תוספת זכויות לווילות של דניה תשנה את אופי שכונת היוקרה החיפאית

תוכנית חדשה של עיריית חיפה עשויה להעלות את ערכי הנכסים דווקא בשכונת דניה שנחשבת ליוקרתית בעיר, ושבה גרים רבים מעשירייה. לגלובס נודע כי בעירייה מתכננים מהפך תכנוני דרמטי במסגרתו יוגדלו זכויות הבנייה במגרשים, יינתן היתר להוספת יחידות דיור במגרשים ואף היתר להסב חלק מהנכסים לקליניקות או למשרדים. במקרים רבים מדובר בהכשרת עבירות בנייה שבוצעו בשכונה בעבר, ואולם גם פעולת ההלבנה עתידה להביא לעליית שווי הנכסים, ובמקביל תתרום לקופת העירייה מאות מיליוני שקלים מהיטלי השבחה.

דניה ממוקמת בדרום העיר, מעל לעיר טירת הכרמל ובסמוך לאוניברסיטת חיפה ולפארק הכרמל. שטחה 1,285 דונם, והיא כוללת 1,835 וילות וקוטג'ים. הטופוגרפיה ההררית שלה אפשרה לבעלי בתים לבצע חריגות בנייה, בעיקר באמצעות ניצול קומות עמודים וחללים שנוצרו בין מפלסי הקרקע המשופעים למפלסי הקומות בבתיהם. מול המציאות הזו שמלווה את השכונה במשך רוב שנות קיומה, בעירייה מיעטו לפעול בעניין, והתופעה הפכה למעין סוד ידוע.

מקימים משרד ועולים קומה

התוכנית שמקדמת כעת העירייה נשענת על תוכנית המתאר העירונית שאושרה ב-2019. היא מאפשרת תוספת של מה שהיא מכנה "יחידות משנה" כלומר יחידות מגורים נוספות, שלא ניתן יהיה לרשום אותן כיחידות נפרדות. זכויות הבנייה שהיו עד כה אפשרו בניית שלוש קומות כולל קומת עמודים ועוד עליית גג, וכעת ניתן יהיה לעלות בקומה נוספת . בנוסף זכויות הבנייה במגרשים יגדלו, ובנוסף ניתן יהיה להקצות 15% מהשטחים הבנויים למשרדים. מדובר בהשבחה משמעותית של הנכסים בשכונה, ובהלבנת עבריינות אינטנסיבית, מה שמעלה בין היתר את השאלה, בקרב גורמי נדל"ן בחיפה, האם אין כאן פרס לעברייני בנייה עשירים, שהנכסים שלהם יושבחו במידה משמעותית. וזאת בתמורה להיטלי השבחה שהעירייה תגזור מהתוכנית, שעשויים להגיע למאות אלפי שקל לכל נכס.

נראה כי התוכנית שהינה בסמכות מחוזית, מקבלת רוח גבית ממתכננת המחוז, ליאת פלד, שכתבה לאחרונה בנוגע ליוזמה העירונית כי, "יש לראות בחיוב את התוכנית המאפשרת שימוש יעיל בקרקע ותוספת יחידות דיור במרקם הקיים". עם זאת בשל תוספת הבנייה הנרחבת שהיא מציעה היא ביקשה לבדוק את ההשפעה על עומסי התנועה. "במידה שתימצא השפעה על מערכת הדרכים בשכונה ובצמתים, מוצע לקבוע בתוכנית שלביות מימוש תוספת יחידות הדיור המוצעות בתוכנית", נכתב בחוות דעתה.

ולבסוף דורשת מתכננת המחוז מהעירייה להעביר את התוכנית להתייחסות המשרד להגנת הסביבה, עקב סמיכות השכונה לשמורת טבע ולבדוק את התוכנית אל מול תוכנית פרויקט "דניה הירוקה", כדי לוודא שאין התנגשות בין התוכניות. ואולם בין תושבי דניה לבין יזמי הפרויקט קיימת התנגשות קשה, שעכשיו גם השתרבב לתוכנית החדשה.

מי באמת שומר על דניה?

מי שמבקרים את העירייה וכן את חלק מתושבי השכונה שתומכים בתוכנית הם אנשי חברת "דניה הירוקה", שמיוצגים ע"י עו"ד אסף עירוני ממשרד ש. פרידמן. מזה תקופה שבין תושבי השכונה לבין החברה מתנהל "קרב" של ממש, על רקע תוכניתה של החברה לבנות בדרום השכונה 226 יחידות דיור, על קרקע בשטח של 107 דונם. תושבים שהתנגדו לתוכנית באמצעות עמותת "שומרים על דניה" טענו כי תוכנית היזמים תגביר צפיפות, ותביא לעומסי תנועה. אלה אף הזכירו את הקשיים התחבורתיים בעתות חרום כפי שקרה באסון הכרמל.

על רקע התוכנית החדשה והמיטיבה של העירייה עם התושבים מכנים בחברה את התנהגות העירייה והתושבים כ"צביעות" ואומרים כי, "במקביל להתנגדותם לתוכנית שמוסיפה בנייה של 226 יחידות בלבד, התושבים ועיריית חיפה מקדמים לכלל השכונה תוכנית זהה לתוכנית דניה הירוקה כדי לעשות לביתם בדיוק את מה שהם מבקשים למנוע בדניה הירוקה, כולל לגליזציה של עבירות בנייה שבוצעו על ידם. והם טוענים שדניה הירוקה תגרום לצפיפות וסכנה משריפות".

מעיריית חיפה נמסר: "התוכנית המדוברת מעדכנת הוראות בנייה לשכונה שתוכננה לפני כשישים שנה ותאפשר להסדיר חריגות בנייה ושימושים שהתבצעו מאז הקמתה, בלי להגדיל את הנפח החיצוני של המבנים או לפגוע בצביונה של השכונה. התוכנית תתקן עוול היסטורי במסגרתו לא שילמו בעלי הנכסים מסים ואגרות המתחייבים על פי חוק. אין כל קשר בין תוכנית זו לתוכנית "דניה הירוקה" המתייחסת לחטיבת קרקע לא בנויה עליה מקודמת תוכנית הכוללת אחוזי בנייה גבוהים וצביון בנייה שונה מהותית מזו של השכונה הקיימת".

עו"ד הלן דורפמן מעמותת "שומרים על דניה" מסרה: "שוב ושוב מנסה היזם לזרות חול בעיני הציבור. ביד אחת מנסה למשוך את תשומת הלב בזמן שהיד השנייה זורעת הרס ואימה, מבלי להתייחס להשלכות האקולוגיות של התוכנית שברוב ציניות כונתה "דניה הירוקה" מדובר בסכנת חיים אמיתית ובמפגע בטיחותי קשה. התוכנית העירונית אינה מקודמת על ידי התושבים ואינה יוזמה של התושבים, התוכנית עדיין לא הופקדה ובהתאמה עדיין לא הוגשו תגובות התושבים".