבד ההחזקה בקאר, אלוני חץ גם מחזיקה בפעילות נדל"ן נוספת בבוסטון שבארה"ב. בישראל היא פועלת בתחום הנדל"ן המניב באמצעות החברה הבת אמות ובתחום האנרגיה הירוקה באמצעות חברת אנרג'יקס, ויש לה פעילות נדל"ן מניב גם בבריטניה, והחזקה בחברת PSP הפועלת בתחום הנדל"ן בשווייץ. בשנה האחרונה נשחקה מניית אלוני חץ ב-17%, והיא משקפת לחברה שווי שוק נוכחי של 7.8 מיליארד שקל.