הקשר בין אי אמון במערכת הפוליטית לעלייה ברכישת דירות

גם הקורונה לא הצליחה לבלום את עליית מחירי הדירות, ואנו נמצאים עכשיו במה שנראה כתחילת האצה בעליות המחירים. לא רק שמדד אוקטובר-נובמבר עלה ב-1%, גם המדד שקדם לו תוקן ממינוס 0.2% לפלוס 0.3%. כשברקע חווה המדינה תקופה של בהלה לדירות בממדים שדומים לשנת השיא 2015. הסיבות העיקריות לכך נעוצות במשקיעים ששבים לפקוד את השוק ובזוגות הצעירים שמגדילים את רכישת הדירות שלהם, בשוק החופשי.

■ ירידה של 1.1% בתוצר: פגיעת הקורונה בכלכלה הישראלית ברבעון השלישי הייתה מהנמוכות במדינות המפותחות

מדד מחירי הדירות האחרון היה אחד מהמדדים היותר צפויים, ואין צורך להעמיק מידי בניתוח כדי לראות זאת. בששת החודשים שבין מאי לנובמבר 2020 רשם שוק הנדל"ן את כמות העסקאות הגדולה ביותר בעשר השנים האחרונות וכנראה שגם בכלל. ממוצע כמות העסקאות שנרשם באותם חודשים הגיע ל-10,000 בחודש. 10% יותר מאשר בתקופה המקבילה של 2019 ו-24% יותר מאשר בחודשים הללו ב-2018. אפילו יותר מהתקופה המקבילה באותה שנת שיא 2015. מספר החודשים שדירה חדשה נמצאת על המדף עד שהיא נרכשת, ירד על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מ-19 ב-2019 לפחות מ-15 כיום, עדות שפחות אנשים ממתינים על הגדר, ויותר מחליטים לעשות מעשה ולרכוש דירה. במצב כזה ירידות מחירים הן התרחיש הבלתי צפוי ביותר.

המגפה הביאה שינוי, רק לא בכיוון שצפו

ואכן, המחירים עולים, ולא סתם עולים. בלמ"ס הראו, שעליית המחירים השנתית הגיעה ל-3.2%, אבל הניתוח הזה אינו משקף את מציאות הקורונה. המגפה אמנם קטעה את רצף עליות המחירים מ-2019 ותחילת 2020, אך ניתן לסמן אותה כקו פרשת מים שהביא לשינוי בהתנהגות הרוכשים - באופן הכי בלתי צפוי. בתחילת המגפה הצפי היה שרוכשי דירות, ובמיוחד הצעירים, ינקטו משנה זהירות בטרם ירכשו לעצמם דירה - לנוכח מצב התחלואה, הכלכלה והתעסוקה הלא מעודדים. אלא שמסתבר שהקורונה והתגובה הממשלתית למגפה, דווקא דרבנו אותם לרכוש דירות.

ואכן לאחר ההלם הראשוני של החודשים מרץ-מאי, שבהם נרשמה ירידה כוללת של 0.8%, הציבור עט על דירות, מה שהשפיע מיד על המחירים: בחצי השנה שבין מאי לנובמבר, המחירים עלו ב-2.7%. וזה כבר מתחיל להיות קצב עליות מהיר. על פי נתוני המשכנתאות שפרסם בנק ישראל בשבוע שעבר, השוק להט בדצמבר, אפילו יותר מאשר בחודשים שקדמו לו.

מה השתנה בשוק במהלך תקופת הקורונה? בעיקר שני דברים: המשקיעים חזרו אל השוק בעקבות הורדת מס הרכישה בסוף יולי; ואילו הזוגות הצעירים לא הורידו את מספר הדירות שהם רוכשים, על אף הירידה במספר העסקאות שמבוצעות במסגרת "מחיר למשתכן". לאורך כל 2020 מספר העסקאות שבוצעו לפי מחיר למשתכן ירד, אך הזוגות הצעירים המשיכו לשלוט בשוק הדירות ביד רמה, וכמחצית מהעסקאות למגורים המבוצעות בשוק זה נעשות על ידם. גם זו תופעה שלא נצפתה מראש.

הסיבה העיקרית לעליות: דירות יד שנייה

התבוננות ברזולוציה יותר גבוהה על השוק מראה, שמאז תום הסגר הראשון המחוז שמוביל את עליות המחירים הוא מחוז ירושלים - שרשם עלייה חדה של 3.6% במחירים, בתוך חצי שנה בלבד. אחריו מדורג אזור המרכז, שבו עלו המחירים ב-3.5%. אלה שני המחוזות שמשכו את המדד הכללי של מחירי הדירות מעלה, לרמה של 2.7%. אחריהם הגיע מחוז הצפון, בו עלו המחירים ב-2.6%, בתל אביב ובדרום המחירים עלו ב-2.2% ואילו במחוז חיפה נרשמה העלייה הנמוכה ביותר - 0.8%.

ואיזה סוג דירות סוחב את השוק למעלה? גם כאן התשובה אולי מפתיעה - הדירות יד שנייה הן הסיבה העיקרית לעליות. זאת, משום שמדד מחירי הדירות החדשות דווקא מורה על ירידות קלות במחירי הדירות החדשות הנמכרות, מאז הסגר הראשון.

התהליך הזה שלו אנו עדים צפוי להמשך עמוק לתוך השנה הנוכחית. כרגיל הריבית הנמוכה מתדלקת את השוק - אולם לאור השינויים שחלים בו, שכאמור באים לידי ביטוי בעיקר בקרב המשקיעים והזוגות הצעירים, ברור שיש סיבות נוספות. עבור המשקיעים הורדת מס הרכישה היוותה את הזרז לחזרה לשוק. ואילו הצעירים חווים למעלה משנתיים ממשלה לא מתפקדת, ללא שום אופק בתחום הדיור.

לכן, קיים קשר בין הרכישות שלהם לבין האי אמון שהם רוכשים למערכת הפוליטית.