"מחירי הנדל"ן בישראל יעלו – זה שוק פנטסטי להיות בו"

אל גל ההנפקות בבורסה בת"א צפויה להצטרף בקרוב גם חברת המימון החוץ-בנקאי ברקת, שככל הידוע מתכננת לגייס כ-100 מיליון שקל, ועל פי ההערכות מכוונת לשווי חברה של סביב כ-400 מיליון שקל "לפני הכסף".

אומנם מבחינת היקפי גיוס המהלך שמתכננת ברקת אינו חריג בנוף ההנפקות האינטנסיבי המאפיין את הבורסה כבר חודשים ארוכים, אולם מלבד פעילותה שצפויה להיחשף, מי שמעורר עניין סביב ההנפקה הם מי שעומדים מאחוריה - צמד השותפים הוותיק רוני בירם וגיל דויטש, מייסדי בית ההשקעות אקסלנס - שאת השליטה בו מכרו לקבוצת הפניקס תמורת קרוב למיליארד שקל (ראו מסגרת).

בירם ודויטש נחשבים לשניים מהמשקיעים הבולטים והמוערכים בשוק ההון המקומי כבר שנים ארוכות. מאז מכירת אקסלנס לידי קבוצת הביטוח הפניקס (אז בשליטת קבוצת דלק של יצחק תשובה), הם פיתחו באמצעות ההון העצום שקיבלו לידיהם רשת עסקים ענפה, המתפרסת על פני מגוון עסקים בתחומי האנרגיה המתחדשת, התשתיות, הנדל"ן, המימון וקרנות ההשקעה.

את ברקת ייסדו בירם, דויטש והמנכ"ל עדי גזית בשנת 2015, והיא נחשבת כיום כאחת מהמלוות הבולטות בענף המימון החוץ-בנקאי בתחום הנדל"ן. החברה מתמחה, בין השאר, בליווי בנייה לפרויקטים והלוואות גישור, הן ליזמים והן לקבוצות רכישה. תיק האשראי שלה מוערך בכ-2 מיליארד שקל.

לקראת הנפקתה הצפויה של ברקת, מספר בירם בראיון לגלובס על התפתחות עסקיה, התוכניות להמשך וכן מספק תובנות לגבי מצב שוק הנדל"ן בישראל, שוקי ההון ועוד.

על תחילת דרכה של החברה הוא מספר, כי "התחלנו עם מימון לקבוצות רכישה, כי זיהינו שהסיכון שם נמוך יחסית לתחום היזמות, ועם תשואות נאות ביחס לסביבה הכלכלית הקיימת, שבה קשה להשיג ריביות טובות. התחלנו בקטן, עם 'פול' של משקיעים פרטיים בעלי יכולות פיננסיות, שהיו מקור הכסף העיקרי לפעילות, וגם אני וגיל השקענו".

"בהמשך", מוסיף בירם, "התחלנו לגדול, הריביות קצת ירדו והכנסנו משקיעים נוספים למימון הפרויקטים. במקביל התחלנו לעסוק גם בהלוואות גישור עד לקבלת היתר בנייה לפרויקטים והלוואות קצרות יותר, והיום אנחנו מעניקים גם הלוואות לתחום הבנייה".

כניסה אסטרטגית לשותפות עם כלל ביטוח

עם הפרויקטים הבולטים שלהם העניקה ברקת אשראי בשנתיים האחרונות, כל אחד בהיקף של כמה עשרות מיליוני שקלים, נמנים קבוצות רכישה למגורים בתל אביב ובגבעת זאב, פרויקט דיור מוגן ואשראי לרכישת קרקע בירושלים, ופרויקט התחדשות עירונית בחולון. כמו כן ביצעה ברקת "כניסה אסטרטגית" לשותפות עם חברת כלל ביטוח - במתן אשראי בהיקף של כ-130 מיליון שקל לקבוצת רכישה בבת ים.

כיצד מושפע פרופיל הסיכון של ברקת ממיקוד פעילות המימון בפרויקטים של קבוצות רכישה?
"הסיכון דווקא נמוך יחסית, משום שאם לדוגמה יש 200 לווים בפרויקט, כל אחד עם הדירה שלו, ועם ערבות אישית, זה מסוכן הרבה פחות מאשר כשיש יזם אחד לפרויקט, במקרה של נפילה. אומנם הלוגיסטיקה הרבה יותר מורכבת בקבוצת רכישה, מאשר לעבוד מול יזם אחד, והיא דורשת חיתום ובדיקות הדוקות, אבל הסיכון יותר מפוזר לכן הוא נמוך יותר. יש היום בשוק הרבה מנהלי קבוצות רכישה טובים וקבוצות רכישה טובות, ואנחנו מכירים את כל הפרויקטים והיזמים, ולכן הסיכוי שלנו ליפול הוא נמוך".

עוד מספר בירם, כי "עד היום לא היה לנו 'דיפולט' בשום פרויקט, ואפשר לראות גם בבנקים שאין 'דיפולטים' בתחום המגורים. יש כמה מקומות ספציפיים בעייתיים בשוק הנדל"ן, אבל לא בשוק המגורים".

באחרונה רשמה ברקת קפיצת מדרגה משמעותית בפעילותה, עם העמדת מימון לפרויקט מגורי היוקרה שייבנה בכיכר המדינה בתל אביב. במסגרת זו היא סיכמה על מימון בהיקף עצום של כ-1.8 מיליארד שקל, יחד עם כלל ביטוח, שתממן כ-50% מתקציב הפרויקט, המוערך בכ-3.5-3.8 מיליארד שקל.

בפרויקט צפויים לקום שלושה מגדלי מגורים, שיכללו כ-450 דירות, לצד פארק ואגם מלאכותי, ובעניין אותו פרויקט מוסיף בירם, כי "מדובר בקבוצה של בעלי קרקע שרוצים את הדרך הטובה למקסם את הרווח על הקרקע שלהם, באמצעות קבוצת רכישה. הקרקע בפרויקט מהווה כ-50% מההלוואה והסיכון בפרויקט הזה מאוד נמוך".

עד כמה פגעה הקורונה בפעילות החברה?
"בכלל לא, אפילו להיפך. אפשר לראות האצה בפעילות. שוק המגורים היום הוא מאוד חזק, ונראה שחלק מהאנשים העבירו כספים ממקומות אחרים לתחום. הקורונה פגעה בתחום הנדל"ן המסחרי והמשרדים, אבל גם שם אני מניח שהפגיעה לא תהיה לאורך זמן, כי חברות צריכות לחזור לעבוד במשרדים".

במה שונה ברקת מיתר חברות מימון האשראי החוץ-בנקאי בבורסה?
"אין הרבה חברות שעושות מימון לנדל"ן, וזה התחום שאנחנו מתמקדים בו. יש עוד חברה אחת בתחום שהנפיקה לא מזמן, מניף, אבל קשה להשוות בדיוק בין שתי החברות. ברקת עוסקת יותר בחוב בכיר, ומניף יותר במזנין".

האם רמת המחירים בשוק המגורים צפויה להמשיך לעלות?
"אנחנו מזהים את שוק המגורים כמאוד אטרקטיבי גם בעתיד. זה מוצר צריכה עם מחסור כרוני, והמחסור צפוי להימשך בשנים הקרובות. האוכלוסייה בישראל גדלה בכ-2% בשנה, כך ש-30 שנה מהיום, כדי לספק את צורכי האוכלוסייה, צריך להכפיל את השטח הבנוי בישראל. כדי שיהיה לאנשים איפה לגור, צריך הקמת עיר חדשה דוגמת חריש כל שנתיים-שלוש.

"לכן, זהו שוק פנטסטי להיות בו, גם בצד המימוני, משום שיצטרכו לתחום הזה הרבה כסף, גם מעבר למה שהבנקים מספקים, משום שיש צרכים שהבנקים לא תמיד יכולים לענות עליהם, ושם ברקת נמצאת. לצערי הרב אני חושב שהמחירים בשוק הנדל"ן יעלו, כי זה מה שקורה כשהביקוש גדול יותר מההיצע.

"לכן הפעילות של ברקת גם תמשיך להתמקד בארץ, יש פה שוק נדל"ן מספיק גדול ואנחנו מכירים אותו, ואין לפעילות החברה יתרון בחו"ל".

 עדי גזית, מנכ"ל ברקת, ופרויקט בי־ם שלו העמידה ברקת מימון / צילום: אלי הדס

"חושבים על הנפקה כבר הרבה זמן"

ברקת עושה צעדים לקראת הנפקה בבורסה בתקופה המתאפיינת כאמור בריבוי הנפקות הון ראשוניות (IPO), שרובן הגדול נהנה מביקושים גבוהים, ואחרי שנת שיא שנרשמה ב-2020 במספר ההנפקות בתל-אביב (26) והיקף ההון שגויס במסגרתן (4.6 מיליארד שקל).

לדברי בירם, "אנחנו חושבים על הנפקה כבר הרבה זמן. החברה עובדת כבר חמש שנים, תיק ההלוואות שלה גדל, והיא הגיעה לבשלות. ברקת רוצה גמישות יתר, שתאפשר לחברה לתת מענה מהיר יותר לפרויקט. ההנפקה היא חלק מהתהליך האבולוציוני של התפתחות החברה, וזה זמן טוב לגייס כסף שישמש לפעילות השוטפת של ברקת".

לדבריו, "ידענו כבר לפני שנתיים שנרצה להנפיק את החברה, אבל השוק צריך גם לאפשר את זה. אם היינו בתקופה של מפולת בשווקים סביר להניח שלא היינו מגיעים לשוק. יש חברות שעשו מהר תשקיף, כי עכשיו זו תקופה שבה אפשר לקחת כסף מהשוק, אבל זה לא המצב אצלנו".

עוד אומר בירם, כי "בגלל שההון העצמי של ברקת לא גדול, אנחנו צריכים לגייס כסף לכל פרויקט. אבל עכשיו, עם ההנפקה, אם יש פרויקט שנראה לנו טוב, נוכל לתת לו מענה ולספק לו מימון, גם יחד עם משקיעים נוספים, תוך כמה שבועות. נוכל לספק מענה מיידי ואז לגייס כסף".

האם נראה לך שהשווקים מתומחרים גבוה מדי ושהחברות מגייסות כסף בקלות יתרה?
"כל הבנקים המרכזיים מזרימים כספים ובשנים האחרונות, בייחוד בעקבות משבר הקורונה - יש בכל העולם אינפלציה של נכסים. במרדף אחרי נכסים גם המניות עולות. יש סקטורים זולים יותר וסקטורים יקרים יותר".

לדברי בירם, "בארץ המצב עוד טוב יותר מזה שבארה"ב. סקטור המימון בבורסה הוא לא יקר ולא מנופח, והבנקים נסחרים מתחת להון העצמי".

אחד מהענפים הבולטים בגל ההנפקות, וכן בגל העליות בבורסה בת"א, הוא של חברות האנרגיה הירוקה, על ענפיו השונים, עם לא מעט חברות חדשות המצטרפות למסחר באמצעות הנפקת הון ראשונית, וחברות ותיקות יותר שמניותיהן נהנות מעליות שערים חדות כבר תקופה ארוכה.

דווקא פה, נראה כי החושים המחודדים של דויטשו בירם הכזיבו. חברת סאנפלאואר שבשליטתם, מהוותיקות בענף, אשר מתמקדת כיום בתחום אנרגיית הרוח בפולין, פעלה בתחום הסולארי בספרד, באיטליה ובישראל - פעילות שממנה יצאה לאחר שנחלה אכזבות. כתוצאה מכך החברה נמצאת מאחור עם שווי שוק לא גדול (ביחס ליתר חברות הענף) של כ-250 מיליון שקל, אחרי שמנייתה מסכמת את השנה האחרונה בעלייה של כ-8% בלבד - לעומת תשואות גבוהות, דו ותלת-ספרתיות, שרשמו מניותיהן של המתחרות המקומיות.

לדברי בירם, "יש בבורסה חברות עם שוויים לא הגיוניים, וסאנפלאואר היא בשווי תת-הגיוני. סאנפלאואר הייתה החברה הציבורית הראשונה שפעלה בתחום האנרגיה הירוקה, והיא הקדימה את זמנה, ספגה מכות לא פשוטות משינויי רגולציה במהלך השנים, ואני מקווה שהסנטימנט בה ישתנה".

החזקה משמעותית נוספת של הצמד בירם-דויטש היא קרן הריט קיסטון, המשקיעה בתשתיות בישראל (התפלה, תפעול כבישים מהירים ועוד) שגם היא צפויה כנראה להגיע לבורסה תוך זמן לא ארוך, ככל הנראה עד סוף השנה, בהתאם להוראות הרגולציה שעל בסיסן הוקמה, לעידוד השקעה בפרויקטים של תשתיות במבנה של קרן ריט.

יש בתקופה הזו תחרות גבוהה על פרויקטים בתחומי התשתיות?
"יש בענף התשתיות תחרות על נכסים פשוטים יחסית, שלא דורשים יצירתיות ואשר מניבים הנבה רגילה. בגלל אינפלציית הנכסים, כולם רוצים את הנכסים, כולל הגופים המוסדיים שיודעים בעצמם לבצע את הרכישות באופן ישיר. אנחנו צריכים להיות יותר יצירתיים ולתפוס את הנכסים הנכונים ואת העסקאות הנכונות, כדי להביא ערך מוסף".

"הגופים המוסדיים בארץ מאוד דומיננטיים, כמו שפעם היו הבנקים"

רוני בירם וגיל דויטש נחשבים לשניים מהדמויות הבכירות והמוערכות בשוק ההון המקומי, כבר שנים ארוכות, וסיפור ההתעשרות האגדי שלהם ממכירת בית ההשקעות אקסלנס, שאותו ייסדו בשנת 1992, ואשר הכניס לכיסיהם כ-900 מיליון שקל, מוכר היטב לפעילי השוק.

בירם ודויטש הם צמד שותפים מהוותיקים בשוק, והולכים יחד כבר כ-30 שנה, לאחר שנפגשו בשנת 1992, כאשר דויטש (56) הגיע לראיון בחברת הברוקרים צמיחה של מרדכי איינהורן ואהרון מאיר, שבה עבד בירם (60).

לאחר פתיחת שוק האופציות בבורסה בתל אביב באותה שנה, החליטו שניהם להקים חברה שתתמחה במסחר בתחום זה, בעקבות ניסיונם בתמחור אופציות. שנתיים לאחר הקמתה של אקסלנס היא הונפקה בבורסה, ובשנת 1996 נסגר מעגל, כאשר אקסלנס רכשה את חברת צמיחה. 

על השותף הוותיק אומר בירם, כי "השותפות עם גיל היא ארוכה מאוד וטובה מאוד", ומוסיף בחיוך ש"לפעמים היא יותר קשה מנישואים".

מאז מכירת אקסלנס לידי הפניקס, לפני יותר מעשור, ועם הסכום האדיר שקיבלו, הפכו השניים לתמנון של החזקות בתחומים מגוונים, ובהם אנרגיה מתחדשת, תשתיות, נדל"ן בישראל ובחו"ל (בין היתר בקרן הנדל"ן JTLV שהקים עמיר בירם, אחיו של רוני), קרנות השקעה ומימון - עסקים המגלגלים יחד מיליארדי שקלים.

העסקה למכירת אקסלנס נעשתה בכמה שלבים, ונתקלה בלא מעט קשיים מול הרוכשת, אחרי שבמהלכה קרסו השווקים בעקבות משבר הסאב-פריים בארה"ב, מה שהוביל לסכסוך חריף בין בירם ודויטש ובין הפניקס ובעלת השליטה בה באותה עת, קבוצת דלק של יצחק תשובה, לגבי שווייה של אקסלנס בעסקה.

בסופו של דבר, סכסוך זה הסתיים בהסכם פשרה שהיווה ניצחון גדול לדויטש ובירם, כך שבסופו של דבר קיבלו השניים עבור חלקם בבית ההשקעות כ-900 מיליון שקל.

כיום אומר בירם על המאבק, כי "לא נשאר טעם רע מסיפור המכירה, ולזכותו של תשובה ייאמר שהוא לא נוטר טינה". באשר למצב הנוכחי של עסקי תשובה, הנדרש למימוש נכסים אגרסיבי נוכח קריסת מניית קבוצת דלק (על רקע השפל במחיר הנפט), הוא מסכים לומר כי "בהפניקס הוא ביצע מכירה לא רעה, אבל קשה לו במקומות אחרים".

אתה מתגעגע לעולם ההשקעות, לתקופתכם באקסלנס?
"שוק ההשקעות בישראל הוא שוק טוב, ואם היינו נשארים בו, אולי היינו עושים בו טוב יותר מאשר אחרים. כל פרק בחיים בא לסיומו, ובאקסלנס חלק מההחלטה שלנו לצאת מהפעילות הייתה רגולציה שהתחילה להכביד, עם חוזר חדש של משרד האוצר שהגיע אלינו מדי יום בקשר לקופות הגמל וההשתלמות. היום אנחנו עדיין בשוק ההון, אבל בצורה אחרת, ולא מנהלים כספים לריטייל".

כיצד אתה רואה את המהלך הנרקם של רכישת פסגות בידי אלטשולר שחם?
"השוק הוא עדיין שוק טוב, ואפשר להרוויח בו כסף רק אם אתה גדול. לכן יש היגיון בעסקה העומדת על הפרק לרכישת פסגות על-ידי אלטשולר שחם, למרות שלא בטוח שהרגולטור יאפשר אותה. הגופים המוסדיים בארץ מאוד דומיננטיים בכלכלה הישראלית כיום, כמו שפעם היו הבנקים".

רוני בירם

בן 60 ● נשוי ואב ל-5 ● מתגורר ברמות השבים ● בעל תואר בהנדסת חשמל מהטכניון ותואר שני MBA מאוניברסיטת צפון קרולינה ● בין תחביביו - השתתפות בטריאתלון