אקסטל השלימה מימון מחדש למגדל CPT בהיקף של 380 מיליון דולר

חברת הנדל"ן הזרה אקסטל, שבשליטת גארי ברנט, קיבלה הלוואה חדשה מתאגיד פיננסי אמריקאי בהיקף של 380 מיליון דולר לתקופה של שנה אחת. ההלוואה נושאת ריבית שנתית גבוהה של 14% וכוללת אופציות להארכת מועד הפירעון הסופי ב-18 חודשים נוספים, כלומר עד לסוף יוני 2023.

לאקסטל חוב (במונחי קרן) של 300 מיליון שקל (92 מיליון דולר) למחזיקי אגרות החוב מסדרה ב', שהונפקו בבורסה בת"א ושנושאות ריבית שנתית של 6.5%. האג"ח מדורגות Baa1 בידי מידרוג, נסחרות בתשואה שנתית לפדיון של 6.8%, ומתוכננות להיפרע בתשלום אחד ב-31 בדצמבר 2021 - בדיוק כמו ההלוואה החדשה שקיבלה החברה מהתאגיד האמריקאי.

ההלוואה החדשה תובטח בשעבוד על מניות C של מגדל דירות היוקרה סנטרל פארק טאואר (CPT) שמקימה אקסטל במנהטן. סכום של של 201.6 מיליון שקל מתוך ההלוואה החדשה שימש לפירעון חלקי של קו האשראי שהועמד לחברה בעבר בידי הבנק האמריקאי ג'יי.פי מורגן, בעוד שסכום נוסף של 117.9 מיליון דולר שימש למימון פיקדונות במסגרת העדכון להסכם ההלוואה הבכירה בפרויקט CPT.

לדברי אקסטל, יתרת סכום ההלוואה החדשה, בסך של 55.5 מיליון דולר הועברה לידיה לצורך שימוש חופשי. מדובר בחלק מהותי מהיקף מקורות חופשיים כוללים בהיקף של 323 מיליון דולר, שהעריכה אקסטל כי תצליח לגייס ב-15 החודשים שבין סוף ספטמבר 2020 לסוף דצמבר 2021 (בנוסף ל-43 מיליון דולר שהיו ברשותה בסוף ספטמבר 2020).

ההלוואה החדשה תפרע מתוך חלוקות שתבצע חברת הנכס מתוך תקבולי מכירת יחידות הדיור בפרויקט CPT, או באמצעות מימון מחדש שיבוצע להלוואה הבכירה בפרויקט. הריבית בגין ההלוואה תיצבר ותשלום במועד הפירעון האחרון של הקרן.

ההלוואה החדשה גם הביאה עמה שינוי בהסכם ההלוואה הבכירה בנכס CPT, ובראשו הסרת סעיפים שכללו התניה פיננסית למכירת של לפחות 500 מיליון דולר בפרויקט CPT עד סוף 2020. אקסטל לא עמדה בהתניה זו וכעת היא כאמור בוטלה ואינה מאיימת עוד על החברה.

עוד מציינת אקסטל בדיווח לבורסה, כי המלווה הבכיר בהלוואה הבכירה ב-CPT ישחרר לה כספים מתוך סכומי הפיקדונות בסכום השווה לתמורת מכירה נטו, שתנבע מהתקשרות בחוזי מכירה עד ליום ה-31 בינואר 2021, אשר תמורת המכירה נטו הצפויה מהם עולה על 1,250 דולר לר"ר. לאחר מועד זה, המלווה הבכיר בהלוואה הבכירה ב-CPT ישחרר לקסטל כספים מתוך סכומי הפיקדונות עם הגעת היחס בין יתרת סכום ההלוואה הבכירה ב-CPT ליחידות שטרם נחתם הסכם בגינם חוזה מכירה בנכס ל-1,250 דולר לר"ר או נמוך מכך.

מקורבים לחברה טענו היום, כי סעיף זה מבהיר כי לא מדובר בהלוואה רגילה בריבית של 14% בין לווה למלווה, אלא לעסקה מורכבת יותר עם גוף פיננסי מתוחכם. כך, שבחברה רואים במהלך למעשה סוג של השקעה הונית שתוחזר ממכירת הדירות ומשום כך מדובר בעסקה מצוינת עבור אקסטל, שגם מבטלת כאמור את ההתניה בנוגע להיקף מכירת הדירות.

מגדל CPT, שממוקם בצומת הרחובות 217 מערב ו-57, עתיד להיות מגדל המגורים הגבוה ביותר בעולם. המגדל, שבנייתו מתוכננת להסתיים ביוני 2021, עתיד לכלול 131 קומות בשטח (גולמי) של 1.2 מיליון ר"ר (111.5 אלף מ"ר) ובהשקעה של כ-2.2 מיליארד דולר.

נכון לסוף ספטמבר 2020, טרם החלה השלמת התקשרויות בהסכמי רכישת דירות בפרויקט. עם זאת, באקסטל העריכו בסוף נובמבר כי עד סוף דצמבר 2020 היא תשלים מכירת יחידות דיור בשטח של כ-17 אלף ר"ר וכי בשנת 2021 ותמכור יחידות דיור בשטח של 20 אלף ר"ר.

עוד ציינה החברה בדו"ח התזרים החזוי שצורף לדוחות הכספיים של הרבעון השלישי, כי בתשעת החודשים הראשונים של 2022 צפויות להיחתם עסקאות למכירת דירות בשטח של 195 אלף ר"ר. כלל המכירות הללו עתידות להניב לחברה תזרים חזוי נטו של 124 מיליון דולר מאוקטובר 2020 ועד ספטמבר 2022.

אקסטל פרעה בשנים האחרונות תשלומי קרן של 1.35 מיליארד שקל למחזיקי אגרות החוב שלה בישראל מסדרות א' ו-ב' (בנוסף לתשלומי ריבית שוטפים), ונותרה כאמור עם תשלום אחד נוסף של 300 מיליון של למחזיקי אג"ח ב'. בחודש שעבר העריכה אקסטל את תוקף תשקיף המדף שלה ובהמשך פרסמה מצגת לשוק ההון, כאשר מהלכים אלו מעידים על כוונתה לנסות להשלים הנפקה חדשה של אגרות חוב למשקיעים בישראל.

אקסטל, שמתמחה בהקמת דירות יוקרה ברובע מנהטן שבניו יורק, פירטה במצגת את תוכניותיה להפוך בשנים הקרובות מחברה מוטת פעילות יזמית למכירת דירות, לחברה מוטת פעילות בתחום הנכסים להשכרה (נדל"ן מניב). לפי המצגת, החזון הנכחי של החברה הוא להשלים את מכירת מלאי הדירות שברשותה, והתמקד בפיתוח נכסים מניבים חדשים בתחום המגורים ובתחום המסחרי, תוך המשך ניהול תיק הנכסים המניבים הנוכחי שכולל כיום שני מלונות וכן בנייני דירות.