"אמרתי לה 'הנכס הזה הוא נטל. תמכרי'": מלוות משקיעות הנדל"ן מדברות

עקבו אחר הפודקאסט 'כסף בקיר' בספוטיפיי, אפל פודקאסטס, גוגל פודקאסטס או באפליקציית הפודקאסטים האהובה עליכם בהעתקת כתובת ה- RSS 

במהלך חופשת הלידה הראשונה של שרון מוזס ביטון, היא קיבלה החלטה ששינתה את מסלול חייה. בשלוש השנים שלפני כן היא שימשה בתפקיד נחשק כקרימינולוגית בכלא רמלה, או במילותיה שלה, "הרבה קרימינולוגים מתים לתפוס תקן שם". אלא שדווקא בנקודה הזו, או אולי בגללה, היא הגיעה למסקנה שלא תוכל להמשיך ולעבוד במקצוע. "פתאום היכתה בי ההבנה שאם אני חוזרת מחופשת הלידה, אותו סכום שאני מרוויחה ילך ישירות למסגרת של המעון שאני אמורה להכניס את הילד שלי אליו".

כמה הרווחת?
"הייתי מתחילה בחצי משרה והרווחתי 2,400 שקל", היא אומרת. לדבריה, גם אם הייתה בהמשך מקבלת שלושת רבעי משרה הייתה יכולה להגיע במקסימום לשכר של כ-4,000 שקל. "באותו הזמן בעלי היה סטודנט במכון ויצמן, וביחד הגענו ל-6,000 שקל בערך".

וכך, בגיל 30, החליטה מוזס ביטון לאמץ כיוון חדש - נדל"ן. "באנו מבית שבו שני ההורים עצמאים. לאמא שלי היה משרד אדריכלות", היא אומרת. עוד לפני שהחליטה לעזוב את הכלא, השתתפה בקורס על השקעות נדל"ן. "כחלק מתרגיל באותו קורס עשיתי מחקר שוק על אזור צפון ומרכז רחובות, כי שם גרתי באותה תקופה. מצאתי עסקה של דירה שכבר חצי שנה לא נמכרה והבנתי שיש פה הזדמנות להוציא אותה מתחת למחיר השוק. המתווך כבר היה מיואש. בעל הבית היה מיואש. כשראיתי את הדירה הבנתי למה היא לא נמכרה זמן רב - היא הייתה בקומה האחרונה ותקופה ארוכה התגוררו בה יונים, כי אף אחד אחר לא רצה להיות בדירה הזו".

לדבריה, היא הציעה את העסקה לקרוב משפחה ("לי לא היה כסף"), ובנתה תוכנית עסקית למכור אותה לאחר מכן למשקיעים. "קנינו את הדירה ב-420 אלף שקל, ואחרי ארבעה חודשים מכרנו אותה ב-120 אלף שקל יותר, בלי ששיפצנו, אפילו בלי לטאטא. מי שקנו את הדירה היו זוג שרצו לפצל אותה, ולכן המחיר התאים להם, ואנחנו מצידנו, חלקנו ברווח".

בין ארוחה משפחתית להחלטות ניהולית

חמושה בניסיון המוצלח הראשון שלה, החלה לעסוק בתיווך, בקידום פרויקטים של קבוצות רכישה ובתחום של קרקעות חקלאיות. בפן האישי החלה להשקיע לאט בנדל"ן בארה"ב.

לפני שלוש שנים החליטה אחותה הגדולה, דליה מזעקי מוזס, לשנות גם היא כיוון מקצועי, ומאז הן פועלות במסגרת החברה שהן הקימו "נדלנשי", שעוסקת בליווי משקיעות. פגשנו את שתיהן במסגרת הפודקאסט "כסף בקיר".

למה החלטתן להתמקד רק בנשים? אתן מפספסות פה מחצית מהאוכלוסייה.
דליה: "אני חושבת שאנחנו מרוויחות ולא מפספסות. חלק מהכיף שלנו היה ללכת לכנסים בנושא, וראינו שאין כמעט נשים".

למה לדעתכן?
דליה: "כי נדל"ן זה כרישי נדל"ן, ציידים, פטישים. יש כאן קונוטציה של משהו אגרסיבי ומאיים ונשים נרתעות מזה. אנחנו אומרות שאפשר לעשות את זה אחרת. אני עושה את זה עשר שנים (כמשקיעת נדל"ן. ג"ל), ושרון 14 שנה".

המודל שלכן מצדיק את עצמו?
דליה: "בהחלט כן. נשים מגיעות אלינו כי אנחנו שומרות על הקשר האישי. אנחנו בעצמנו מלמדות ועושות את הליווי וזה מה שיוצר את הקרבה, האמון והביטחון".

לפני הכול: אבחון צרכים מדויק

בשנים האחרונות נראה שתחום מלווי משקיעי הנדל"ן בפריחה. על כן ביקשנו מהאחיות להבין מה לדעתן מי שמבקש לקבל הדרכה צמודה שכזו צריך לצפות.

שרון: "אני מצפה ממי שמלווה משקיעים כשלב בסיסי לבצע אבחון צרכים. לבדוק מה המצב המשפחתי והפיננסי של המשקיעה. יש לנו המון נשים חד הוריות וגרושות חד הוריות. המצב המשפחתי מאוד משפיע".

דליה: "צריכים לשאול אותך שאלות מנחות. גילאי ילדים זה אישיו, הגיל של המשקיעה זה אישיו. יש לנו משקיעות בנות 60 שלא יכולות לצאת לפנסיה ואני צריכה להסתכל על זה אחרת אם אני צריכה לייצר להן פנסיה כאן ועכשיו. אם מישהי באה בת 30 או 40 יש לי זמן לבנות לה תיק ופנסיה עתידית. חובה לברר האם חסכת לפנסיה או לא, והאם יש לך נכסים שניתן לייצר לפנסיה עתידית - כל זה לפני שמשקיעים בנדל"ן".

איך אפשר לדעת שאני מחליט ולא מישהו מחליט בשבילי?
שרון: "ברגע שאנחנו מבינות מה הצרכים ומה ההתנהלות השוטפת, אנחנו מתחילות לבחון איזה מודלים יכולים להתאים. למשל יש לנו משקיעה שהגיעה אלינו כשהיא כבר עשתה השקעות בעבר. היה לה הרבה מאוד כסף. אבל ההשקעות הן לטווח ארוך מאוד והיום היא לא עובדת ואין לה כסף לחיות ממנו בשוטף".

דליה: "מישהי שליוויתי עכשיו הגיעה אלינו ואמרה שהיא הייתה לפני חמש שנים אצל יועץ ולאחר מכן רכשה דירה להשקעה בצפון ושהיא מאוד גאה בזה. שאלנו בכמה קניתם וכמה היא שווה היום. אחרי כמה ימים היא חזרה אליי ואמרה שערך הדירה לא עלה בכלל. חמש שנים היא לא עלתה שום דבר, וגם לא מתכננים שם התחדשות עירונית. אחרי שבדקתי את נתוני ההלוואה ראיתי שהיא מוציאה בכל חודש 500 שקל מהכיס להלוואה".

לדבריה היא יעצה לאותה אישה "להיפרד באהבה" מהדירה והיא אכן עומדת כיום למכירה. "אמרתי לה, יקרה את מבינה שהדירה הזאת היא לא נכס היא התחייבות? את מוסיפה 500 שקלים בחודש מהכיס כדי לשלם את הדירה הזאת כבר חמש שנים והיא לא עלתה בשקל"

פינת המומחה | אריק מירובסקי

גם בהשקעות נדל"ן צריך אנשי מקצוע

שרון ודליה דיברו על העסק שלהן בליווי משקיעות. אני רוצה לקוות שהתחום של ליווי משקיעים הולך ומתפתח, ולא רק לנשים, משום שזה תחום שמאוד נדרש.

בכל התחומים האחרים יש אנליסטים ויועצי השקעות. אנשים שעובדים ומתמקצעים בתחום שלהם, והם מייעצים לנו ואנחנו משלמים תמורת העצות המקצועיות שלהם. רוב משקיעי הנדל"ן הם לא מקצועיים ולפעמים אנחנו ממש תופסים את הראש כששומעים על כך.

שתי האחיות הזכירו השקעות בקרקעות חקלאיות. זהו אולי הענף הנדל"ני המסוכן ביותר. ברוב מוחלט של המקרים מתברר שזה לא זה, ואנחנו רואים הרבה מעשי נוכלות. מעבר לכך, יש בעיה של טווח הזמן של השקעה. השקעה היא לא לעשרות שנים - היא צריכה להיות לחמש-שבע שנים. לא יותר. אם אתה רואה קרקע חקלאית שאין סימן להפשרה שלה באופק, סימן שהמדינה לא צריכה אותה.