"במליסרון הרגשתי קצת בעל בית": אבי לוי מדבר על הפרידה מענקית הקניונים ומליאורה עופר

לפני כשנה, כשאבי לוי נהפך לבעל השליטה בחברת הנדל"ן להב אל.אר, במהלך שכלל השקעה של קרוב ל-110 מיליון שקל, הוא לא העלה על דעתו אפשרות לזעזוע הענקי שהתחולל זמן קצר לאחר מכן בשווקים, ובכלל בעולם, בעקבות התפשטות וירוס הקורונה.

בהשפעת הקורונה, נראה כי ההחלטה המפתיעה שקיבל לוי ב-2019, לעזוב את ניהול ענקית הקניונים מליסרון בשל חוסר הסכמות בינו לבין בעלת השליטה ליאורה עופר, בקשר לסוגיית התגמול ההוני שייקבל, נעשתה בתזמון מצוין עבורו. 

במספרים, ההשקעה שביצע לוי במניות להב בתחילת 2020 ושהפכה אותו לבעל השליטה בחברה, נעשתה לפי מחיר מניה של 2 שקלים, בעוד מחיר המניה הנוכחי כבר חצה רף של 4 שקלים. זאת, בין השאר, על רקע העלייה בהיקף הפעילות של החברה מאז שנהפך לוי לגורם הדומיננטי בה ומונה ליו"ר שלה, לצד הזרמות הון משמעותיות שנעשו לתוכה והעסקה שחתם לרכישת חברת דלק ישראל (ראו מסגרת). 

נכון להיום, נסחרת להב אל.אר בשווי שוק שמגיע כבר לכמעט מיליארד שקל, אחרי שמנייתה יותר מהכפילה את ערכה בשנה האחרונה, וגיוסי הון של כ-300 מיליון שקל שביצעה. לוי, שכבר השקיע כ-200 מיליון שקל במניות החברה (44% מההון), מורווח כיום "על הנייר" יותר מפי שניים - עם שווי החזקות של כ-430 מיליון שקל.

במבט על השנה החולפת אומר לוי, שבקרוב יגיע לגיל הפרישה לפנסיה (67): "כנראה ידעתי מה אני עושה, והאמנתי בחברה, ביכולות שלה ובאנשים שיש פה, שבלעדיהם לא היינו מגיעים לאן שהגענו, ואני נהנה מפירות ההשקעה. אני גם מודה לאלי להב שפינה לי את הדרך ונתן לי לקחת את הבכורה והשליטה בחברה, בלי למכור מניות, אלא בהסכמה להידלל בהחזקות, והוא עדיין שותף בחברה".

"גם במליסרון הרגשתי קצת בעל בית"

לוי נחשב לאחד מהדמויות הוותיקות והבכירות בתחום הנדל"ן המסחרי בישראל. חלק משמעותי משנות הפריחה שלו בענף היה תחת החברות בשליטתה של המיליארדרית  ליאורה עופר, תחילה בניהולה של החברה הפרטית עופר השקעות, ובהמשך, בין השנים 2012-2019, בראשות חברת מליסרון הבורסאית, בתקופה שבה פעילותה צמחה בצורה משמעותית.

לצד צמיחת הפעילות של מליסרון, שנהפכה לשחקנית מובילה בתחום הקניונים בישראל, במהלך שנות עבודתו בחברה צבר לוי הון עצום, שהפך אותו לאחד המנהלים השכירים העשירים במשק. ההון שצבר במהלך שנות עבודתו במליסרון, הוערך בסכום כולל של חצי מיליארד שקל - עיקר הסכום שווי השוק של מניותיו בחברה, והשאר מימושי מניות שביצע ועלויות העסקתו השנתיות השוטפות.

אחרי 7 שנים כמנכ"ל מליסרון, במהלך 2019 נהפך חידוש הסכם העסקתו של לוי בחברה לסאגה שנמשכה כמה חודשים. זאת, בשל רצונו לרכוש חבילת מניות גדולה של החברה  באמצעות מימון שתעמיד לו בעלת השליטה - שמצדה הנגדה לרעיון. 

בסופו של דבר, הודיע לוי על החלטתו לעזוב את תפקידו. עם הודעת הפרישה הסביר כי "מתוך רצון להמשיך ולהוביל את צמיחתה, ביקשתי לרכוש מניות נוספות של החברה, בסכום של כ-300 מיליון שקל. ביקשתי מבעלת השליטה הלוואה צמודה למדד בסכום של כ-225 מיליון שקל. ההלוואה היתה אמורה להיות מובטחת במניות הנרכשות ובערבות אישית מלאה שלי, עם תנאי 'ריקורס' מלא".

את פרידתו הרשמית ממליסרון עשה לוי באוקטובר 2019, באחד האקזיטים המרשימים של מנהל שכיר בשנים האחרונות, עם מכירת עיקר החזקותיו בחברה תמורת כ-280 מיליון שקל - הון ששימש אותו בהמשך להשקעה בלהב.

את המכירה ההיא, של קרוב ל-3% מהונה של מליסרון, ביצע לוי לפי מחיר מניה של 216 שקל - לא רחוק מרמת השיא שקבעה חודשים ספורים לאחר מכן (כ-240 שקל), וגבוה בכ-20% מערכה הנוכחי (כ-180 שקל), שנשחק בתקופת הקורונה. מניית מליסרון, שחולשת בין השאר על נכסים כמו קניון רמת אביב והקריון שבקרית ביאליק, ירדה בשנה האחרונה בכ-20%. 

אתה מתגעגע למליסרון?
לוי: "אהבתי את מליסרון ונהניתי שם. היחסים שלי עם ליאורה עופר בסדר גמור, ואני מסתכל על התקופה שהייתי שם בגאווה, אבל טוב לי איפה שאני היום - ואני נהנה ממה שאני עושה וגאה בכך".

איך זה להיות בפוזיציה של בעל השליטה לעומת שכיר?
"גם בתקופתי במליסרון, לא הייתי מגדיר את עצמי כשכיר קלאסי. הרגשתי שותפות בחברה, הייתה לי אחריות, היה לי חופש פעולה מוחלט וגם הייתה לי החזקה לא קטנה שם. לכן, גם שם הרגשתי קצת בעל הבית".

לנוכח משבר הקורונה, הסתיימה להערכתך תקופת הפריחה של הקניונים?
"פעילות הקניונים ממש לא עברה מהעולם. הקורונה תחלוף, והקניונים יחזרו לפרוח. גם חברת מליסרון, שיש לה קניונים מאוד מוצלחים ומהטובים שיש בישראל, תפרח. אמנם עכשיו בגלל הקורונה אנשים מבצעים רכישות באונליין, אבל אני מעריך שבסופו של דבר, הכל יחזור לאיתנו. גם אני ביצעתי רכישות אונליין, אבל חסרה לי החוויה של לקנות, למדוד ולפגוש אנשים, ואני מאוד מחכה לרגע שיתאפשר לנו לצאת להיפגש עם אנשים ולהתחבק.

"האדם הוא חיה חברתית, וכשתחלוף הקורונה נרצה שוב ללכת לבתי קפה, למסעדות, לקנות בגדים ולראות ולהיראות. אנשים במצב הנוכחי הם כמו קפיץ דרוך, ומחכים שהוא ישתחרר כדי לחזור למה שהיה. אם יהיו בקניון חנויות שלא יצליחו לאחר החזרה לשגרה, אז יחליפו אותן חנויות אחרות, אבל אני לא רואה מהפכה בענף - ומעריך שהדברים יחזרו להיות כפי שהיו לפני כן".

לדבריו, "צריך לזכור שלא בונים קניונים חדשים, ושכמות האוכלוסייה גדלה. אמנם השנה האחרונה בעייתית, אבל כמגמה ההכנסה הפנויה גדלה, כך שבטווח הארוך הצריכה תגדל והמצב הנוכחי לא יישאר לנצח".

"עשינו מהלכים גדולים בשנה האחרונה"

על להב אל.אר אומר לוי: "זו הייתה שנה מאוד מעניינת, ועשינו בה כמה מהלכים גדולים. בעיקר הגדלנו את הפעילות שלנו בגרמניה, שזו ליבת הפעילות של החברה".

להב מחזיקה כיום בעשרות מרכזים מסחריים ברחבי גרמניה, נוסף על כ-90 מתקנים סולאריים על גגות בישראל, בהיקף המתקרב ל-5 מגוואט, ובאחרונה היא השלימה את רכישת השליטה (70%) בחברת דלק ישראל תמורת כ-525 מיליון שקל (יחד עם שותפים).

שותפו העיקרי של לוי בלהב אל.אר הוא אלי להב, שיחד עם בת זוגו לשעבר, חגית להב, מחזיק בכ-11% מהון החברה. הדמויות הפעילות הבולטות בחברה הם סגן היו"ר איליק רוז'נסקי והמנכ"לית חוה זמיר-טואף, שניהם יוצאי חברת דלק נדל"ן, שנשלטה בידי יצחק תשובה וקרסה בעקבתו המשבר העולמי של 2008. 

לדברי לוי, "במהלך השנה האחרונה נכנסנו להשקעה במרכזי מסחר נוספים בגרמניה, כך שכיום אנחנו מחזיקים בכ-75 מרכזים ומנהלים נכסים בהיקף של קרוב ל-1 מיליארד שקל (כולל חלק השותפים א"ל) ברחבי גרמניה. זה עסק שהוכיח את עצמו, במיוחד בשנה האחרונה, שהייתה שנת הקורונה".

עוד לדבריו, "רוב המרכזים המסחריים שלנו בגרמניה הם שכונתיים וקטנים יחסית, בגדלים שנעים בין 1,500-4,000 מ"ר כל אחד, וכוללים בעיקר סופרמרקטים, חנויות פארם, חנויות עשה זאת בעצמך (DIY) ודומות להן. במהלך הסגרים בגרמניה, הרוב הגדול של הנכסים שלנו היו פתוחים, והוכיחו את עצמם בתקופה מאתגרת זו. גם באלה מהם שהיו סגורים, אף אחד מהדיירים לא ביקש הפחתה או דחייה של דמי שכירות, ודווקא החברה היא שהציעה לשוכרים הקלות".

לוי מסביר כי "בגרמניה המצב מנוהל בצורה שונה מאשר בישראל. שם עובדים לא יצאו לחל"ת, הממשלה מסייעת לעסקים בהעסקת העובדים ישירות, והעסקים ממשיכים לשלם את שכר הדירה".

עוד הוא מספר כי "את עסקאות הרכישה שלנו בגרמניה ביצענו לפי סדרי גודל של כ-8% תשואה, בעוד שבאחרונה מימשנו חלק מהנכסים ברמות של סביב כ-5% תשואה. אלה הם נכסים עם רמת ביקוש גבוהה מאוד, במיוחד כיום, לאור ההצלחה שהם הוכיחו בתקופת הקורונה, מבחינת נחיצות העסקים הפועלים בהם ויכולת ההישרדות שלהם.

"יש שם עוד לאן לצמוח, אם כי כיום הרבה יותר קשה למצוא נכסים בתשואות שרכשנו בעבר. אבל גרמניה זו מדינה גדולה, עם הרבה מרכזים מסחריים שכונתיים, ואנחנו בוחנים מה עוד אנחנו יכולים לעשות שם בתחום".

"נמשיך לפתח את תחום האנרגיה הסולארית"

תחום הפעילות הנוסף של להב מתרכז באנרגיה סולארית, ובו התחילה לפעול כבר ב-2012. לוי מציין כי בשלב הנוכחי, הפעילות הסולארית מניבה ללהב הכנסות שנתיות המתקרבות ל-10 מיליון שקל, וכי "יש עוד לא מעט פעילות בצנרת, משום שזה תחום שאנחנו רוצים להמשיך ולפתח. השוק נותן לו ערכים מאוד גבוהים".

יש הצדקה לפופולריות הגואה של חברות אנרגיה ירוקה בבורסה?
"תחום האנרגיה הירוקה הוא תחום חם, ובצדק, משום שכולם רואים את הצמיחה שיש בו. ממשלות מתחייבות לגידול בשימוש באנרגיה ירוקה, ואצלנו הממשלה הודיעה שהיא מצפה שבתוך כמה שנים השימוש במקורות אנרגיה ירוקה יגיע לכ-30% מסך היקף האנרגיה. לכן, אני מעריך שגם בתחום זה אנחנו נגדל בצורה משמעותית, והוא יהיה נדבך חזק מסך הפעילות שלנו. ברגע שנהיה בגודל הנכון, נשמח גם להנפיק את הפעילות הזו, אבל אנחנו עוד לא שם". 

"דלק ישראל תציף ערך גבוה מאוד"

לפני כחודשיים רשמה חברת להב אל.אר. קפיצת מדרגה משמעותית בהיקפי הפעילות שלה, עם השלמת רכישת השליטה בחברת דלק ישראל (70%) מידיה של קבוצת דלק שבשליטת יצחק תשובה, תמורת 525 מיליון שקל - בעסקה שנעשתה יחד ובחלקים שווים עם איש העסקים אורי מנצור. דלק ישראל פועלת בתחום של תחנות דלק וחנויות נוחות ברחבי ישראל.

על עסקה זו מספר אבי לוי לגלובס: "עבדנו קשה כדי להיכנס לדלק ישראל, ואנחנו חושבים שזו עסקה טובה מאוד. אני גם מעריך שנממש את האופציה שיש לנו להגדלת ההחזקות בדלק. אנחנו סבורים שיש בדלק ישראל פוטנציאל גדול, ועובדים על פיצולה: מצד אחד חברת נדל"ן - דלק נכסים ישראל, שאליה נעביר את תחנות הדלק הנמצאות בבעלות, ומצד שני פעילות הקמעונאות והדלקים". לדבריו, "הנכסים של דלק ישראל אינם משוערכים נכון להיום, והפיצול והעמדת הנכסים לפי כללי החשבונאות (IFRS) יציפו ערך גבוה מאוד".

"מעבר למישור החשבונאי", מוסיף לוי, "הצפת הערך תגיע מעצם הפיצול ומיקוד פעילות הנדל"ן, עם ניצול זכויות בנייה בתחנות הדלק שלא נוצלו עד היום, הגדלת הפעילות של רשת חנויות הנוחות 'מנטה' ויצירת מרכזים מסחריים שכונתיים סביב תחנות הדלק. יש גם תחנות דלק עם זכויות בנייה גם למגורים".

באיזה היקפי פעילות מדובר?
"יש לנו 55 תחנות דלק, עם אפשרות להגדיל את הזכויות, ולפי המצב הקיים, נוכל להקים ולהשביח יותר מ-10 אלף מ"ר בטווח של שנתיים-שלוש. מלבד פעילות הנדל"ן סביב התחנות, אנחנו גם פתוחים לכל פעילות נדל"ן אחרת, כשפעילות הנדל"ן של להב תישאר ממוקדת בחו"ל, ואילו דלק נכסים תתמקד בישראל".

 מתחם תדלוק וחנות 'מנטה' של דלק ישראל / צילום: תמר מצפי

"רוצים להגדיל את מספר חנויות 'מנטה'"

לגבי זרוע הקמעונאות, אומר לוי: "יש גם פה פוטנציאל גדול להשבחה וצמיחה במכירות. אנחנו רוצים להגדיל גם את שטחי הפעילות וגם את מספר חנויות הנוחות 'מנטה', שכיום יש כ-170 מהן".

אתה לא חושש מהירידה בצריכת הדלקים המסורתית?
"תחום הדלקים נפגע בשנת הקורונה, כי הרבה אנשים עובדים מהבית ולא נוסעים, ויש ירידה בצריכת הדלק. אבל אנחנו מקווים ומאמינים שבתום עידן הקורונה נחזור לפעילות מלאה. אמנם יש כאלה שטוענים שעולם הדלקים יעלם או ייפחת, אבל עוד יש דרך מאוד ארוכה עד לשם. אני לא רואה היעלמות של תחנות הדלק".

השותף של להב בעסקת דלק ישראל, אורי מנצור, הוא איש עסקים ירושלמי המוכר לחובבי הספורט כנשיאה לשעבר של קבוצת הכדורסל הפועל ירושלים. כיום מחזיק מנצור, בין השאר, במפעל ופורג'ט (Vaporjet) באופקים, הפועל בתחום הבדים הלא-ארוגים המהווים חומר גלם לייצור מגבונים לחים וחיתולים חד-פעמיים.

על מנצור מספר לוי כי הוא "שותף גם בפעילות שלנו בגרמניה מתחילת הדרך, עם החזקה של 25% בנכסים, וכבר כמעט 6 שנים עובד עם החברה, בשותפות מכובדת שהצדדים מאוד נהנים ממנה. בעסקה של דלק ישראל, התנהלנו תקופה ארוכה עם רמי לוי, וכשהוא ירד מהפרק פנינו למנצור, שהסכים להצטרף אלינו בתוך 24 שעות מהרגע שדיברנו איתו. אני מניח שההסכמה המהירה שלו היא בגלל שהוא סומך עלינו ואוהב את השותפות איתנו". 

אבי לוי

בן 66 ● נשוי ואב ל-5, סב ל-4 נכדים ● יו"ר להב אל.אר מאז נובמבר 2019 ● בתפקידיו הקודמים שימש מנכ"ל מליסרון ומנכ"ל עופר השקעות

להב אל.אר

תחום פעילות: נדל"ן מניב בגרמניה, אנרגיה סולארית בישראל והחזקה בדלק ישראל ● יו"ר ובעל השליטה: אבי לוי ● מנכ"לית: חוה זמיר-טואף ● שווי שוק נוכחי: 970 מיליון שקל ● הכנסות ינואר-ספטמבר 2020: 57 מיליון שקל ● רווח נקי ינואר-ספטמבר 2020: 27 מיליון שקל