חברות ההייטק המשיכו לשלם שכירות לגב-ים: "הסיטואציה הנוכחית לא תייתר את העבודה מהמשרד"

בצל משבר הקורונה, חברת הנדל"ן המניב גב-ים סיכמה אתמול (ב') את שנת 2020 עם המשך הצמיחה בפרמטרים התפעוליים, בזכות חשיפתה המרכזית לתחום השכרת המשרדים לחברות הייטק, שלא חווה עד כה פגיעה במשבר. לדברי החברה, הכנסותיה מהשכרת מבנים גדלו ב-2020 ב-4.7% ל-534 מיליון שקל בזכות אכלוס פרויקטים חדשים ועלייה ריאלית בדמי השכירות בנכסים קיימים.

לדברי גב-ים, 75% מהכנסותיה השנתיות נבעו מנכסים המשמשים להייטק ומשרדים, המושכרים ברובם לחברות ענק בינלאומיות ומבוססות, תוך פיזור גיאוגרפי וסקטוריאלי. רוב חברות ההייטק הגדולות בישראל ובעולם לא נפגעו עד כה ממשבר הקורונה, ולכן המשיכו לשלם את שכר הדירה עבור משרדיהן, גם אם אלה נשארו ריקים (או ריקים למחצה) בחלקים גדולים של השנה.

עוד מציינת גב-ים בדוחותיה כי כ-19% מהיקף הכנסותיה נובעים מנכסים מניבים המיועדים ללוגיסטיקה ותעשייה, כך שרק 6% מכלל הכנסות השכירות השנתיות נובעים מהתחום המסחרי, שספג את עיקר הפגיעה ממשבר הקורונה. לדברי גב-ים, כלל שטחי המסחר שלה נמצאים בשטחים פתוחים ולא בקניונים סגורים, כאשר חלקם אף נותרו פתוחים גם בימי הסגרים.

במהלך 2020 החברה מחלה על דמי שכירות בגין שטחי מסחר שנסגרו לפי דרישת הממשלה בסך כ-10 מיליון שקל, כאשר דמי שכירות אלה נפרסו לשנים הבאות. נוסף על כך, הביא הסגר לירידה של 5 מיליון שקל בהכנסות ממרכז הקונגרסים בחיפה.

השלימה הקמת 3 פרויקטים ב-2020

גב-ים נסחרת בבורסה לפי שווי של 5.8 מיליארד שקל, כאשר ההון העצמי שלה מסתכם ב-2.8 מיליארד שקל נכון לסוף 2020 (מכפיל הון של 2.1). בעלי המניות הגדולים בגב-ים הם נכסים ובניין, שמחזיקה ב-29.9% מהחברה, ואהרון פרנקל, שמחזיק כיום ב-21.7%, אבל מחזיק באופציות לרכישת עוד כ-11% מהמניות.

החברה מחזיקה נכסים מניבים בשטח כולל של כ-1 מיליון מ"ר, כאשר שיעור התפוסה בנכסים אלה עמד בסוף דצמבר על 96%, ולחברה גם עתודות של זכויות בנייה זמינות בהיקף של כ-490 אלף מ"ר.

במהלך 2020 השלימה גב-ים את הקמתם של שלושה פרויקטים בשטח כולל של כ-45 אלף מ"ר (כ-39 אלף מ"ר חלק החברה), ולחברה עוד שבעה פרויקטים בייזום בתחום המשרדים, הלוגיסטיקה והחניה.

עוד עולה מדוחות החברה כי ה-NOI (הכנסה נקייה שוטפת) גדל ב-2020 ב-5.3% ל-516 מיליון שקל, בזכות העלייה בהכנסות מהשכרת מבנים. ה-FFO (תזרים מזומנים נקי מנכסים מניבים) המיוחס לבעלי המניות עלה בשיעור מתון יותר של 3.9% ל-240 מיליון שקל, בשל עלייה בהוצאות המס.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות נפל בשנה שעברה ב-44% ל-260 מיליון שקל, עקב קיטון בהכנסות מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה, והוא יחולק עוד החודש במלואו כדיבידנד לבעלי המניות. בשנת 2020 רשמה גב-ים הכנסות של 109 מיליון שקל מעליית שווי נדל"ן להשקעה, לעומת הכנסות מעליית שווי של 359 מיליון שקל שנרשמו ב-2019, בין השאר, בזכות עלייה של 159 מיליון שקל בשווי פרויקט המשרדים ToHa בתל אביב.

"החברה פועלת בראייה ארוכת טווח"

אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב-ים, העריך היום כי האירוע המתגלגל של הקורונה צפוי להימשך גם בשנה-שנתיים הקרובות. לדבריו, החברה הגיעה מוכנה למשבר, עם ארגז כלים שמאפשר התמודדות עם האתגרים, הפעילות השוטפת היזמית, ועמידה בכל ההתחייבויות. "החברה פועלת בראייה ארוכת טווח, תוך איזון מבוקר בין המשבר והשלכותיו לפעילותה העסקית, ומציגה המשך מגמת יציבות ברמת התפוסות ודמי השכירות, והמשך גידול עקבי בכל הפרמטרים התפעוליים", אמר. "גולת הכותרת בפעילות גב-ים בשנה שעברה היתה חתימה על 8 הסכמי שכירות מרכזיים, ברובם עם חברות בינלאומיות, מענקיות הטכנולוגיה בעולם, הכוללות, בין השאר, את GM, GE, מיקרוסופט וחברה בינלאומית מהמובילות בעולם הטכנולוגיה".

 אבי יעקובוביץ, מנכ"ל חברת גב ים / צילום: כדיה לוי

לדבריו, בשנת 2020 חתמה גב-ים על 160 הסכמי שכירות להשכרה של כ-200 אלף מ"ר, המניבים כ-140 מיליון שקל בשנה, בעלייה ריאלית ממוצעת של כ-4.5% בדמי השכירות בנכסים קיימים. "הצורך של ענקיות הטכנולוגיה בנדל"ן ובגיוסי עובדים לא נפגע, והביקושים נמשכים. זו המגמה בשוק", הוסיף. "החברות הבינלאומיות לא מוותרות על מרכזי הפיתוח שלהן, ומשדרות כי אין תחליף לעבודה במשרד. הסיטואציה הנוכחית אינה פרמננטית ולא תייתר את הדבר האמיתי - העבודה מהמשרד. המודל ההיברידי נוצר מאילוץ רפואי ומחוסר ברירה ולא מתהליך מובנה של שינוי צרכי והרגלי העבודה.

"גם אם בסוף התהליך, שיהיה מדורג, 10%-20% יישארו לעבוד מהבית בצורה חלקית או היברידית, להערכתי, השינוי בנדל"ן המניב לא צפוי להיות משמעותי. חברות ההייטק, מראות על המשך צמיחה, מובילות את המגמות בשוק, והן סוג של קטר ומאיץ בעולם המשרדים", ציין יעקבוביץ.

עוד אמר המנכ"ל כי גב-ים ממשיכה במסלול ברור של פעילות ייזום אינטנסיבית, הכוללת שבעה פרויקטים, בהיקף של 265 אלף מ"ר (חלק החברה כ-210 אלף מ"ר), בהשקעה כוללת של כ-1.6 מיליארד שקל. "לאחר השלמה ואכלוס הפרויקטים שבייזום, בתום שנת 2024 מצבת הנכסים של החברה תעמוד על 1.25 מיליון מ"ר, עם הכנסות שנתיות של כ-700 מיליון שקל. מדובר בקפיצת מדרגה משמעותית", הוסיף.