תמ"א או פינוי בינוי? אושרה תוכנית ההתחדשות העירונית לחולון

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב אישרה את תוכני ההתחדשות העירונית של חולון.

הבשורה הנדל"נית הגדולה עבור תושבי העיר והיזמים שפועלים בה, היא שמעתה קיימת ודאות גדולה מבעבר לגבי המיקומים שבהם ניתן לבצע התחדשות עירונית, ומאיזה סוג. הצד האחר של תוכנית ההתחדשות המאושרת הוא שיהיו כאלה שירוויחו פחות. זאת כיוון שהמבנים או המתחמים שבהם הם גרים, הוכרזו לשימור או שימור מרקמי. במקרים האלה, הם יאלצו לחזק, למגן ולשפץ את ניסיהם ללא תוספת זכויות ועל חשבונם.

מדובר בתוכנית שמספרה ​​​ח/619 (505-0790212) לפי סעיף 23 לתמ"א 38, והיא כוללת התחדשות של השכונות הוותיקות בעיר חולון (התוכנית מתייחסת הן לתמ"א 38 והן לפינוי בינוי. ג"נ). בין היתר, התוכנית מאפשרת תוספת הדרגתית שהקצב שלה ייקבע על ידי העירייה של בין 34-60 אלף יח"ד. זאת בתמהיל של 20% דירות קטנות ו- 20% דירות גדולות. הגודל הממוצע ליח"ד החדשות הוא 85 מ"ר. כמו כן, התוכנית כוללת מנגנון מעקב ובקרה אחר הוצאת היתרי הבנייה, במטרה להבטיח מענה ציבורי והקמת תשתיות.

התוכנית שהוכנה על ידי משרד אדריכלים רונאל לוי ומינהל ההנדסה בעיריית חולון, מחלקת את העיר לקטגוריות בהתאם לראיה כוללנית: צפיפות גבוהה לאורך רשת הרחובות הראשיים, עם חזית פעילה בקומת הקרקע וזיקת הנאה בחזית המבנים; שמירה של מרקמים בהם יש בתים צמודי קרקע; התחדשות ממוקדת ו"עוצמתית" במוקדים עירוניים משמעותיים; שימור שכונת אגרובנק עם תוספת זכויות קטנה ושימור מירקמי של חלק מהשכונות. התוכנית מגדירה מעטפת נפחית למגרשים שבתחומה ע"י מספר מסלולים בהתאם לקטגוריה.

בנוסף, התוכנית מציעה כלים תכנוניים לשיפור המרחב הציבורי בכל רחובות העיר, כדוגמת הרחבת המדרכות על ידי זיקת הנאה במגרשים שמתחדשים, קביעת קווי בניין תת קרקעיים שמאפשרים נטיעות, נסיגות בקומות הגבוהות, מניעת כניסות ויציאות לחניונים מרחובות ראשיים ועוד.

אדריכל העיר חולון, אביעד מור מספר בשיחה עם גלובס שהשוק כבר מגיב לתוכנית: "בכל מוקד יש שטחים ציבוריים, מגוון שימושים, סוגי דיור וגם תעסוקה. המוקדים האלה הם המחוללים העירוניים האמיתיים".

איך אתם מתמודדים עם הטענות של אלה שלא יוכלו ליהנות מהתחדשות עירונית? כלומר, אותם מתחמים שהוכרזו לשימור או שימור מרקמי?
"כשעושים תוכנית להתחדשות בעיר צריך לראות את מכלול השיקולים. עיר צריכה שיהיו לה גם אזורים צמודי קרקע. אנחנו לא יכולים להעלים את המלאי הזה מתוך העיר. שכונת אגרובנק הוגדרה כמרקם לשימור. אנחנו לא רוצים להעלים גם אותה בשם ההתחדשות. מצד שני, יש אזורים שבנויים אינטנסיבית, עם מבנים של 8 קומות, ואנחנו לא רואים איך תהיה בהם התחדשות. אנחנו מכנים אותם 'מגרשים מיוחדים' ואם הם ירצו לעשות תוכנית הם יוכלו. התחדשות היא שכל אדם משפץ את ביתו. במקומות אחדים, כמו שכונת נוה ארזים אנחנו מתכננים התחדשות של כל השטחים הפתוחים. מי אמר שהתחדשות זה רק להרוס ולבנות מחדש?".

מתכננת מחוז תל אביב במינהל התכנון, חוה ארליך , ציינה כי "בתהליך מורכב של גיבוש כלים להתחדשות כלל עירונית הצליחו המתכננים וצוות הרשות המקומית יחד עם הוועדה המחוזית לייצר תוכנית טובה שמעגנת עקרונות תכנון בהירים ומובנים שיאפשרו את התחדשות המרקם הוותיק של העיר באופן הדרגתי, תוך מתן מענה לצורכי ציבור ותשתיות".