הקורונה מול כוחות השוק: מה עומד מאחורי הדיסוננס של שוק המשכנתאות

הנדל"ן ניצח את הקורונה, ושיא המשכנתאות שהושג בשנה שעברה, שבה הציבור נטל משכנתאות ב-78 מיליארד שקל, מהווה את הראיה החותכת לזה. השנה הנוכחית תמשיך את המגמה משנה שעברה, ואף תעלה עליה - כך צופים בכירי בנקאי המשכנתאות בארץ. לדבריהם, נתוני היסוד של שוק הנדל"ן, ובראשם היצע לא מספק, ריביות נמוכות וצפי לעליות מחירים, ימשיכו להביא יותר רוכשי דירות לבצע את עסקת חייהם.

"בתחילת 2020, לפני משבר הקורונה, צפינו בתוכניות שלנו שוק של יותר מ-80 מיליארד שקל", מספר טל בראל, ראש מערך המשכנתאות בבנק לאומי. "ההנחות שלנו התבססו על רמות ביקוש גבוהות שנובעות מגידול דמוגרפי טבעי ומסביבת הריבית הנמוכה. גורם אחר שעליו התבססנו בתחזית היה הבשלת פרויקטים של מחיר למשתכן שהגיעו לשלב שהזוכים מחפשים מימון. נוסף לכך, היו זוכים פוטנציאליים שישבו וחיכו, וברגע שהבינו שהתוכנית הזו נסגרת ויורדת מהפרק, ירדו מהגדר, והגיעו לשוק החופשי.

"עוד משהו שמניע אנשים לשוק הזה הוא הפער הגדל והולך בין הביקוש להיצע כתוצאה מאי שיווק קרקעות לשוק החופשי בשנתיים האחרונות וירידה בהתחלות הבנייה, ואני חושב שהציבור מבין שרמות המחירים לא רק שלא יירדו, אלא יישארו יציבות עם אופק לעלייה".

סיבות דומות מונה מיכל דן, מנהלת אגף אשראי קמעונאי ומשכנתאות בבנק הפועלים: "יש פה כמה סיבות שתומכות בשוק החזק: גם סביבת הריבית הנמוכה, גם לקוחות שישבו על הגדר וחשבו שהמחירים עומדים לרדת והם רואים שזה לא קורה וגם הורדת מס הרכישה למשקיעים.

 מיכל דן, בנק הפועלים / צילום: רמי זרנגר

"בסך הכול ראינו שיש אוכלוסייה רחבה שלא נפגעה מהמשבר והרצון שלה לרכוש דירה לא השתנה, ולכן ראינו את המשך הביקוש כפי שהיה בשנים קודמות ומעבר לזה".

"בחודש מרץ, כשהתחילה הקורונה, אף אחד מאיתנו לא חשב שהשנה תסתיים עם 78 מיליארד שקל", אומר דרור פלדמן, מנהל סקטור המשכנתאות של מזרחי טפחות. "גם לפני הקורונה חשבנו שהשנה תהיה בצמיחה מסוימת, אבל לא בהיקפים כאלה. במהלך השנה ראינו שהקורונה קיימת אבל חלק לא מבוטל מלוקחי המשכתאות הושפעו ממנה בצורה מועטה יחסית, וכשמשווים אלטרנטיבה של מגורים בשכירות, שהיא אלטרנטיבה יקרה, בהינתן העובדה שהריביות נותרו מאוד נמוכות והציפייה לירידות מחירים לא התגשמה, אלא להיפך - זה עודד ביקושים. במקביל המשקיעים גם החלו להרים ראש בעקבות הציפיות לעליות מחירים והפחתת מס רכישה".

 דרור פלדמן, מנהל זרוע משכנתאות, בנק מזרחי טפחות / צילום: איל יצהר, גלובס

השפעת הקורונה: "כוחות השוק יותר חזקים מהמגפה"

האם הקורונה השפיעה במשהו או שהיינו צפויים להגיע למצב הזה?
"השוק היה חזק עוד קודם. ב-2019 ראינו גידול של 14% במספר העסקאות יחסית ל-2018, וב-2020 נמשכה מגמת הגידול".

שלושתם סבורים שגם ללא הקורונה השוק היה מגיע לממדים גדולים, אולי אף יותר מאלה שאליהם הגיע בשנה שעברה. "אנחנו נמצאים במצב שיש הרבה יותר ביקוש בתחום הדיור מההיצע", אומר פלדמן. "הציבור ראה גם את מחיר למשתכן מתפוגגת ולא ראה תוכנית חלופית. ‘דיור במחיר מופחת’ של ליצמן? אנשים עוד לא הבינו אותה בדיוק והעובדה שאנחנו בממשלת מעבר של לפני בחירות, ולא בתוכנית ברורה ויציבה שהממשלה עומדת מאחריה לטוב ולרע. בתקופה של כחלון היה קבינט הדיור, הוא פוצל בין כל מיני משרדים ואף משרד לא מרים את נטל ריכוז הנושא ברמה הלאומית. אני בתור אזרח ששואל את עצמי, אם יש לי סיבה להמתין ברכישת דירה, אז התוכנית הזו אינה סיבה ממשית. אני מציע לעשות סקר, ולשאול את הציבור, מי מכיר בכלל מה זו תוכנית ליצמן. מחיר למשתכן שווקה והיו הגרלות ומענקים.

"מעבר לזה הקורונה לא השפיעה במידה כזו שגרמה לרוכשי דירות לבטל את ההחלטות שלהם. אנשים לא ישבו ויסתכלו על איך דירת החלומות שלהם מתרחקת מהם.

"אם אני צרכן מהשורה אני רואה את כל הדברים ביחד: יש לי יכולת להיכנס לשוק, אני לא צופה ירידת מחיר, אני לא רואה פעילות ממשלתית שתוריד אותם, אז למה אני מחכה?"
בראל: "חודש מרץ שהיה דקה לפני שהחל המשבר, היה חזק ואז הייתה ירידה דרסטית. אז הקורונה הייתה גורם לא נודע. השוק התכווץ מאוד ולקח לו חודשיים בערך להתאושש. בסגר השני ראינו שמספר העסקאות הצטמצם אבל לא כמו בסגר הראשון.. השוק חזר לעצמו מהר מאוד ובסגר השלישי נוכחתי שלמדנו לחיות עם זה. ומה שאני רואה זה שכוחות השוק חזקים יותר מהקורונה. יש גל של תחלואה ויש סגר אז הביקוש קצת מוריד את הראש ומיד אחר כך הוא מרים את הראש בחזרה.

"ראינו שמשפרי הדיור, החלק היחסי שלהם הוא הגדול ביותר מבחינת ביצועים, אבל הם חזרו לשוק בצורה איטית, וחלקם מעט ירד. זה די טבעי, כי אם יש לי דירה אז אני מתאפק ומחכה, כי יש לי איפה לישון ואני עושה פאוזה ומסתכל מה קורה. מי שאין לו דירה - אין לו ברירה והוא מגיע לשוק. לדעתי, השנה הם יחזרו לרמות הרגילות שלהם, מחיר למשתכן יישאר איתנו, מי שלא זכו גם יישארו, ולכן השנה אמורה להיות שנה עם ביצועים לפחות כמו 2020, ואני חושב שתהיה גם טובה יותר. ב-2020 כיוונו לשוק של בין 80 ל-84 מיליארד. השוק היה טיפה חלש ממה שצפינו וזו היתה ההשפעה של הקורונה".

  

הסיכונים: "שיעור המימון הממוצע הוא פחות מ-60%"

ואולם מדדים שניתן לכנות אותם "מדדי סיכון" בשוק המשכנתאות מראים לפחות לכאורה על סיכונים גדלים והולכים שרוכשי הדירות לוקחים על עצמם. מדובר במדד הדחייה, כלומר בכמות הלווים שהחליטו לדחות החזרי משכנתאות קיימות, עקב קשיים כלכליים שנקלעו אליהם, מדד ה- LTV (ראשי תבות של loan to value) שמודד את היחס שבין המשכנתה שנלקחה לבין שווי הנכס שנרכש ומדד ה-PTI (ראשי תבות של payment to income) שמודד את שיעור החזר המשכנתה החודשי מההכנסה. מדד הדחייה נותר יציב אמנם ברמה של 12% מכלל יתרת החוב הלאומית בגין משכנתאות, ואולם עדיין מדובר בסכום כולל של כ-50 מיליארד שקל; ה-LTV וה-PTI הממוצעים עולים והולכים.

"אני חושבת שהסגמנט של המשכנתאות הוא ברמת סיכון נמוכה", אומרת דן. "בהיבט של הדחיות אנחנו רואים שמרבית הלווים חזרו לשלם. מבחינת שיעור ה-LTV אין פה דרמה. מדובר בשינוי לא משמעותי שנובע בין היתר מהגדלת חלקם של לווים במחיר למשתכן בשוק ומנגד המשקל של המשקיעים ירד לאורך השנים האחרונות, ואני צופה שב-2021 זה קצת ישתנה. יש לזה השפעה גם על ה-LTV, כי דירות להשקעה זה בשיעורי מימון נמוכים ומחיר למשתכן זה בשיעורים גבוהים. אנחנו בוחנים את המשכנתה על סמך מכלול שלם של נתונים - הכנסות של הלווים, שיעור ההחזר מההכנסות, שיעור המימון, ההכנסה הפנויה של הלקוח. להסתכל רק על שיעור המימון זה לא נכון. כושר ההחזר הוא קריטי".

"נכון ששיעור העסקאות הממונפות מעל 60% (LTV) גדל", אומר בראל. "זה קשור לפרויקטים של מחיר למשתכן שבהן נדרש שיעור מימון גבוה יותר ושם יש גם אפשרות לקחת מימון של עד 75% ורבים מהם לוקחים. הדבר השני זה הקיטון אצל משפרי הדיור. הם בדרך כלל לוקחים משכנתאות בשיעורי מימון נמוכים יותר, לכן החלק של העסקאות הממונפות הגבוה במערכת - עלה. אנחנו רואים שזוגות צעירים יכולים לעמוד בהחזרים ולהמשיך לחיות עם תשלום שמהווה בין 30% ל-40% מההכנסה הפנויה שלהם. 40% זה לא מעט, אבל יש הרבה לקוחות שלוקחים משכנתה כזו. אנחנו במעקב אחריהם וראינו לשמחתנו שהאוכלוסייה הזו פחות נפגעה ממשבר הקורונה.

"לגבי דחייה והקפאות, ראינו שמרמות השיא של המקפיאים שהיו אצלנו בתקופה הראשונה של הקורונה, קרוב ל-85% חזרו לשלם. 15% הנוספים הם אנשים שנפגעו קשה יותר מאחרים אבל גם איתם אנחנו בסוגים שונים של הסדרים, אם זה הקפאות, פריסות מחדש ומיחזורים.

"אנחנו פונים ללקוחות הללו מיוזמתנו ומציעים הצעות שיכולות לעזור. בתחילת הדרך החשש שלי היה די גדול מהסיפור, אבל החשש התמתן והיום אני אומר שאנחנו מחזיקים את זה בצורה טובה מאוד".

גם פלדמן אינו סבור שמדובר בנתונים שמורים על סיכון יתר: "בסך הכול המצב טוב מהצפוי, כי כולנו שומעים שיש אנשים שנמצאים בקושי, אבל כשעוקבים מה קרה בין המתווה ראשון של בנק ישראל למתווה אחרון, רואים שני דברים. אם בהתחלה לאנשים היה חשש ראשוני ואינסטינקט בסיסי להקפיא את התשלומים, ממתווה למתווה כמות האנשים הללו פחתה ומרבית הלקוחות שקיבלו דחייה חזרו לשלם, ו70% ויותר מהלקוחות שהיו אמורים לחזור לשלם בינואר - שבו לשלם.

"לא פחות חשוב זה שבניגוד למתווים בעבר שהיו ‘שלם או אל תשלם’, שבהם לא יכולת לדעת אם לקוח בחר להקפיא את המשכנתה כי באמת לא יכול היה לשלם, או שסתם לא היה לו נוח, המתווה החדש בררני יותר וגם מי שממשיכים להקפיא, חזרו לשלם, אם כי בצורה מופחתת. אני רואה בזה סימנים מעודדים.

"לגבי שיעור ה-LTV הגבוה, אני חושב שחלק מזה נובע שיש מרכיב יותר משמעותי של לקוחות מחיר למשתכן שלוקחים שיעורי מימון יותר גבוהים. סיבה נוספת היא העובדה שלקוחות בתקופה הזו שבה יש אי ודאות כלשהי אומרים לעצמם, שאם הם יכולים לקבל משכנתה בשיעור מימון גבוה יותר, עדיף להם לקחת, ולהשאיר בצד לעת צרה, וזאת בתנאי שיש להם יכולת החזר. שני הדברים הללו הביאו לעלייה מסוימת בשיעור המימון אבל זה לא סיכון גדול, כי שיעור המימון הממוצע הוא עדיין פחות מ-60%.

"לגבי יכולת ההחזר (מדד PTI, א"מ). נכון שהייתה עלייה מסוימת, לא דרמטית. זו נבעה מחלק מהלקוחות שהייתה להם הפחתה זמנית בהכנסה ובנק ישראל איפשר לבחון את הלקוח לפי הכנסתו טרום הקורונה. אני לא מוטרד מזה, זו אינה חריגה ואנחנו נמצאים ב-PTI שנמוך מ-30%.

  

שינוי הריבית: "השוק לומד את הרפורמה"

רבים חשו באחרונה אכזבה לנוכח העובדה, שהמדיניות החדשה של בנק ישראל, לבטל חלקית את מגבלת הפריים משליש מכלל תיק המשכנתאות, ולאפשר לקיחת משכנתה של עד שני שלישים מתיק המשכנתה, לא הורידה במידה ניכרת את הריבית ואת ההחזרים החודשיים על חלק גדול מההלוואות.

"אנחנו בסך הכל 8-9 ימי עסקים אחרי אחרי השינוי הזה", אומר בראל. "השוק עדיין נמצא בתקופה של ניסוי וטעייה. כולנו מקבלים הצעות של בנקים מתחרים, מסתכלים אחד על השני. השוק כרגע בחיפוש נקודת שיווי המשקל שאני מעריך שהיא תגיע בשבועות הקרובים.

"לעניין הכדאיות של המצב החדש, אנחנו רואים בחלק מהמסלולים שיש הורדה בשיעורי הריבית ובהחזרים החודשיים. זה לא דרמטי. אנחנו בסביבת ריבית נמוכה ואין הרבה לאן לרדת. אני חייב לציין את הבגרות והאחריות שהשוק מתנהל. אני נוכח שאנשים מבינים שלצד ההטבה בריבית יש פה עלייה ברמת הסיכון ואנשים לא מתנפלים על המוצר הזה. אנשים בודקים ועושים חישובים האם כדאי להגדיל את רכיב הפריים עד 66%? יש כאלה שלוקחים 48% ו-52%, כלומר אנשים לומדים את הנושא".

פלדמן: "זה עניין של תיאום ציפיות. בבנק ישראל ציפו שהריבית הממוצעת לטווח הקצר תוזל כך שההחזר החודשי יוזל. המטרה הושגה. למרות עליית ריבית הפריים, דבר שקשור לעלויות של הבנק, הריבית שהלקוח מקבל נמוכה יותר. יש אולי מי שחשב שזה ירד יותר משקרה בפועל".

התחרות בין הבנקים: "הלקוחות באים עם הצעות אחרות"

רשות התחרות פרסמה בשבוע שעבר מחקר שמצא כי על אף מגוון האפשרויות העומדות בפני לווי המשכנתה, רובם בוחרים שלא לקחת הצעות ממספר בנקים ולנסות לשפר את מעמדם. באופן טבעי, מנהלי המשכנתאות סבורים אחרת.

דן: "אני חושבת שהשוק מאוד תחרותי. הלקוח מקבל הצעה עקרונית עם כמה מסלולים, ובכל אחד מהם יש את הריבית שהוא מקבל. המוצר בהחלט בר-השוואה ואנחנו נתקלים יום יום בהצעות שהלקוחות מביאים לנו מבנקים מתחרים, בנסיון לשפר את ההצעה שהם מקבלים".

בראל: "אנחנו לומדים את המחקר הזה, אבל האמירה הזו הפתיעה אותי מאוד. אני יכול לומר לך שמדובר בתחום התחרותי, אולי התחרותי ביותר בענף הבנקאות. ובתחום המשכנתאות בנק ישראל מפרסם כל חודש מידע שוטף על פעילות התחום. כמעט כל לקוח שמגיע אלינו מגיע עם הצעה אחת לפחות של בנק מתחרה וההצעות קונקרטיות ופרטניות. ייתכן שיש פה מורכבות לתפעל את האופרציה הזו מבחינת השוואה, אבל זה נובע ממורכבות העסקה. הרבה דברים משתנים בין בנק לבנק".

פלדמן שם את הדגש על כך שהמחקר בוצע על נתוני 2014-2017: "הדוח מתייחס לתקופה מלפני לפני ארבע עד שבע שנים. ב-2021 אנחנו נמצאים במציאות אחרת מבחינת המודעות הציבורית לשופינג של משכנתה. ב-2014-2015 פעילות יועצי המשכנתאות כללה כ-15% מהלקוחות. כיום זה מגיע לכ-40%. אז ברור שקשה להתייחס ב-2021 לנתונים מ-2014 כשדברים כל כך השתנו".