מי ישלם ארנונה על המעברים בקניון? העליון מתערב

בית המשפט העליון הכריע לאחרונה בסכסוך בין מנהל ארנונה בעיריית תל אביב ("מנהל הארנונה") ובין חברת קניון רמת אביב בע"מ ("חברת הקניון") בשאלת זהות החייב בארנונה בגין השטחים הציבוריים בקניון.

■ רקע: חברת הקניון מנהלת את קניון רמת אביב ומשכירה שטחים בקניון לשוכרים, ובהסכמי השכירות נקבע שהשוכר יישא בתשלום הארנונה גם בגין שטח החנות המושכרת, וגם בגין חלקו היחסי בארנונה המשולמת בגין השטחים הציבוריים בקניון (מעברים, שירותים, חניונים וכיוצ"ב). בהתאם להסכמות נתבקש מנהל הארנונה לרשום את שוכרי החנויות כ"מחזיק" (החייב בארנונה) בחלק יחסי מהשטחים הציבוריים, ולגבות את הארנונה בגינם ישירות מהשוכרים.

מנהל הארנונה סירב, ורשם את חברת הקניון כ"מחזיק" בשטחים הציבוריים בקניון. לעמדתו, הוראות הדין ומבחני הפסיקה לזיהוי "מחזיק" מצביעים על חברת הקניון כבעלת הזיקה הקרובה ביותר לשטחים הציבוריים, ולפיכך היא ה"מחזיק" החייב בתשלום הארנונה בגינם.

חברת הקניון הגישה ערר בטענה שהחלטת מנהל הארנונה ניתנה בהיעדר סמכות, אך נדחתה על-ידי ועדת הערר.

על כך ערערה חברת הקניון לבית המשפט המחוזי, שדווקא צידד בעמדתה וקבע כי ההסכמות בין חברת הקניון והשוכרים מחייבות את מנהל הארנונה, והתערבותו אינה נדרשת כאשר הארנונה משולמת כסדרה.

מנהל הארנונה ערער לבית המשפט העליון, ולאור אופיה העקרוני של המחלוקת הצטרף היועץ המשפטי לממשלה כצד להליך, והביע עמדתו שלפיה ההסכמה החוזית בין חברת הקניון והשוכרים אינה גוברת על הוראות הדין.

■ ההחלטה: בית המשפט העליון קיבל את הערעור וקבע כי הסכמה חוזית אינה גוברת על הוראות הדין ועל מבחני הפסיקה, וכי בנסיבות העניין החזקה והשליטה בשטחים הציבוריים בקניון לא ניתנו מעולם לשוכרי החנויות, אלא חברת הקניון היא המחזיקה והשולטת בהם בפועל, ולפיכך היא זו שתירשם כ"מחזיק" בספרי הרשות המקומית.

■ המשמעות: אנו סבורים כי פסק הדין מבקש לצמצם את גבולות ההסכמה החוזית, ולקבוע כי גם אם המשכיר והשוכר הסכימו במפורש על רישום השוכר כ"מחזיק" בשטחים ציבוריים, הדבר אינו מחייב את מנהל הארנונה, הרשאי להתעלם מכך.

לדעתנו תוצאת פסק הדין - גם אם נכונה מבחינה משפטית-פורמליסטית - היא מקרה קלאסי של "ייקוב הדין את ההר", ואנו סבורים ששני הצדדים יפסידו ממנו: בעלי הקניונים יצטרכו להשקיע מאמצים נוספים בגבייה מול השוכרים, והשוכרים ייאלצו לשלם את הארנונה בגין השטח הציבורי לידי המשכיר (ה"מחזיק" הרשום) בהתאם להסכמי השכירות, והוא ישלם את סכום הארנונה לרשות המקומית.

אבל מעתה, מלבד תשלום סכום דמי הארנונה ישלם השוכר סכומים משמעותיים נוספים למשכיר בגין תקורות (מנגנון "Cost Plus" המקובל בין משכיר-ושוכר בנסיבות מעין אלו). תשלום נוסף זה היה נחסך מהשוכר לו היה רשום בעצמו כ"מחזיק" בספרי הרשות המקומית.

נוסף לכך, קיים חשש שלפיו פסיקה זו תיושם באופן מרחיב גם עבור שטחים ציבוריים בנכסים מסוגים נוספים, כגון: בנייני משרדים, בתים משותפים וכיוצ"ב, והבעייתיות אף תגבר במקרים שבהם מדובר בנכסים שאינם רק מרובי שוכרים, אלא גם מרובי בעלים.
עם זאת, נדמה כי בית המשפט אמר את דברו בסוגיה, ולאור תוצאות פסק הדין נדמה כי הדרך לתיקון העיוות שנוצר היא באמצעות חקיקה להסדרת סוגיית רישום ה"מחזיק" בשטחים הציבוריים בנכסים.

בר"מ 2462/19 מנהל הארנונה עירית תל אביב נ' קניון רמת אביב

מירב גלבוע היא שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד ש. פרידמן ושות’, ודורון פסו הוא עו"ד במחלקת המסים ובמחלקה המסחרית במשרד